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いまさら聞けないJ-REITの話。J-REITはミドルリスク・ミドルリターンの投資商品
公開日: 2025年11月14日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は「いまさら聞けないJ-REITの話」と題し、
・実物の不動産投資とどう違うのか？
・株式や投資信託などの投資商品とどう違うのか？
について、解説しようと思います。
今回のブログをご覧いただければ、
・J-REITのリスクとリターン
・国内のJ-REITの数と種類
・J-REITへの投資をおすすめしたいのはこんな人
が分かるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。
いまさら聞けないJ-REITの話
J-REITは日本版の“不動産投資信託”で、僕も投資をしています。
株式市場に上場しており、ネット証券などでいつでも売買できます。
通常の株式や投資信託と何が異なるかというと、J-REITは「実際に不動産を保有している投資信託である」という点です。
つまり、株式のような紙の資産とは少し違い、万が一潰れたとしても資産価値が完全にゼロになることはないので、一定の安心感があります。
J-REITはミドルリスク・ミドルリターンの投資商品
一般的にJ-REITは高配当だと言われています。
実際、年間の配当利回りは商品によって3.4％、4.5％、6％などがありますので、他の金融商品と比べると高配当な傾向があります。
なぜこれほど高配当なのかというと、利益の90％以上を株主へ配当することを条件に、法人税が免除されているからです。
一般的な株式会社は、税金を支払った後の残ったお金から株主へ配当を行ないますが、J-REITの場合は、税金を支払う代わりに儲けをほぼ全額投資家に配ってしまいます。
その結果、高配当になるということです。
家賃に対する資産規模からの利回りで判断する投資なので、キャピタルゲインはあまり見込めませんが、その代わり比較的安定した配当が見込めるのが特徴です。
通常の賃貸用不動産もそうですが、いくら景気が悪くなったとしても、入居者が突然ゼロになることはありません。
景気が良かろうが悪かろうが家賃は毎月入ってきますから、配当の安定性が高いんですね。
しかしその反面で、キャピタルゲインを大きく狙うことは出来ません。
例えば、コロナ禍のJ-REIT指数と現在の同指数を比べてみると、銘柄にもよりますが10％～15％くらいプラスマイナスしたというところで、コロナ後に上がっていると言ってもせいぜい10％くらいだと思います。
これが株式であれば、日経平均株価は今や5万円を超えていますから、投資資産が何倍にもなるような、ちょっとした夢のある投資になり得る可能性があります。
つまり、J-REITは配当が安定している反面、キャピタルゲインで儲かる商品ではないということです。
そのため、J-REITは株式より安全で債券より儲かる、ミドルリスク・ミドルリターンの投資商品の代表格といえるでしょう。
国内のJ-REITの数と種類
現在、上場しているJ-REITは63銘柄あります。
その内容は、オフィスだけに投資するもの、住宅だけに投資するもの、物流だけに投資するもの、オフィスと住宅の複合型、ホテルと商業施設の複合型、全部が混ざったミックス型など、様々な商品があります。
中で最も特徴的なのは、ホテルのJ-REITです。
コロナ禍ではインバウンドが全く来なくなり、どのホテルもガラガラでホテル型のJ-REITは非常に値が下がりました。
しかし、今はインバウンド需要が活況ですから、ホテル型のJ-REITは価格が上昇していますし配当も高くなっています。
一方で、もしまたパンデミック等でインバウンドが来なくなってしまったら、価格は急落する恐れもあります。
また、オフィス系や商業施設系は景気に左右されやすいです。
まとめると、手堅く行くのであれば住宅系、攻めるのであればホテル系やオフィス系、商業施設系で投資をしていくのがいいのかなと思います。
まずはJ-REITへ投資してみるのもいいかもしれません
