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不動産購入トラブルはどこに相談すべきか？弁護士に相談する前にすべきこと
公開日: 2025年08月19日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、「不動産購入トラブルはどこに相談すべきか？」というテーマでお話しします。
不動産業者から物件を購入する際、重要事項説明書に書いていないことが後から発覚してトラブルになることがあります。
例えば、浄化槽が壊れていて使えない。
これは重要事項で必ず説明しなければならないことですが、この記載がなく、後々修理が高額になってしまうケースがあります。
あるいは、「この土地も含まれます」と説明されていたにも関わらず、実際には他人の土地だった・・・みたいなこともあります。
通常、不動産の売買をするときには、確定測量なり隣地の持ち主との立ち会いを行なうなりして、「ここからここまではウチの土地」といった確認をします。
これをしておかないと、突然本当の所有者が現れて、実は自分の土地ではなかった・・・ということになったりします。
他にも、
・建物の床が斜めになっていた
・基礎が沈んでいた
・不同沈下があった
・雨漏りが酷かった
などなど、本来こういったことは重要事項できちんと説明しなければいけませんが、きちんとした説明がなされずにトラブルになるケースが意外と少なくありません。
そこで今回のブログでは、購入後に説明されていない瑕疵が見つかった場合にどこに相談すればいいのか？について解説します。ぜひ最後までご覧ください。
重要事項説明書をしっかりとチェックしよう
こういったトラブルに遭遇した場合、仲介業者は「いやいや、ちゃんと説明しましたよ」と言い張ると思います。
しかし、重要事項説明書に書いていないことは説明したことにはならないので、そこを問い詰めていくべきです。
しかし、のらりくらりとはぐらかされて、トラブルがなかったことにされてしまう場合もあるかもしれません。
そのようなときはどうすればいいのでしょうか。
トラブルが起きたら弁護士よりも保証協会に相談しよう
こういった事案が起きると、弁護士に相談することを考える人がいらっしゃると思いますが、まずは保証協会に相談しましょう。
宅建業者の多くは「全国宅地建物取引業保証協会」や「全日本不動産協会」といった保証協会に加入しています。
もし、相手が保証協会に加入していれば、「弁済業務保証金」制度を利用して上限1,000万円まで弁済してもらうことができます。
通常、宅建業の免許をとる際には、トラブルになった時に相手先を保護する目的で、一事務所あたり1,000万円の保証金を積む必要があります。
この保証金は法務局の供託所に供託し証明を受け、その他諸々の審査を通過することで、はじめて不動産業の免許が付与されます。
とはいえ、1,000万円の大金を用意するのは簡単ではありませんよね。
しかし、「全国宅地建物取引業保証協会」や「全日本不動産協会」に入ることで、これが60万円だけで済むのです。
60万円の保証金を支払うことで、取引相手に損害を与えてしまった場合に上限1,000万円まで弁済してもらえますから、ほとんどの宅建業者は保証協会に加入していると思います。
なので、まずは保証協会に「契約不適合責任違反」とか「説明義務違反」で生じた損害について、還付（弁済）の申し立てをしてみましょう。
どちらの保証協会に加入しているかは重要事項説明書に書いてあるはずです。
保証協会が行う調査の内容
では、申し立てを受けた保証協会はどういう調査をするのでしょうか。
まず、売買契約書や重要事項説明書などの証拠をもとに調査をします。
その後、宅建業者に事情聴取をして和解や支払いを促し、和解が成立したら還付金が支払われるといった流れとなります。
和解が成立しなければ、裁判や調停で債務が確定された後に保証協会から還付金が支払われます。
つまり、保証協会は調査や仲裁役を担ってくれますので、まずは保証協会に相談するのがいいということです。
業者側が保証協会に加入していなかった場合
では、業者が保証協会に加入していなかったらどうなるのでしょうか。
この場合は弁護士に依頼をして、内容証明で相手方に「こういう損害があったので支払いをしてください」といった連絡を取ることになります。
それでもなお業者が対応を怠る場合は、裁判や調停を通じて勝訴または和解を成立させることになります。
そして、裁判所の決定書や和解調書に基づき、法務局の供託所に対して還付請求を行なう流れとなります。
つまり、業者が保証協会に加入していない場合はほぼ裁判コースになりますから、さっさと弁護士さんにお願いして対応した方がスムーズだと思います。
築古戸建て物件は契約不適合責任が免責の場合が多い
築古物件は後になって瑕疵が見つかることが多いため、売主が個人の場合には「契約不適合責任を免責」にしていることが多いです。
つまり、「後から問題が見つかっても売主に責任はありませんよ」ということを契約書に記載するわけです。
とはいえ、浄化槽が壊れているという事実があるならば、仲介会社はきちんと購入者へ伝えなければなりません。
逆に、例えば物件を購入した直後に大雨が降って地盤が緩んで建物が傾いてしまったとしても、これは予測不可能ですから、重要事項の説明漏れということにはなりません。
ちなみに、売主が不動産業者の場合には契約不適合責任の免責はできません。
まとめ
以上、「 不動産購入トラブルはどこに相談すべきか？」というテーマでお話ししました。
・明らかに分かる瑕疵を説明しない
・きちんと謄本を取得して土地の境界を確認すれば防げたのにやっていない
