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オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット。オーナーチェンジ物件の隠れたデメリットとは？
公開日: 2025年10月03日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
一般的に不動産投資というと、オーナーチェンジ物件を買うことが多いのではないかと思います。
オーナーチェンジ物件とは入居者がいる状態で売買される収益物件のことで、購入した直後から家賃収入があるというのが最大のメリットです。
購入後すぐに空室対策をする必要もなく、安定性を重視する投資家に特に好まれます。
しかし、実は「すぐに収益が入る＝安心」とは限らないんですよね。
そこで今回は、オーナーチェンジ物件のメリットを改めて整理するとともに、デメリットについても解説したいと思います。
今回のブログをご覧いただければ、
・オーナーチェンジ物件のメリット
・オーナーチェンジ物件の隠れたデメリット
・デメリットの具体的な対策方法
が分かるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。
オーナーチェンジ物件のメリット
では、まずはオーナーチェンジ物件のメリットを見てみましょう。
メリット1：購入直後から家賃収入がある
前述した通り、オーナーチェンジ物件の最大のメリットは「購入直後から家賃収入がある」ということです。
入居者がいる状態の物件を購入することができれば、引き渡し日からすぐに家賃が振り込まれるという安心感があります。
メリット2：リフォームが不要
次に、オーナーチェンジ物件は「リフォームが不要」ということです。
通常、空室があればある程度のお金を投じてリフォームをして入居者募集しなければいけませんから、物件の購入費用の他に修繕費も予算として取っておく必要があります。
一方、すでに入居者がいる状態ならリフォームをする必要がありませんから、手間なく投資を開始できるというメリットがあります。
メリット3：入居付け費用がかからない
次に、オーナーチェンジ物件は「入居付けのリスクが避けられる」ということです。
空室がある物件を購入した場合、新規の入居者を募集するために仲介会社へ広告費を支払ったり、フリーレントを付けたりするコストがかかってきます。
一方、すでに入居者がいればこういったコストは発生しませんから、キャッシュフローがすぐに入ってきます。
オーナーチェンジ物件の隠れたデメリット
では、オーナーチェンジ物件のデメリットは何があるのでしょうか？
特に、満室のオーナーチェンジ物件を購入する人は、このデメリットを想定しないで購入してしまうことが多いので、オーナーチェンジ物件のデメリットとその対策についても、しっかりと把握しておきましょう。
デメリット1：入居者の実態を把握できない
まず、「入居者の実態がよくわからない」ということです。
すでに入居者がいる場合、購入前にお部屋の中を見ることができず、入居者が退去するまで、どういう状態で部屋を使っているのか分からないケースがほとんどです。
ペットを多頭飼いしていたりゴミ部屋になっていたりして、床が腐っていたりお風呂場がカビで真っ黒になっていたり・・・など、原状回復費用が多額になってしまうケースがあります。
こういった事態を回避するのはなかなか難しいですが、僕だったら配達員か押し売り業者を装って、入居者の部屋をピンポンして（オートロックでなければ）、入居者とのコンタクトを試みるかもしれません。
また、これはかなり怪しまれるかもしれませんが、本気でリスクを調査したいのであれば、ベランダ側から部屋を覗いてみるということもやるかもしれません。
デメリット2：契約条件を引き継がなければならない
次に、「契約条件をそのまま引き継がなければならない」ということです。
オーナーチェンジ物件の多くは“普通借家契約”だと思います。
普通借家契約の場合、どんなに問題のある不良入居者でも簡単には追い出せません。
そのため、購入後に不良入居者の存在が分かった場合、トラブルが長期化してしまうリスクがあります。
また、古い入居者の場合には契約書自体がないこともあります。
このような場合、契約は法定更新扱いになっていますから、家賃を上げたりする際など、色々なことが大変になってしまいます。
そのため、契約の巻き直しをする必要がありますが、これまで契約書なしでずっと住んできた人は、なかなか同意してくれなかったり協力的でなかったりして、苦労することになるかもしれません。
デメリット3：家賃改定が難しい
次は、「家賃改定が難しい」ということです。
例えば、相場よりも低い家賃で入居しているようなケースです。
オーナーが変われば、従前の契約を合意解約して新たに契約を巻き直すことになりますが、その時に家賃をあげたいと言っても同意してくれない可能性があります。
基本的に、入居者の同意を得られれば家賃を上げることは可能です。
しかし、入居者が値上げを拒否した場合には、調停を行なったり、最悪の場合は裁判をしたりして、値上げ家賃が妥当という法的な判決を取らないと、家賃を上げることはできません。
ですので、特にずっと昔から契約書もなく住んでいるような入居者がいた場合、その入居者が退去するまでは、大幅な家賃の値上げは難しくなってしまう可能性があります。
デメリット4：古すぎる物件のリスク
次は、「古すぎる物件のリスク」です。
例えば、古い物件は水道メーターが個別についておらず、共用部に一つしかないケースがあります。
このような物件は、個々のお部屋が水を何リットル使用したか分からないので、水道料金が「月●千円」といった具合で定額制になっていることがあります。
しかし、最近は水道料金も上がってきているので、料金を値上げしたいと思っても、入居者に拒否されてしまう可能性があります。
実際、当社の管理物件でも何件か水道料金が定額制になっているので、「水道料金が上がった場合には、定額の水道料金も上げられる」という特約を結んでいます。
まとめ
以上、今回はオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットについてお話ししました。
オーナーチェンジ物件はメリットだけではなくデメリットもあります。
しかし、どのようなデメリットが存在するのか？そのデメリットに対してどのような対策があるのか？を知っておけば、いざという時に困ることもなくなると思います。