僕がおすすめしたいのは、もし今あなたが不動産投資の準備段階にあって、自己資金を貯めているのであれば、J-REITに投資してみてはいかがでしょうか？ということです。
なぜなら、J-REITはその銘柄がどの物件を所有しているのか？が全て開示されているからです。
例えば、ホテル系であれば毎月の稼働率もきちんと報告されていますし、その銘柄が持っているビルや住宅、商業施設がどんな建物なのかを実際に見に行くこともできます。
これが不動産の目利きのチャンスになるんですね。
また、J-REITは半年先の不動産市場を見て動いていると言われています。
ですので、J-REITの指標や利回りをずっと見ていると、半年後の不動産市場の動きがなんとなく読めるようになってくると思います。
・J-REITの価格が下がる→これから不動産価格も下がっていくだろうな
・J-REITの価格が上がる→これから不動産価格も上がっていくだろうな
・利回りが良くなっている→家賃が上がっていくんだろうな
・利回りが止まる→家賃はもう高止まりで上げることが出来ないのかな
こんな予測もつくようになります。
自分でJ-REITを買っていれば、値動きや報告書も自然と見るようになると思いますので、将来自分で実物不動産に投資をする際の訓練になると思います。
また、J-REITの値動きは比較的緩やかなので、不動産投資をするために自己資金を貯めている途中の方は、オルカンやS&P500、日経平均だけでなく、J-REITを投資の選択肢として考えてみるのも面白いかもしれません。
まとめ
以上、今回は「いまさら聞けないJ-REITの話」というテーマでお話ししました。
最後に、少しでもJ-REITに興味を持っていただきたいので、参考となるサイトをいくつかご紹介したいと思います。
まずは、J-REIT.jpというサイトです。
こちらのサイトにはマーケットの概況が掲載されていますから、ご覧いただくと面白いと思います。
また、全ての上場J-REIT銘柄の値動き、目論見書や開示情報を見ることができるJAPAN-REIT（不動産投信情報ポータル）もおすすめです。
J-REITのあらゆるデータが掲載されており、利回りだけでなく、各銘柄の所有物件の情報まで全て見ることができますので、ぜひチェックしてみてください。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は「いまさら聞けないJ-REITの話」と題し、
・実物の不動産投資とどう違うのか？
・株式や投資信託などの投資商品とどう違うのか？
について、解説しようと思います。
今回のブログをご覧いただければ、
・J-REITのリスクとリターン
・国内のJ-REITの数と種類
・J-REITへの投資をおすすめしたいのはこんな人
が分かるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。
いまさら聞けないJ-REITの話
J-REITは日本版の“不動産投資信託”で、僕も投資をしています。株式市場に上場しており、ネット証券などでいつでも売買できます。
通常の株式や投資信託と何が異なるかというと、J-REITは「実際に不動産を保有している投資信託である」という点です。
つまり、株式のような紙の資産とは少し違い、万が一潰れたとしても資産価値が完全にゼロになることはないので、一定の安心感があります。
J-REITはミドルリスク・ミドルリターンの投資商品
一般的にJ-REITは高配当だと言われています。実際、年間の配当利回りは商品によって3.4％、4.5％、6％などがありますので、他の金融商品と比べると高配当な傾向があります。
なぜこれほど高配当なのかというと、利益の90％以上を株主へ配当することを条件に、法人税が免除されているからです。
一般的な株式会社は、税金を支払った後の残ったお金から株主へ配当を行ないますが、J-REITの場合は、税金を支払う代わりに儲けをほぼ全額投資家に配ってしまいます。
その結果、高配当になるということです。
家賃に対する資産規模からの利回りで判断する投資なので、キャピタルゲインはあまり見込めませんが、その代わり比較的安定した配当が見込めるのが特徴です。
通常の賃貸用不動産もそうですが、いくら景気が悪くなったとしても、入居者が突然ゼロになることはありません。
