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不動産投資家は地元企業の撤退にどう対処すべきか？企業の撤退リスクの調査法
公開日: 2025年10月09日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、「不動産投資家は地元企業の撤退にどう対処すべきか？」というテーマでお話ししようと思います。
以前ニュースになっていましたが、日産自動車が車両を生産している追浜工場（神奈川県横須賀市）を閉鎖するという話が出ています。
そして、そこで雇われている従業員や関連業者など、一万人以上がその地区からいなくなると言われているそうです。
これには地域経済とともに不動産界隈も非常にざわついています。
真偽は定かではありませんが、現時点ですでに物件の投げ売りが始まっている・・・といった話まであるようです。
今回のケースは、まさに地元企業の撤退リスクの典型例だと思います。
そこで今回のブログでは、
・追浜の投げ売り物件は買いか？
・安売り物件を安易に購入すべきでない理由
・工場や学校があるエリアに投資する上の注意点
についてお話しします。ぜひ最後までご覧ください。
企業の新規設立、撤退、移転で街が変わる
工場の撤退によって一万人もの人が一気に地域からいなくなれば、賃貸物件の稼働率は下がるでしょうし、不動産価格にも影響を与える可能性があります。
一方で、撤退ではなく新たに企業が進出してくるようなケースもあります。
記憶に新しい例としては、熊本に台湾の半導体メーカーのTSMCが進出したことによって、バブルが起きていますよね。
周辺には商業モールができ、さらに人が移り住んでくることによって不動産価格も上昇し、街全体が盛り上がっている状況です。
他には、日ハムが札幌市の札幌ドームから北広島市の「エスコンフィールドHOKKAIDO」に本拠地を移したことで、北広島市でも住宅開発をはじめとするバブルが起きているという話もあります。
このように、不動産は企業や施設、学校の移転・撤退などに大きく左右されます。
追浜の投げ売り物件は買いか？
一方、日産の工場がある追浜はどんな所かというと、横浜からも横須賀からも近く、立地が非常に良いです。
また、横須賀には自衛隊の基地や防衛大学校、米軍基地があるので、自衛隊関係者や大学生、米軍の関係者も多いです。
なので、僕としては追浜自体にはそれほど大きな影響はないのでは？と思っています。
工場跡地の活用次第で、逆に雇用が新しく生まれる可能性もありますので、もし今物件が投げ売りをされているのであれば、逆に買いに行くチャンスという可能性もあると思います。
とはいえ、安いからといって飛びつくのは危険
ただし、単純に「物件価格が安いから」という理由だけで飛びついてしまうと、痛い目を見るかもしれません。
僕の場合、一般の賃貸として貸し出すだけでなく、シェアハウスや民泊などとして運営するノウハウも持っているので、どんな物件でもいかようにも調理できるレパートリーがあります。
しかし、初心者の方はアイデアやスキルの引き出しが少ない分、それほどオイシイ投資にはならないかもしれません。
結局、誰がその物件を買うのか？が問題なので、安く買えたからといって誰もが上手くいくというわけではありません。
工場や学校があるエリアに投資する上の注意点
話を戻して、こういった工場や学校があるエリアに投資をする際、投資家が絶対にやっておくべきことが大きく3つあります。見ていきましょう。
①雇用の依存度を調べる
1つ目は「雇用の依存度を調べること」です。
つまり、投資しようとしている地域の賃貸需要が、特定の企業や学校にどれだけ依存しているのか？を調べるということです。
調べ方は簡単で、市町村の産業別就業構成という統計データがあるので、これをまず調べます。
これには、例えば製造業が30％で教育関係が10％・・・といった構成比が出ていますので、その地域の人が周辺の地元企業にどれくらい依存しているのか？を大まかに知ることができます。
また、そのエリアのハローワークに行けば、どんな業種が多く募集されているのかが分かります。もし特定の企業の求人が多ければ、その企業への依存度が強いということが判断できます。
さらに、実際に工場や会社に行って駐車場に停まっている車のナンバーを見れば、従業員がどこから通勤しているのか？を把握することもできます。
もし本気で投資するのであれば、これくらいしっかりと調査した方がいいでしょう。
②ストレスチェックを行なう
2つ目は「ストレスチェックをしっかりする」ことです。
ここでも産業別就業構成の統計データを使います。
企業が撤退した場合に備えて、例えば空室率を30％〜40％と想定、さらに金利が上昇したとして何％まで耐えられるかを計算するなど、ストレスチェックをしっかりと行ないましょう。
そうでないと、突然企業が撤退したりして稼働率が下がった時に、資金が回らなくなってしまいます。
最悪の場合、どこまで耐えられるかを事前にしっかりとチェックしておくことが重要です。
③出口戦略をしっかりと考えておく
3つ目は「出口戦略」です。
出口戦略の成否は、“将来どう売るか”よりも“いくらで買ったか”で決まります。
物件の購入時に高値掴みをしてしまうと、将来出口が取れない（物件を売ったとしても残債が残ってしまうので売れない）可能性があります。
こうならないためにも、できるだけ物件は安く買わないといけません。
物件を安く買えていれば、どんな出口戦略も取れます。
「相場よりもちょっと安いから買おう」
「融資が受けられるから買おう」
という発想ではなく、将来売却した時に収支がどうなるか？いかにトントンで売れるか？を考えることが重要です。
まとめ
以上、今回は「不動産投資家は地元企業の撤退にどう対処すべきか？」というテーマでお話ししました。
不動産投資は、企業の撤退や出店などに大きく左右されますが、見方によっては今が買いのチャンスということもあるかもしれません。
