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利回り6％の新築アパートを買っていい人の条件とは？
公開日: 2025年08月16日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、「利回り6％の新築アパートは買わない方がいい」という注意喚起の動画を出したところ、大きな反響がありました。
特に、新築アパートを取り扱っている業者と思われる方からの反論コメントが多く、中には誹謗中傷的なものもあったため、一部はミュートさせていただきました。
業者の方からすると、僕の動画が商売の邪魔になるように感じたのかもしれません。
しかし、僕は業者の利益そのものを否定しているわけではありません。
彼らは土地を仕入れ、建物を建てるまでは資金回収ができませんから、自己資金や借入金を使って事業をしているわけです。
つまり完成リスクを負うわけですから、販売価格に2割から3割程度の利益を乗せるのは極めて当たり前の話です。
僕がお伝えしたいのは、業者が利益を乗せて販売するのがおかしいとかそういうことではなく、初心者が35年ローンで利回り6％程度の新築アパートを買っても、お金持ちにはなれないということです。
初心者がそういったアパートを買うと、手詰まりになってしまって次の物件を買えなくなる可能性が高く、リスクが大きいのです。
だからこそ、「初心者はやめておきなさい」と言っているわけです。
一方で、すべての人がダメというわけではなく、条件次第で購入していい人もいます。
そこで今回は、「利回り6％の新築アパートを買っていい人の条件とは？」というテーマでお話しします。ぜひ最後までご覧ください。
利回り6％の新築アパートを買ってもいい人の条件
1. 相続対策が必要な資産家
2. 現金を寝かせたくない人
3. 自己資金を50％以上入れられる人
新築アパート投資に向いているのはこんな人
利回り6％の新築アパートを買ってもいい人の条件
1. 相続税対策が必要な資産家
買ってもいい人の1つ目の条件は、相続対策で今すぐ資産価値を下げたい人です。
相続対策が必要な人というのは、ほぼ地主系の資産家です。
こういった人は現金も持っていますし、土地の評価も高い資産を多く持っているわけですから、新築アパートを買うことで資産の圧縮につながります。
資産が圧縮された結果、将来の相続税も安くなるのです。
例えば、1億円の新築アパートをフルローンで購入するとします。地主系の資産家であれば、担保割れであってもフルローンを受けられると思います。
1億円の新築アパートを1億円の借り入れで買うと、土地建物の相続評価は半額の5,000万円くらいになります。
負債（借り入れ）が1億円なので、差し引き5,000万円も資産評価を減らすことができるわけです。つまり、5,000万円分の相続税の節税効果が得られたということになります。
これは現金1億円を持っている場合も同じで、1億円の現金を相続税評価額5,000万円のアパートに変えれば、資産は1億円から5,000万円に減ったことになります。
しかも、6％の家賃収入がまるまる入ってくるようになるわけです。
2. 現金を寝かせたくない人
2つ目は、現金を寝かせておきたくない人です。
現在、銀行の預金金利はせいぜい0.1％程度だと思います。
そこで、銀行に眠っている現金を利回り6％の新築アパートに変えてみましょう。
もし表面利回り6％のアパートを現金で購入したとすると、固定資産税や管理費、修繕費などを諸々引いて、実質利回りで4％ぐらいを稼ぐことができます。
つまり、1億円を投資すると毎年400万円のキャッシュが得られるというわけです。
1億円を銀行に預けても0.1％の金利しかつきませんので、それなら毎年400万円のキャッシュが得られる6％の新築アパートを買った方がいいでしょう。
しかも、アパート投資は減価償却ができるので所得税の節税にもなるメリットがあります。
3. 自己資金を50％以上入れられる人
3つ目は、自己資金を50％以上入れられる人です。
例えば、利回り6％の物件を半分自己資金で購入したとすると、ローン返済後の実質利回りは2％くらいになります。
つまり、1億円の物件に5,000万円の自己資金を投入して購入したとすると、毎年200万円程度のキャッシュフローが出るということです。
これを「5,000万円の自己資本に対する利回り」で考えると、5,000万円の投資で毎年200万円程度のキャッシュフローが得られるということで、利回り4％となります。
新築アパート投資に向いているのはこんな人
以上の内容を一言でまとめると、初心者ではなく、とにかく潤沢な現金がある人、相続対策をしなければいけない人、長期保有が前提で余剰資金の運用目的の人であれば、6％程度の新築アパート投資もアリなのかな、ということです。
ただ、出口戦略についてはしっかりと考えておかないといけません。
物件をいざ売ろうと思っても、今の相場であれば6％ぐらいの利回りでしか売れないと思うので、出口戦略でキャピタルゲインを取ることはできません。
しかし、10年20年も運用をすればそれなりのキャッシュが貯まりますし、もし買った値段と同じ値段で売れれば損もありません。
そういう形で運用ができる人は買っていいということです。
基本的には長期保有してキャッシュフローで稼いでいくような投資法になるので、出口戦略を同時に考えるのであれば、より高利回り、つまり利回り8％程度の物件を仕込んでいくべきだろうと思います。