景気が良かろうが悪かろうが家賃は毎月入ってきますから、配当の安定性が高いんですね。
しかしその反面で、キャピタルゲインを大きく狙うことは出来ません。
例えば、コロナ禍のJ-REIT指数と現在の同指数を比べてみると、銘柄にもよりますが10％～15％くらいプラスマイナスしたというところで、コロナ後に上がっていると言ってもせいぜい10％くらいだと思います。
これが株式であれば、日経平均株価は今や5万円を超えていますから、投資資産が何倍にもなるような、ちょっとした夢のある投資になり得る可能性があります。
つまり、J-REITは配当が安定している反面、キャピタルゲインで儲かる商品ではないということです。
そのため、J-REITは株式より安全で債券より儲かる、ミドルリスク・ミドルリターンの投資商品の代表格といえるでしょう。
国内のJ-REITの数と種類
現在、上場しているJ-REITは63銘柄あります。その内容は、オフィスだけに投資するもの、住宅だけに投資するもの、物流だけに投資するもの、オフィスと住宅の複合型、ホテルと商業施設の複合型、全部が混ざったミックス型など、様々な商品があります。
中で最も特徴的なのは、ホテルのJ-REITです。
コロナ禍ではインバウンドが全く来なくなり、どのホテルもガラガラでホテル型のJ-REITは非常に値が下がりました。
しかし、今はインバウンド需要が活況ですから、ホテル型のJ-REITは価格が上昇していますし配当も高くなっています。
一方で、もしまたパンデミック等でインバウンドが来なくなってしまったら、価格は急落する恐れもあります。
また、オフィス系や商業施設系は景気に左右されやすいです。
まとめると、手堅く行くのであれば住宅系、攻めるのであればホテル系やオフィス系、商業施設系で投資をしていくのがいいのかなと思います。
まずはJ-REITへ投資してみるのもいいかもしれません
僕がおすすめしたいのは、もし今あなたが不動産投資の準備段階にあって、自己資金を貯めているのであれば、J-REITに投資してみてはいかがでしょうか？ということです。なぜなら、J-REITはその銘柄がどの物件を所有しているのか？が全て開示されているからです。
例えば、ホテル系であれば毎月の稼働率もきちんと報告されていますし、その銘柄が持っているビルや住宅、商業施設がどんな建物なのかを実際に見に行くこともできます。
これが不動産の目利きのチャンスになるんですね。
また、J-REITは半年先の不動産市場を見て動いていると言われています。
ですので、J-REITの指標や利回りをずっと見ていると、半年後の不動産市場の動きがなんとなく読めるようになってくると思います。
・J-REITの価格が下がる→これから不動産価格も下がっていくだろうな
・J-REITの価格が上がる→これから不動産価格も上がっていくだろうな
・利回りが良くなっている→家賃が上がっていくんだろうな
・利回りが止まる→家賃はもう高止まりで上げることが出来ないのかな
こんな予測もつくようになります。
自分でJ-REITを買っていれば、値動きや報告書も自然と見るようになると思いますので、将来自分で実物不動産に投資をする際の訓練になると思います。
また、J-REITの値動きは比較的緩やかなので、不動産投資をするために自己資金を貯めている途中の方は、オルカンやS&P500、日経平均だけでなく、J-REITを投資の選択肢として考えてみるのも面白いかもしれません。
まとめ
以上、今回は「いまさら聞けないJ-REITの話」というテーマでお話ししました。最後に、少しでもJ-REITに興味を持っていただきたいので、参考となるサイトをいくつかご紹介したいと思います。
まずは、J-REIT.jpというサイトです。
こちらのサイトにはマーケットの概況が掲載されていますから、ご覧いただくと面白いと思います。
また、全ての上場J-REIT銘柄の値動き、目論見書や開示情報を見ることができるJAPAN-REIT（不動産投信情報ポータル）もおすすめです。
J-REITのあらゆるデータが掲載されており、利回りだけでなく、各銘柄の所有物件の情報まで全て見ることができますので、ぜひチェックしてみてください。
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