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“タワマン転売禁止”に大手デベが動く！価格高騰に歯止めがかかるか？
公開日: 2025年11月18日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
三井不動産レジデンシャルが月島で開発中のマンション「セントラルガーデン月島 ザ タワー」において、「物件引き渡し前の転売活動を禁止する。守られなかった場合、手付金を没収する」というルールが導入された・・・というニュースを目にしました。
こういった動きは、「マンション価格の高騰に歯止めをかけるのでは？」という見方があるようですが、どうなのでしょうか。
そこで今回のブログでは、
・大手デベロッパーが物件引き渡し前の転売を禁止にした理由
・今回の措置だけではマンション価格は下がらない理由
・ウラケンが考える、不動産価格高騰を抑える方法
についてお話ししたいと思います。ぜひ最後までご覧ください。
引き渡し前の転売活動禁止
話題となっている「セントラルガーデン月島 ザ タワー」は、11月上旬時点で14,000人の人がエントリーしている人気物件です。
そんな人気物件で、転売（投機）目的の申し込みが大量に入ってくることが予想されたため、今回のような措置が取られたようです。
マンションを契約する時には、販売価格の10％程度の手付金を払わなければなりません。
「月島 ザ タワー」の場合は、1,000万円～5,000万円のレベルで手付金を支払う必要があります。
宅建業法上、手付金は「解約手付」と言われており、契約後に買主側から契約を白紙撤回する場合は、手付金を放棄することになります。
逆に売主側（今回は三井不動産レジデンシャル）から契約を撤回する場合は、手付金を倍返しすることで解除できる、といったルールがあります。
この手付金を人質にとって、「引き渡し前に転売したら、手付金を没収しますよ」というお話なんですね。
今回の転売禁止措置だけではマンション価格は下がらない
この措置が、転売やマンション価格の高騰に歯止めをかけるのでは？ということが言われています。
しかし、僕は「転売の阻止という点においては一定の効果があるかもしれないが、価格は下がらない」という印象を持ちました。
なぜなら、マンション価格の高騰は投機だけが原因ではなく、構造的な要因が複合的に絡み合った結果、起こっているからです。
例えば、以前に比べて、
・建築コストが爆上がりしている
・土地の価格が上昇している
・都市部の供給量がそもそも少なすぎる
・タワマンが密集する湾岸エリアがブランド化している
・インバウンドの投資需要が増えている
など、複数の要因が存在しています。
だから、転売を止めたぐらいでは物件の価格は落ちないと思います。
マンション価格の高騰を抑える方法
さて、ここからは僕の個人的な意見ですが、本当にマンション価格を落ち着かせたいのであれば何をすべきか？について考えてみたいと思います。
短期譲渡を法人にも適用する
不動産を売却して売却益が出た場合、譲渡所得税がかかります。
その税率は、個人の場合、物件の所有期間が5年以内の「短期譲渡」だと40％、5年超の「長期譲渡」だと20％です。
なので、個人の不動産投資家は、この5年を超えるか超えないかを非常に気にしていると思います。
一方、法人の場合はこの短期や長期の縛りがなく、事業所得として全部ひっくるめて課税をされるため、仮に不動産を購入後すぐに転売したとしても、税金は一年間の事業トータルで計算されます。
短期か長期かというタイミングに縛られることなく、売却活動ができるわけなので、転売が目的で不動産を購入する場合、おそらく個人ではなく法人名義で購入していることが多いのではないかと思います。
なので、法人も個人と同じように「5年以内の短期譲渡の場合には、40％の分離課税を課す」というルールを作ってしまえば、転売は減るのではないでしょうか。
中国系の投資家も法人を作って不動産を購入しているケースが多いという話を聞きますし、一定の効果はあると思います。
とはいえ、この方法は転売で稼いでいる不動産業界の反発に遭って政治的に通らないでしょうから、現実的には無理でしょうね。
外国人への課税を強化する
諸外国に比べ、日本は外国人の不動産取得に甘く、税金においても日本人と同率となっていますから、これを改善する必要があります。
シンガポールや香港、マレーシアもそうですが、他国では外国人が不動産を取得するときには、ローカルよりも印紙税を高く設定するなどの措置が取られています。
つまり、外国人が日本の不動産を買う場合には、不動産取得税や印紙税として20％ぐらい課税すればいいのではないでしょうか。
そうすれば、その20％を上回る値上がりがないと手持ちの不動産を売却しなくなるので、結果的に転売が抑制されて価格が落ち着いてくるのではないかと思います。
まとめ
以上、今回は「大手デベロッパーがタワマン転売禁止に動いた」というニュースをもとにお話ししました。
色々言いましたが、今回三井不動産レジデンシャルがこのような措置を取ったことで、抽選倍率が落ち着いて、本当に住みたい人が当選しやすくなると思います。