こういったずさんな仲介業者もいますから、もし被害にあった場合はすぐに保証協会に仲裁役を務めてもらうのが一番だと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、「不動産購入トラブルはどこに相談すべきか？」というテーマでお話しします。
不動産業者から物件を購入する際、重要事項説明書に書いていないことが後から発覚してトラブルになることがあります。
例えば、浄化槽が壊れていて使えない。
これは重要事項で必ず説明しなければならないことですが、この記載がなく、後々修理が高額になってしまうケースがあります。
あるいは、「この土地も含まれます」と説明されていたにも関わらず、実際には他人の土地だった・・・みたいなこともあります。
通常、不動産の売買をするときには、確定測量なり隣地の持ち主との立ち会いを行なうなりして、「ここからここまではウチの土地」といった確認をします。
これをしておかないと、突然本当の所有者が現れて、実は自分の土地ではなかった・・・ということになったりします。
他にも、
・建物の床が斜めになっていた
・基礎が沈んでいた
・不同沈下があった
・雨漏りが酷かった
などなど、本来こういったことは重要事項できちんと説明しなければいけませんが、きちんとした説明がなされずにトラブルになるケースが意外と少なくありません。
そこで今回のブログでは、購入後に説明されていない瑕疵が見つかった場合にどこに相談すればいいのか？について解説します。ぜひ最後までご覧ください。
重要事項説明書をしっかりとチェックしよう
こういったトラブルに遭遇した場合、仲介業者は「いやいや、ちゃんと説明しましたよ」と言い張ると思います。しかし、重要事項説明書に書いていないことは説明したことにはならないので、そこを問い詰めていくべきです。
しかし、のらりくらりとはぐらかされて、トラブルがなかったことにされてしまう場合もあるかもしれません。
そのようなときはどうすればいいのでしょうか。
トラブルが起きたら弁護士よりも保証協会に相談しよう
こういった事案が起きると、弁護士に相談することを考える人がいらっしゃると思いますが、まずは保証協会に相談しましょう。宅建業者の多くは「全国宅地建物取引業保証協会」や「全日本不動産協会」といった保証協会に加入しています。
もし、相手が保証協会に加入していれば、「弁済業務保証金」制度を利用して上限1,000万円まで弁済してもらうことができます。
通常、宅建業の免許をとる際には、トラブルになった時に相手先を保護する目的で、一事務所あたり1,000万円の保証金を積む必要があります。
この保証金は法務局の供託所に供託し証明を受け、その他諸々の審査を通過することで、はじめて不動産業の免許が付与されます。
とはいえ、1,000万円の大金を用意するのは簡単ではありませんよね。
しかし、「全国宅地建物取引業保証協会」や「全日本不動産協会」に入ることで、これが60万円だけで済むのです。
60万円の保証金を支払うことで、取引相手に損害を与えてしまった場合に上限1,000万円まで弁済してもらえますから、ほとんどの宅建業者は保証協会に加入していると思います。
なので、まずは保証協会に「契約不適合責任違反」とか「説明義務違反」で生じた損害について、還付（弁済）の申し立てをしてみましょう。
どちらの保証協会に加入しているかは重要事項説明書に書いてあるはずです。
保証協会が行う調査の内容
では、申し立てを受けた保証協会はどういう調査をするのでしょうか。まず、売買契約書や重要事項説明書などの証拠をもとに調査をします。
その後、宅建業者に事情聴取をして和解や支払いを促し、和解が成立したら還付金が支払われるといった流れとなります。
和解が成立しなければ、裁判や調停で債務が確定された後に保証協会から還付金が支払われます。
つまり、保証協会は調査や仲裁役を担ってくれますので、まずは保証協会に相談するのがいいということです。
業者側が保証協会に加入していなかった場合
では、業者が保証協会に加入していなかったらどうなるのでしょうか。この場合は弁護士に依頼をして、内容証明で相手方に「こういう損害があったので支払いをしてください」といった連絡を取ることになります。
それでもなお業者が対応を怠る場合は、裁判や調停を通じて勝訴または和解を成立させることになります。
そして、裁判所の決定書や和解調書に基づき、法務局の供託所に対して還付請求を行なう流れとなります。
つまり、業者が保証協会に加入していない場合はほぼ裁判コースになりますから、さっさと弁護士さんにお願いして対応した方がスムーズだと思います。
築古戸建て物件は契約不適合責任が免責の場合が多い
築古物件は後になって瑕疵が見つかることが多いため、売主が個人の場合には「契約不適合責任を免責」にしていることが多いです。つまり、「後から問題が見つかっても売主に責任はありませんよ」ということを契約書に記載するわけです。
とはいえ、浄化槽が壊れているという事実があるならば、仲介会社はきちんと購入者へ伝えなければなりません。
逆に、例えば物件を購入した直後に大雨が降って地盤が緩んで建物が傾いてしまったとしても、これは予測不可能ですから、重要事項の説明漏れということにはなりません。
ちなみに、売主が不動産業者の場合には契約不適合責任の免責はできません。
まとめ
以上、「 不動産購入トラブルはどこに相談すべきか？」というテーマでお話ししました。・明らかに分かる瑕疵を説明しない
・きちんと謄本を取得して土地の境界を確認すれば防げたのにやっていない
こういったずさんな仲介業者もいますから、もし被害にあった場合はすぐに保証協会に仲裁役を務めてもらうのが一番だと思います。
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