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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今回は、賃貸借契約時に絶対に入れておくべき“特約”についてお話しします。

賃貸経営をする中で、皆さん様々な賃貸借契約書を使っていると思います。

一般的には、国交省の“標準契約書”というものがあり、それに基づいた内容で作成されることが多いです。

しかし、これをそのまま契約してしまうと大家に不利な場合が少なくないため、特約も結んでいるケースが多いと思います。

そこで今回は、当社の管理会社が必ず契約書に盛り込んでいる「これは絶対に入れておいた方がいい！」という特約を3つご紹介したいと思います。ぜひ最後までご覧ください。


第1位：短期解約違約金
具体的な特約内容
最新の保証サービス
第2位：エアコンクリーニングの義務化
特約内容
実例
第3位：禁止行為とゴミ出しルールの設定
具体的な禁止行為
特約を入れてもすぐに法的効果があるわけではない
まとめ

第1位：短期解約違約金

第1位は、短期解約違約金です。

考えてみてください。

せっかくリフォームをして、広告費も支払い、3ヶ月経ってようやく入居者が決まり、家賃が振り込まれ始めたのに、わずか半年で2年契約を解約されてしまったらどうでしょうか？

原状回復費や広告費が再びかかってきますし、空室期間の家賃損失も大きいです。

その時の大家のリスクをヘッジするのが、短期解約違約金です。

具体的な特約内容

具体的には、「1年未満の退去なら家賃2ヶ月分を負担してもらう、2年未満の退去なら家賃1ヶ月分を負担してもらう」というように、短期で解約した場合の違約金事項を特約に入れておきます。

こうすることで、急な退去があったとしても大家の赤字リスクや費用負担を最小化することができます。

最新の保証サービス

ちなみに、最近は入居者が負担すべき短期解約違約金を滞納保証会社が保証してくれるプランも出てきています。

このプランなら、入居者が「退去したいけど、短期解約違約金を払えない」といった場合に、保証会社が違約金を保証してくれます。

なので、契約書には必ず短期解約違約金について盛り込んでおき、短期解約違約金が保証に含まれている保証会社と契約するのがいいでしょう。

第2位：エアコンクリーニングの義務化

第2位は、エアコンクリーニングの義務化です。

夏場に管理会社によく寄せられるクレームが、「エアコンが効かない」「エアコンから水漏れがする」というものです。

こういった類のクレームのほとんどは、入居者がエアコンをクリーニングしていないのが原因だったりします。

今、エアコンは非常に高価になってきています。

特に、2027年以降は省エネ基準を満たしたエアコンしか量販店で販売できなくなりますので、エアコン本体の定価はかなり上がってしまいます。

一説では、格安の量販店で5万円で購入できていたエアコンが、10万円を出さないと購入できなくなると言われていて、そうなれば1ヶ月分の家賃が飛んでしまいますよね。

特約内容

ということで、エアコンの製品寿命をできるだけ伸ばすためには、やはり最低年1回は入居者がエアコンのクリーニングを実施する必要があります。

エアコンの設置は大家さんがしますが、「メンテナンスは利用者がやってね」というのは当たり前のことです。

もし、年1回のエアコンクリーニングを怠った結果、故障や交換、クリーニングが必要になった場合、費用は入居者負担とする、と明記しています。

クリーニングは、管理会社が指定する業者の清掃を条件にするのもいいでしょう。

・定期的に指定業者のクリーニングを入れる
・そのクリーニング費用は入居者負担ですよ

ということを念押ししておくのです。

そうすれば、大家にとっては大きなリスクヘッジになると思います。

実例

僕が以前住んでいた賃貸物件では、エアコンのクリーニングは6ヶ月に1回、入居者がやらなければいけませんでした。

これをやらないと、壊れた時に弁償しなければいけないという条項が特約に入っていたんですね。

先ほども言ったように、今後エアコンの設置費用は高額になっていきますので、クリーニングの特約は入れておいた方がいいでしょう。

第3位：禁止行為とゴミ出しルールの設定

最後に、禁止行為とゴミ出しルールの設定です。

トラブルの原因は、その大半が生活マナーによるものだったりします。

ですので、禁止行為を細かく特約で明記しておくことが重要です。

具体的な禁止行為

例えば：

•    室内で楽器を演奏して迷惑をかける
•    ステレオを大音量で鳴らしてうるさくする
•    宴会をして近所迷惑になるような行為をする
•    調理で油を使用後、排水口にそのまま油を流して水道管を詰まらせる（特に、東南アジア系の入居者は油をそのまま流してしまうことがあります）
•    ゴミ出しルールを守らない

このような行為をしっかり禁止して、違反が発生した場合の修繕費や清掃費は入居者に請求する旨を明記しておきましょう。

これによってトラブルがゼロになるとは限りませんが、抑止力にはなると思います。

特約を入れてもすぐに法的効果があるわけではない

ただし、特約に明記していれば、すぐに法的効果が出るかというと、そういうことはありません。

たとえ特約の条項を破ったとしても、すぐに契約を解除できるというわけではなく、あくまで裁判になった時に有利になるというだけです。

それでも、抑止力という意味でしっかりと盛り込んでおいた方がいいでしょう。

例えば、短期解約違約金に関しては、僕の体感的に9割以上の方はきちんと払ってくれますので、しっかり入れておいた方がいいと思います。

まとめ

というわけで今回は、「賃貸借契約に絶対に入れておきたい特約3選」というテーマで解説しました。

大家さんであるあなたも管理会社がいつも利用している賃貸借契約書をしっかり読み込んで、自分が追加したい項目はどんどん特約に入れてもらった方が、最終的にはそれが自分自身を守ることになると思います。


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