“市場の健全化”という意味ではとてもいいことだと思うので、他のデベロッパーにもどんどん広がっていけばいいですね。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
三井不動産レジデンシャルが月島で開発中のマンション「セントラルガーデン月島 ザ タワー」において、「物件引き渡し前の転売活動を禁止する。守られなかった場合、手付金を没収する」というルールが導入された・・・というニュースを目にしました。
こういった動きは、「マンション価格の高騰に歯止めをかけるのでは？」という見方があるようですが、どうなのでしょうか。
そこで今回のブログでは、
・大手デベロッパーが物件引き渡し前の転売を禁止にした理由
・今回の措置だけではマンション価格は下がらない理由
・ウラケンが考える、不動産価格高騰を抑える方法
についてお話ししたいと思います。ぜひ最後までご覧ください。
引き渡し前の転売活動禁止
話題となっている「セントラルガーデン月島 ザ タワー」は、11月上旬時点で14,000人の人がエントリーしている人気物件です。そんな人気物件で、転売（投機）目的の申し込みが大量に入ってくることが予想されたため、今回のような措置が取られたようです。
マンションを契約する時には、販売価格の10％程度の手付金を払わなければなりません。
「月島 ザ タワー」の場合は、1,000万円～5,000万円のレベルで手付金を支払う必要があります。
宅建業法上、手付金は「解約手付」と言われており、契約後に買主側から契約を白紙撤回する場合は、手付金を放棄することになります。
逆に売主側（今回は三井不動産レジデンシャル）から契約を撤回する場合は、手付金を倍返しすることで解除できる、といったルールがあります。
この手付金を人質にとって、「引き渡し前に転売したら、手付金を没収しますよ」というお話なんですね。
今回の転売禁止措置だけではマンション価格は下がらない
この措置が、転売やマンション価格の高騰に歯止めをかけるのでは？ということが言われています。しかし、僕は「転売の阻止という点においては一定の効果があるかもしれないが、価格は下がらない」という印象を持ちました。
なぜなら、マンション価格の高騰は投機だけが原因ではなく、構造的な要因が複合的に絡み合った結果、起こっているからです。
例えば、以前に比べて、
・建築コストが爆上がりしている
・土地の価格が上昇している
・都市部の供給量がそもそも少なすぎる
・タワマンが密集する湾岸エリアがブランド化している
・インバウンドの投資需要が増えている
など、複数の要因が存在しています。
だから、転売を止めたぐらいでは物件の価格は落ちないと思います。
マンション価格の高騰を抑える方法
さて、ここからは僕の個人的な意見ですが、本当にマンション価格を落ち着かせたいのであれば何をすべきか？について考えてみたいと思います。短期譲渡を法人にも適用する
不動産を売却して売却益が出た場合、譲渡所得税がかかります。
その税率は、個人の場合、物件の所有期間が5年以内の「短期譲渡」だと40％、5年超の「長期譲渡」だと20％です。
なので、個人の不動産投資家は、この5年を超えるか超えないかを非常に気にしていると思います。
一方、法人の場合はこの短期や長期の縛りがなく、事業所得として全部ひっくるめて課税をされるため、仮に不動産を購入後すぐに転売したとしても、税金は一年間の事業トータルで計算されます。
短期か長期かというタイミングに縛られることなく、売却活動ができるわけなので、転売が目的で不動産を購入する場合、おそらく個人ではなく法人名義で購入していることが多いのではないかと思います。
なので、法人も個人と同じように「5年以内の短期譲渡の場合には、40％の分離課税を課す」というルールを作ってしまえば、転売は減るのではないでしょうか。
中国系の投資家も法人を作って不動産を購入しているケースが多いという話を聞きますし、一定の効果はあると思います。
とはいえ、この方法は転売で稼いでいる不動産業界の反発に遭って政治的に通らないでしょうから、現実的には無理でしょうね。
外国人への課税を強化する
諸外国に比べ、日本は外国人の不動産取得に甘く、税金においても日本人と同率となっていますから、これを改善する必要があります。
シンガポールや香港、マレーシアもそうですが、他国では外国人が不動産を取得するときには、ローカルよりも印紙税を高く設定するなどの措置が取られています。
つまり、外国人が日本の不動産を買う場合には、不動産取得税や印紙税として20％ぐらい課税すればいいのではないでしょうか。
そうすれば、その20％を上回る値上がりがないと手持ちの不動産を売却しなくなるので、結果的に転売が抑制されて価格が落ち着いてくるのではないかと思います。
まとめ
以上、今回は「大手デベロッパーがタワマン転売禁止に動いた」というニュースをもとにお話ししました。色々言いましたが、今回三井不動産レジデンシャルがこのような措置を取ったことで、抽選倍率が落ち着いて、本当に住みたい人が当選しやすくなると思います。
“市場の健全化”という意味ではとてもいいことだと思うので、他のデベロッパーにもどんどん広がっていけばいいですね。
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