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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今回は、「物件を複数持っている場合、どの物件から売るべきか？」というテーマでお話ししたいと思います。

不動産投資を拡大していくフェーズでは、どの物件をどのタイミングで手放すかは非常に難しく、戦略的に行動しないと思い通りに資産を増やせなくなってしまう恐れがあります。

今回はそんな資産拡大のフェーズにある投資家の皆さんに向けて、「この物件は手放したくないと思った物件こそ、実は売り時かもしれません」というお話をしようと思います。

今回のブログをご覧いただければ、

・売りたくない物件ほど高く売れる理由
・手放したくない物件を売ってもいい2つの条件
・税金の壁に気をつけるべき理由

が分かるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

手放したくない物件を売ってもいい2つの条件

「残したい物件ほど先に売れ」というと、一見矛盾しているように思えるかもしれません。

しかし、あなたが「まだ持っていたい」と思う物件ほど高く・早く売れる可能性が高く、市場でも高く評価されている時であるといえます。

例えば、

・満室稼働中
・利回り10％以上
・築浅
・フルリフォーム済み

こういった物件は、オーナーの立場から言えば「手放したくない物件」でしょう。

しかし、次の2つの条件に当てはまる場合は、たとえ手放したくない物件であっても早く売ることを検討してもいいかもしれません。

 

手放したくない物件を売ってもいい条件①：資産を拡大したい時

1つ目は、資産を拡大したい時です。

物件を売って、その売却益を次の物件の購入資金に回したい時、ということです。

優良物件を売った資金を元手に、レバレッジを利かせた投資をしていくことで、資産規模を拡大することができます。

例えて言うならば、“1歩下がって2歩進む戦略”ですね。

 

手放したくない物件を売ってもいい条件②：借入比率を下げたい時

2つ目は、借入比率を下げたい時です。

物件を増やしていく段階では、借りられるものはどんどん借りて、資産の拡大をしていった方がいいと思います。

しかし、ある時点で融資残高を減らして自己資本比率を高めていかないと、入ってきた家賃を自由に使うことはできません。

また、金利上昇が見込まれるタイミングや景気後退が見えてきたタイミングでは、攻めよりも守りとしての売却が合理的だったりします。

 

手放したくない物件を目的もなく売るのはNG

以上で述べた2つの目的がある時には、「残したい物件をあえて売る」という戦略が活きてきます。

逆に、目的もなく物件を売却してしまうと、物件が生んでいたインカムゲインを単純に失うだけになってしまいます。

そもそも、インカムゲインを得るために不動産投資をしているわけですから、投資の根幹が崩れてしまいますよね。

ですから、資産を拡大したい時、そして借金を返して自己資本比率を高めたいとき以外は、売りたくない物件は売らない方がいいと思います。

 

税金の壁に気をつけましょう

また、物件売却の際には税金の壁にも注意しましょう。

物件が高く売れること自体はいいことですが、不動産の売却益には譲渡所得税がかかります。

その物件の所有期間が5年超であれば約20％、5年以内であれば約40％の譲渡所得税が課税されてしまいます。

所有期間が短い間に物件を売却してしまうと、譲渡所得税が多く取られてしまい、次の物件に投資する頭金が少なくなってしまいます。

物件が高く売れるからといって安易に売却を決断してしまうと、再投資の原資が減ってしまうこともありますから、税金の壁についてもしっかりと考えていくようにしましょう。

 

まとめ

以上、今回は「物件を複数持っている場合、どの物件から売るべきか？」というテーマでお話ししました。

もしあなたが資産の拡大フェーズにあって、どの物件を売るべきか迷っている場合には、一番売りたくない物件を先に売るということも選択肢の一つとして検討してみてください。


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