そもそも追浜は立地がいいので、今後どんな展開をしていくかを引き続き見守りたいと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、「不動産投資家は地元企業の撤退にどう対処すべきか？」というテーマでお話ししようと思います。
以前ニュースになっていましたが、日産自動車が車両を生産している追浜工場（神奈川県横須賀市）を閉鎖するという話が出ています。
そして、そこで雇われている従業員や関連業者など、一万人以上がその地区からいなくなると言われているそうです。
これには地域経済とともに不動産界隈も非常にざわついています。
真偽は定かではありませんが、現時点ですでに物件の投げ売りが始まっている・・・といった話まであるようです。
今回のケースは、まさに地元企業の撤退リスクの典型例だと思います。
そこで今回のブログでは、
・追浜の投げ売り物件は買いか？
・安売り物件を安易に購入すべきでない理由
・工場や学校があるエリアに投資する上の注意点
についてお話しします。ぜひ最後までご覧ください。
企業の新規設立、撤退、移転で街が変わる
工場の撤退によって一万人もの人が一気に地域からいなくなれば、賃貸物件の稼働率は下がるでしょうし、不動産価格にも影響を与える可能性があります。一方で、撤退ではなく新たに企業が進出してくるようなケースもあります。
記憶に新しい例としては、熊本に台湾の半導体メーカーのTSMCが進出したことによって、バブルが起きていますよね。
周辺には商業モールができ、さらに人が移り住んでくることによって不動産価格も上昇し、街全体が盛り上がっている状況です。
他には、日ハムが札幌市の札幌ドームから北広島市の「エスコンフィールドHOKKAIDO」に本拠地を移したことで、北広島市でも住宅開発をはじめとするバブルが起きているという話もあります。
このように、不動産は企業や施設、学校の移転・撤退などに大きく左右されます。
追浜の投げ売り物件は買いか？
一方、日産の工場がある追浜はどんな所かというと、横浜からも横須賀からも近く、立地が非常に良いです。また、横須賀には自衛隊の基地や防衛大学校、米軍基地があるので、自衛隊関係者や大学生、米軍の関係者も多いです。
なので、僕としては追浜自体にはそれほど大きな影響はないのでは？と思っています。
工場跡地の活用次第で、逆に雇用が新しく生まれる可能性もありますので、もし今物件が投げ売りをされているのであれば、逆に買いに行くチャンスという可能性もあると思います。
とはいえ、安いからといって飛びつくのは危険
ただし、単純に「物件価格が安いから」という理由だけで飛びついてしまうと、痛い目を見るかもしれません。僕の場合、一般の賃貸として貸し出すだけでなく、シェアハウスや民泊などとして運営するノウハウも持っているので、どんな物件でもいかようにも調理できるレパートリーがあります。
しかし、初心者の方はアイデアやスキルの引き出しが少ない分、それほどオイシイ投資にはならないかもしれません。
結局、誰がその物件を買うのか？が問題なので、安く買えたからといって誰もが上手くいくというわけではありません。
工場や学校があるエリアに投資する上の注意点
話を戻して、こういった工場や学校があるエリアに投資をする際、投資家が絶対にやっておくべきことが大きく3つあります。見ていきましょう。①雇用の依存度を調べる
1つ目は「雇用の依存度を調べること」です。
つまり、投資しようとしている地域の賃貸需要が、特定の企業や学校にどれだけ依存しているのか？を調べるということです。
調べ方は簡単で、市町村の産業別就業構成という統計データがあるので、これをまず調べます。
これには、例えば製造業が30％で教育関係が10％・・・といった構成比が出ていますので、その地域の人が周辺の地元企業にどれくらい依存しているのか？を大まかに知ることができます。
また、そのエリアのハローワークに行けば、どんな業種が多く募集されているのかが分かります。もし特定の企業の求人が多ければ、その企業への依存度が強いということが判断できます。
さらに、実際に工場や会社に行って駐車場に停まっている車のナンバーを見れば、従業員がどこから通勤しているのか？を把握することもできます。
もし本気で投資するのであれば、これくらいしっかりと調査した方がいいでしょう。
②ストレスチェックを行なう
2つ目は「ストレスチェックをしっかりする」ことです。
ここでも産業別就業構成の統計データを使います。
企業が撤退した場合に備えて、例えば空室率を30％〜40％と想定、さらに金利が上昇したとして何％まで耐えられるかを計算するなど、ストレスチェックをしっかりと行ないましょう。
そうでないと、突然企業が撤退したりして稼働率が下がった時に、資金が回らなくなってしまいます。
最悪の場合、どこまで耐えられるかを事前にしっかりとチェックしておくことが重要です。
③出口戦略をしっかりと考えておく
3つ目は「出口戦略」です。
出口戦略の成否は、“将来どう売るか”よりも“いくらで買ったか”で決まります。
物件の購入時に高値掴みをしてしまうと、将来出口が取れない（物件を売ったとしても残債が残ってしまうので売れない）可能性があります。
こうならないためにも、できるだけ物件は安く買わないといけません。
物件を安く買えていれば、どんな出口戦略も取れます。
「相場よりもちょっと安いから買おう」
「融資が受けられるから買おう」
という発想ではなく、将来売却した時に収支がどうなるか？いかにトントンで売れるか？を考えることが重要です。
まとめ
以上、今回は「不動産投資家は地元企業の撤退にどう対処すべきか？」というテーマでお話ししました。不動産投資は、企業の撤退や出店などに大きく左右されますが、見方によっては今が買いのチャンスということもあるかもしれません。
そもそも追浜は立地がいいので、今後どんな展開をしていくかを引き続き見守りたいと思います。
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