ぜひ今回の話を頭の片隅に入れて、投資活動を続けてみてくださいね。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
一般的に不動産投資というと、オーナーチェンジ物件を買うことが多いのではないかと思います。
オーナーチェンジ物件とは入居者がいる状態で売買される収益物件のことで、購入した直後から家賃収入があるというのが最大のメリットです。
購入後すぐに空室対策をする必要もなく、安定性を重視する投資家に特に好まれます。
しかし、実は「すぐに収益が入る＝安心」とは限らないんですよね。
そこで今回は、オーナーチェンジ物件のメリットを改めて整理するとともに、デメリットについても解説したいと思います。
今回のブログをご覧いただければ、
・オーナーチェンジ物件のメリット
・オーナーチェンジ物件の隠れたデメリット
・デメリットの具体的な対策方法
が分かるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。
オーナーチェンジ物件のメリット
では、まずはオーナーチェンジ物件のメリットを見てみましょう。メリット1：購入直後から家賃収入がある
前述した通り、オーナーチェンジ物件の最大のメリットは「購入直後から家賃収入がある」ということです。
入居者がいる状態の物件を購入することができれば、引き渡し日からすぐに家賃が振り込まれるという安心感があります。
メリット2：リフォームが不要
次に、オーナーチェンジ物件は「リフォームが不要」ということです。
通常、空室があればある程度のお金を投じてリフォームをして入居者募集しなければいけませんから、物件の購入費用の他に修繕費も予算として取っておく必要があります。
一方、すでに入居者がいる状態ならリフォームをする必要がありませんから、手間なく投資を開始できるというメリットがあります。
メリット3：入居付け費用がかからない
次に、オーナーチェンジ物件は「入居付けのリスクが避けられる」ということです。
空室がある物件を購入した場合、新規の入居者を募集するために仲介会社へ広告費を支払ったり、フリーレントを付けたりするコストがかかってきます。
一方、すでに入居者がいればこういったコストは発生しませんから、キャッシュフローがすぐに入ってきます。
オーナーチェンジ物件の隠れたデメリット
では、オーナーチェンジ物件のデメリットは何があるのでしょうか？特に、満室のオーナーチェンジ物件を購入する人は、このデメリットを想定しないで購入してしまうことが多いので、オーナーチェンジ物件のデメリットとその対策についても、しっかりと把握しておきましょう。
デメリット1：入居者の実態を把握できない
まず、「入居者の実態がよくわからない」ということです。
すでに入居者がいる場合、購入前にお部屋の中を見ることができず、入居者が退去するまで、どういう状態で部屋を使っているのか分からないケースがほとんどです。
ペットを多頭飼いしていたりゴミ部屋になっていたりして、床が腐っていたりお風呂場がカビで真っ黒になっていたり・・・など、原状回復費用が多額になってしまうケースがあります。
こういった事態を回避するのはなかなか難しいですが、僕だったら配達員か押し売り業者を装って、入居者の部屋をピンポンして（オートロックでなければ）、入居者とのコンタクトを試みるかもしれません。
また、これはかなり怪しまれるかもしれませんが、本気でリスクを調査したいのであれば、ベランダ側から部屋を覗いてみるということもやるかもしれません。
デメリット2：契約条件を引き継がなければならない
次に、「契約条件をそのまま引き継がなければならない」ということです。
オーナーチェンジ物件の多くは“普通借家契約”だと思います。
普通借家契約の場合、どんなに問題のある不良入居者でも簡単には追い出せません。
そのため、購入後に不良入居者の存在が分かった場合、トラブルが長期化してしまうリスクがあります。
また、古い入居者の場合には契約書自体がないこともあります。
このような場合、契約は法定更新扱いになっていますから、家賃を上げたりする際など、色々なことが大変になってしまいます。
そのため、契約の巻き直しをする必要がありますが、これまで契約書なしでずっと住んできた人は、なかなか同意してくれなかったり協力的でなかったりして、苦労することになるかもしれません。
デメリット3：家賃改定が難しい
次は、「家賃改定が難しい」ということです。
例えば、相場よりも低い家賃で入居しているようなケースです。
オーナーが変われば、従前の契約を合意解約して新たに契約を巻き直すことになりますが、その時に家賃をあげたいと言っても同意してくれない可能性があります。
基本的に、入居者の同意を得られれば家賃を上げることは可能です。
しかし、入居者が値上げを拒否した場合には、調停を行なったり、最悪の場合は裁判をしたりして、値上げ家賃が妥当という法的な判決を取らないと、家賃を上げることはできません。
ですので、特にずっと昔から契約書もなく住んでいるような入居者がいた場合、その入居者が退去するまでは、大幅な家賃の値上げは難しくなってしまう可能性があります。
デメリット4：古すぎる物件のリスク
次は、「古すぎる物件のリスク」です。
例えば、古い物件は水道メーターが個別についておらず、共用部に一つしかないケースがあります。
このような物件は、個々のお部屋が水を何リットル使用したか分からないので、水道料金が「月●千円」といった具合で定額制になっていることがあります。
しかし、最近は水道料金も上がってきているので、料金を値上げしたいと思っても、入居者に拒否されてしまう可能性があります。
実際、当社の管理物件でも何件か水道料金が定額制になっているので、「水道料金が上がった場合には、定額の水道料金も上げられる」という特約を結んでいます。
まとめ
以上、今回はオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットについてお話ししました。オーナーチェンジ物件はメリットだけではなくデメリットもあります。
しかし、どのようなデメリットが存在するのか？そのデメリットに対してどのような対策があるのか？を知っておけば、いざという時に困ることもなくなると思います。
ぜひ今回の話を頭の片隅に入れて、投資活動を続けてみてくださいね。
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