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都心より郊外の方が家賃を上げにくい理由。郊外の値上げはプラスの“付加価値”が不可欠です
公開日: 2025年09月11日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
物価高が続く昨今、「家賃を上げたい」と考えている大家さんは多いでしょう。
しかし、都心の家賃は比較的値上げしやすいものの、郊外に行けば行くほど値上げはしにくくなるという実態があります。
そこで今回は、どうすれば郊外でも家賃を上げられるのか？についてお話ししようと思います。
このブログをご覧いただければ、
・郊外に行くほど家賃を上げることができない理由
・郊外で家賃を上げる方法
・外国人に入居対象を広げる工夫
について分かるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。
家賃がじわじわと上昇してきている
現在、新築の不動産価格が上がっていて、それに連動して中古の不動産価格も上がっており、その流れの中で賃貸の家賃もじわじわと上昇してきています。
家賃の上昇は不動産価格の上昇に遅れて反映される傾向にあり、不動産価格が高騰したからといってすぐに家賃も上がるわけではありません。
というのも、不動産賃貸には契約期間があるので、その契約の更新時や再契約時、退去して入居者が入れ替わる時に家賃の値上げをすることが多いからです。
そのため、不動産価格の高騰から大体2年程度のタイムラグが出てしまうのが一般的なんですね。
さらに、不動産価格が高くなれば、マイホームを買える人も自然と少なくなりますから、賃貸から分譲に流れる人が少なくなった結果としても、家賃が上昇してきているということです。
郊外に行くほど家賃を上げることができない理由
とはいえ、全国的に同じように家賃が上がっているのかというとそうではありません。
単純に「不動産価格の上昇＝家賃の上昇」とはならない物件もあるんですね。
それが郊外の賃貸です。理由は、都心よりも郊外の方が賃貸需要が弱いからです。
都心は利便性が高いですから、多少家賃が上がっても借り手がつきます。
しかし、郊外の物件はそもそも周りに空室も多いですから、少しでも家賃を上げてしまうと、途端に入居者が決まらなくなるといった現象が起きます。
つまり、インフレによって仕入れ価格（土地価格や建築費）が上がったからといって、その費用を家賃に転嫁できるのは、需要の強い都心エリアに限られるということです。
郊外で家賃を上げる方法
では、郊外で家賃を上げるにはどうしたらいいのでしょうか。
答えはシンプルで、「付加価値を与え続けること」が重要です。
今回は、僕も実際に行なっていることを例にご紹介しましょう。
郊外でも家賃を上げる工夫① 初期費用を低くする
まずは、初期費用を抑える工夫です。
・敷金・礼金をゼロにする
・更新時の更新料をなしにする
・再契約時の再契約料をなしにする
・フリーレントをつけてあげる
などです。
郊外でも家賃を上げる工夫② 生活コストを減らす
生活コストを減らす工夫もあります。
例えば、家具・家電付きにしてあげることや、インターネットを無料で使えるようにしてあげることなどです。
郊外でも家賃を上げる工夫③ 入居者の対象を広げる
入居の対象者を広げる工夫も必要です。
例えば、高齢者や外国人もわけ隔てなく受け入れていくことです。
特に今、東南アジア系の外国人が日本にたくさん来ていますから、外国人に向いた戦略を取るのも一案かと思います。
外国人に入居対象を拡げる工夫
2025年9月現在、日本円は東南アジアの通貨に比べてとても弱くなっています。
僕はマレーシアに住んでいますが、昔、僕が移住した時は【1リンギット＝24円】でした。
それが今や【1リンギット＝35円】になっていますから、当時と比べて3割～4割も上がっているんですね。
最近は、マレーシアに住んでいても物価が安いとはあまり感じず、日本と同じような食材を買おうとすれば日本よりも高くなっています。
これは、逆にマレーシア人から見れば、今の日本は以前より安くなっているということです。
円安が進めば進むほど、彼らにとって日本はコスパのいい旅行先になってきています。
そういう意味で、海外の方から見れば「多少家賃が高くなっても、郊外の物件だったら予算内に収まる」となります。
つまり、同じ家賃を上げるにしても、日本人からすれば「高くなった！」と感じますが、外国人から見れば「まだ安い！」という印象になるのです。
僕が郊外に所有している家具・家電付きのアパートも、やはり外国人が多いです。
冷蔵庫や電子レンジ、寝具、テーブル、椅子など、生活に必要なものを備え付けて、スーツケース1つで入居できる環境を整えてあるからです。
このような工夫をすれば、家賃を多少上げたとしても納得して借りてもらいやすくなりますよね。
まとめ
以上、今回は「都心より郊外の方が家賃を上げにくい理由」というテーマでお話ししました。
都心では、需給バランスの強さから不動産価格の上昇に引っ張られて家賃を上げやすい傾向にあります。
一方、郊外では同じ理論は通用しないということを肝に命じておく必要があります。
「みんな家賃を上げているから自分も値上げしよう！」といった単純な計算は成り立たないのが現実です。