最後にもう一度言っておきますが、僕は新築アパート投資を全否定しているわけではありません。業界関係者の方にはそこを理解していただけると大変嬉しいです。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、「利回り6％の新築アパートは買わない方がいい」という注意喚起の動画を出したところ、大きな反響がありました。
特に、新築アパートを取り扱っている業者と思われる方からの反論コメントが多く、中には誹謗中傷的なものもあったため、一部はミュートさせていただきました。
業者の方からすると、僕の動画が商売の邪魔になるように感じたのかもしれません。
しかし、僕は業者の利益そのものを否定しているわけではありません。
彼らは土地を仕入れ、建物を建てるまでは資金回収ができませんから、自己資金や借入金を使って事業をしているわけです。
つまり完成リスクを負うわけですから、販売価格に2割から3割程度の利益を乗せるのは極めて当たり前の話です。
僕がお伝えしたいのは、業者が利益を乗せて販売するのがおかしいとかそういうことではなく、初心者が35年ローンで利回り6％程度の新築アパートを買っても、お金持ちにはなれないということです。
初心者がそういったアパートを買うと、手詰まりになってしまって次の物件を買えなくなる可能性が高く、リスクが大きいのです。
だからこそ、「初心者はやめておきなさい」と言っているわけです。
一方で、すべての人がダメというわけではなく、条件次第で購入していい人もいます。
そこで今回は、「利回り6％の新築アパートを買っていい人の条件とは？」というテーマでお話しします。ぜひ最後までご覧ください。
利回り6％の新築アパートを買ってもいい人の条件
1. 相続対策が必要な資産家
2. 現金を寝かせたくない人
3. 自己資金を50％以上入れられる人
新築アパート投資に向いているのはこんな人
利回り6％の新築アパートを買ってもいい人の条件
1. 相続税対策が必要な資産家
買ってもいい人の1つ目の条件は、相続対策で今すぐ資産価値を下げたい人です。
相続対策が必要な人というのは、ほぼ地主系の資産家です。
こういった人は現金も持っていますし、土地の評価も高い資産を多く持っているわけですから、新築アパートを買うことで資産の圧縮につながります。
資産が圧縮された結果、将来の相続税も安くなるのです。
例えば、1億円の新築アパートをフルローンで購入するとします。地主系の資産家であれば、担保割れであってもフルローンを受けられると思います。
1億円の新築アパートを1億円の借り入れで買うと、土地建物の相続評価は半額の5,000万円くらいになります。
負債（借り入れ）が1億円なので、差し引き5,000万円も資産評価を減らすことができるわけです。つまり、5,000万円分の相続税の節税効果が得られたということになります。
これは現金1億円を持っている場合も同じで、1億円の現金を相続税評価額5,000万円のアパートに変えれば、資産は1億円から5,000万円に減ったことになります。
しかも、6％の家賃収入がまるまる入ってくるようになるわけです。
2. 現金を寝かせたくない人
2つ目は、現金を寝かせておきたくない人です。
現在、銀行の預金金利はせいぜい0.1％程度だと思います。
そこで、銀行に眠っている現金を利回り6％の新築アパートに変えてみましょう。
もし表面利回り6％のアパートを現金で購入したとすると、固定資産税や管理費、修繕費などを諸々引いて、実質利回りで4％ぐらいを稼ぐことができます。
つまり、1億円を投資すると毎年400万円のキャッシュが得られるというわけです。
1億円を銀行に預けても0.1％の金利しかつきませんので、それなら毎年400万円のキャッシュが得られる6％の新築アパートを買った方がいいでしょう。
しかも、アパート投資は減価償却ができるので所得税の節税にもなるメリットがあります。
3. 自己資金を50％以上入れられる人
3つ目は、自己資金を50％以上入れられる人です。
例えば、利回り6％の物件を半分自己資金で購入したとすると、ローン返済後の実質利回りは2％くらいになります。
つまり、1億円の物件に5,000万円の自己資金を投入して購入したとすると、毎年200万円程度のキャッシュフローが出るということです。
これを「5,000万円の自己資本に対する利回り」で考えると、5,000万円の投資で毎年200万円程度のキャッシュフローが得られるということで、利回り4％となります。
新築アパート投資に向いているのはこんな人
以上の内容を一言でまとめると、初心者ではなく、とにかく潤沢な現金がある人、相続対策をしなければいけない人、長期保有が前提で余剰資金の運用目的の人であれば、6％程度の新築アパート投資もアリなのかな、ということです。ただ、出口戦略についてはしっかりと考えておかないといけません。
物件をいざ売ろうと思っても、今の相場であれば6％ぐらいの利回りでしか売れないと思うので、出口戦略でキャピタルゲインを取ることはできません。
しかし、10年20年も運用をすればそれなりのキャッシュが貯まりますし、もし買った値段と同じ値段で売れれば損もありません。
そういう形で運用ができる人は買っていいということです。
基本的には長期保有してキャッシュフローで稼いでいくような投資法になるので、出口戦略を同時に考えるのであれば、より高利回り、つまり利回り8％程度の物件を仕込んでいくべきだろうと思います。
最後にもう一度言っておきますが、僕は新築アパート投資を全否定しているわけではありません。業界関係者の方にはそこを理解していただけると大変嬉しいです。
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