郊外で家賃を上げたいのであれば、初期費用を軽減するとか、生活利便性を向上させるとか、あるいは入居者層の拡大といった付加価値戦略が欠かせません。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
物価高が続く昨今、「家賃を上げたい」と考えている大家さんは多いでしょう。
しかし、都心の家賃は比較的値上げしやすいものの、郊外に行けば行くほど値上げはしにくくなるという実態があります。
そこで今回は、どうすれば郊外でも家賃を上げられるのか？についてお話ししようと思います。
このブログをご覧いただければ、
・郊外に行くほど家賃を上げることができない理由
・郊外で家賃を上げる方法
・外国人に入居対象を広げる工夫
について分かるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。
家賃がじわじわと上昇してきている
現在、新築の不動産価格が上がっていて、それに連動して中古の不動産価格も上がっており、その流れの中で賃貸の家賃もじわじわと上昇してきています。家賃の上昇は不動産価格の上昇に遅れて反映される傾向にあり、不動産価格が高騰したからといってすぐに家賃も上がるわけではありません。
というのも、不動産賃貸には契約期間があるので、その契約の更新時や再契約時、退去して入居者が入れ替わる時に家賃の値上げをすることが多いからです。
そのため、不動産価格の高騰から大体2年程度のタイムラグが出てしまうのが一般的なんですね。
さらに、不動産価格が高くなれば、マイホームを買える人も自然と少なくなりますから、賃貸から分譲に流れる人が少なくなった結果としても、家賃が上昇してきているということです。
郊外に行くほど家賃を上げることができない理由
とはいえ、全国的に同じように家賃が上がっているのかというとそうではありません。単純に「不動産価格の上昇＝家賃の上昇」とはならない物件もあるんですね。
それが郊外の賃貸です。理由は、都心よりも郊外の方が賃貸需要が弱いからです。
都心は利便性が高いですから、多少家賃が上がっても借り手がつきます。
しかし、郊外の物件はそもそも周りに空室も多いですから、少しでも家賃を上げてしまうと、途端に入居者が決まらなくなるといった現象が起きます。
つまり、インフレによって仕入れ価格（土地価格や建築費）が上がったからといって、その費用を家賃に転嫁できるのは、需要の強い都心エリアに限られるということです。
郊外で家賃を上げる方法
では、郊外で家賃を上げるにはどうしたらいいのでしょうか。答えはシンプルで、「付加価値を与え続けること」が重要です。
今回は、僕も実際に行なっていることを例にご紹介しましょう。
郊外でも家賃を上げる工夫① 初期費用を低くする
まずは、初期費用を抑える工夫です。
・敷金・礼金をゼロにする
・更新時の更新料をなしにする
・再契約時の再契約料をなしにする
・フリーレントをつけてあげる
などです。
郊外でも家賃を上げる工夫② 生活コストを減らす
生活コストを減らす工夫もあります。
例えば、家具・家電付きにしてあげることや、インターネットを無料で使えるようにしてあげることなどです。
郊外でも家賃を上げる工夫③ 入居者の対象を広げる
入居の対象者を広げる工夫も必要です。
例えば、高齢者や外国人もわけ隔てなく受け入れていくことです。
特に今、東南アジア系の外国人が日本にたくさん来ていますから、外国人に向いた戦略を取るのも一案かと思います。
外国人に入居対象を拡げる工夫
2025年9月現在、日本円は東南アジアの通貨に比べてとても弱くなっています。僕はマレーシアに住んでいますが、昔、僕が移住した時は【1リンギット＝24円】でした。
それが今や【1リンギット＝35円】になっていますから、当時と比べて3割～4割も上がっているんですね。
最近は、マレーシアに住んでいても物価が安いとはあまり感じず、日本と同じような食材を買おうとすれば日本よりも高くなっています。
これは、逆にマレーシア人から見れば、今の日本は以前より安くなっているということです。
円安が進めば進むほど、彼らにとって日本はコスパのいい旅行先になってきています。
そういう意味で、海外の方から見れば「多少家賃が高くなっても、郊外の物件だったら予算内に収まる」となります。
つまり、同じ家賃を上げるにしても、日本人からすれば「高くなった！」と感じますが、外国人から見れば「まだ安い！」という印象になるのです。
僕が郊外に所有している家具・家電付きのアパートも、やはり外国人が多いです。
冷蔵庫や電子レンジ、寝具、テーブル、椅子など、生活に必要なものを備え付けて、スーツケース1つで入居できる環境を整えてあるからです。
このような工夫をすれば、家賃を多少上げたとしても納得して借りてもらいやすくなりますよね。
まとめ
以上、今回は「都心より郊外の方が家賃を上げにくい理由」というテーマでお話ししました。都心では、需給バランスの強さから不動産価格の上昇に引っ張られて家賃を上げやすい傾向にあります。
一方、郊外では同じ理論は通用しないということを肝に命じておく必要があります。
「みんな家賃を上げているから自分も値上げしよう！」といった単純な計算は成り立たないのが現実です。
郊外で家賃を上げたいのであれば、初期費用を軽減するとか、生活利便性を向上させるとか、あるいは入居者層の拡大といった付加価値戦略が欠かせません。
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