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アパマンでの相続対策に待った！がかかるかも？
公開日: 2025年11月20日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、「アパート・マンションを使った相続対策にブレーキがかかるかも？」というニュースを目にしました。
まったく決定事項ではありませんが、ちょっと無視できない内容だったので、今日はこのニュースについてお話ししようと思います。
今回のブログをご覧いただければ、
・アパマンの相続評価が低くなった実際の事例
・アパマンの相続評価の方法
・日本と世界の相続税の違い
が分かるようになります。ぜひ最後までご覧ください。
アパマンの相続評価が低くなった実際の事例
今回、政府の税制調査会で議題に上がったのが、
「賃貸マンションを使った相続税の評価額が相場よりもあまりにも安く、相続税が節税され過ぎているのではないか？」
という話です。
この税制調査会で紹介された具体例がありますので、ご紹介したいと思います。
まず、千代田区のRC11階建てマンションを21億円で購入したが、相続時の評価額がなんと「5分の1の4.2億円で評価された」という事例です。
これはさすがにインパクトが大きいですが、きちんと相続税法に則った評価をしているのでなんら問題ないと思います。
また、相続対策には実物不動産だけではなく「不動産小口化商品」というのもあり、これも相続対策として使うことができます。
例えば、銀座のビルのフロアを小口化して販売するような商品がありますが、富裕層の間では相続対策として一定の人気があります。
今回の税制調査会で例として挙がっていたのは、3,000万円で不動産小口化商品を購入し、孫に贈与。その評価額は480万円となったものの、その後、購入価格とほぼ同額の3,000万円で売却された、というものでした。
こういった節税対策スキームに対し、国税が「やりすぎでしょ！」とチャチャを入れている・・・というのが今回のお話です。
アパマンの相続評価の方法
では、なぜこのような評価の差が起こるのでしょうか。
それは、「相続税の評価額」と「収益物件としての評価額」には差があるからです。
評価の仕組みがそもそも違うんですね。
「収益物件としての評価」というのは、その物件を借りたい人・欲しい人が多ければ多いほど上がっていきます。
需要があるかどうかで相場が形成され、高く売られたり安く売られたりするわけです。
一方、相続税の評価というのは「路線価方式」が採用されていて、実勢価格（いわゆる相場）の約6割で評価されます。
また、賃貸物件が建てられている土地は「貸家建付地」といって、さらに評価が下がります。なぜなら、オーナーが自由に使えないからです。
さらに、収益物件が売買される際は、買主は「収益還元価格」で購入するので、相場よりもだいぶ安い価格で買い付けを入れてくることもあります。
また、収益物件は購入者が不動産投資家に限られるため、一般の物件に比べて購入したい人の数が限られる＝価格が低めになる＝相続評価が下がるという性質もあります。
タワマンの節税が封じられるのはやむを得ないが・・・
このように、不動産の評価額は市場の原理に基づいて動いているものなので、国税が口を出してくるのは筋違いだと思います。
対して、近年話題になっている「タワマン節税スキーム」に関しては、是正されても仕方ないとは思います。
タワマンの上層階と下層階では、その土地の評価は違って当然です。
物件の価値は上層階の方が2倍も3倍も高い傾向にありますから、上層階と下層階で同じ評価をして相続税の節税ができるのはおかしいと思います。
日本と世界の相続税の違い
今回の見直しは、話し合いが行なわれただけで決定事項ではありませんし、僕はそれほど心配する必要はないと思います。
なぜなら、日本の相続税は世界でもトップクラスに高いからです。
例えば、イギリスでは実質1億円までは非課税ですし、アメリカは基礎控除が17億円もあるので、一般の人には相続税はほぼ関係ありません。
ドイツでも配偶者控除だけで1億3,000万円もありますし、フランスは控除は低いですが税率は45％となっており、日本の55％よりも安いです。
つまり、日本は本当に世界一相続税が高いので、今回の話が進むようなことがあれば、「そもそも相続税が高すぎるのでは！？」という話になってくるでしょう。
色々言いましたが、今回のニュースは税制調査会の中で発言があったことを切り取って報道しているだけだと思います。
とはいえ、2015年に相続税の課税が強化されたことは、皆さん記憶に新しいと思います。
相続税の基礎控除額が下げられたことによって、それまでは相続世帯の4％しか相続税を課税されなかったのが、今は10％を超えるようになっています。
今後も「お金を持っている人から税金を取ろう」という流れは変わらないと思いますから、いずれまた相続税の課税が強化される可能性を頭に入れておきましょう。
まとめ
以上、今回は「アパマンでの相続対策に待ったがかかるかも？」というテーマでお話ししました。
これを言っては元も子もないかもしれませんが、一番の相続対策は生前にお金を使い切ることだと思います。
だからこそ、僕のチャンネルではお金を増やすことだけに注力するのではなく、幸せにお金を使い切って死ぬという「お金の使い切り方」についても共有していきます。
ぜひこれからも一緒に学んでいきましょう。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、「アパート・マンションを使った相続対策にブレーキがかかるかも？」というニュースを目にしました。
まったく決定事項ではありませんが、ちょっと無視できない内容だったので、今日はこのニュースについてお話ししようと思います。
今回のブログをご覧いただければ、
・アパマンの相続評価が低くなった実際の事例
・アパマンの相続評価の方法
・日本と世界の相続税の違い
が分かるようになります。ぜひ最後までご覧ください。
アパマンの相続評価が低くなった実際の事例
今回、政府の税制調査会で議題に上がったのが、「賃貸マンションを使った相続税の評価額が相場よりもあまりにも安く、相続税が節税され過ぎているのではないか？」
という話です。
この税制調査会で紹介された具体例がありますので、ご紹介したいと思います。
まず、千代田区のRC11階建てマンションを21億円で購入したが、相続時の評価額がなんと「5分の1の4.2億円で評価された」という事例です。
これはさすがにインパクトが大きいですが、きちんと相続税法に則った評価をしているのでなんら問題ないと思います。
また、相続対策には実物不動産だけではなく「不動産小口化商品」というのもあり、これも相続対策として使うことができます。
例えば、銀座のビルのフロアを小口化して販売するような商品がありますが、富裕層の間では相続対策として一定の人気があります。
今回の税制調査会で例として挙がっていたのは、3,000万円で不動産小口化商品を購入し、孫に贈与。その評価額は480万円となったものの、その後、購入価格とほぼ同額の3,000万円で売却された、というものでした。
こういった節税対策スキームに対し、国税が「やりすぎでしょ！」とチャチャを入れている・・・というのが今回のお話です。
アパマンの相続評価の方法
では、なぜこのような評価の差が起こるのでしょうか。それは、「相続税の評価額」と「収益物件としての評価額」には差があるからです。
評価の仕組みがそもそも違うんですね。
「収益物件としての評価」というのは、その物件を借りたい人・欲しい人が多ければ多いほど上がっていきます。
需要があるかどうかで相場が形成され、高く売られたり安く売られたりするわけです。
一方、相続税の評価というのは「路線価方式」が採用されていて、実勢価格（いわゆる相場）の約6割で評価されます。
また、賃貸物件が建てられている土地は「貸家建付地」といって、さらに評価が下がります。なぜなら、オーナーが自由に使えないからです。
さらに、収益物件が売買される際は、買主は「収益還元価格」で購入するので、相場よりもだいぶ安い価格で買い付けを入れてくることもあります。
また、収益物件は購入者が不動産投資家に限られるため、一般の物件に比べて購入したい人の数が限られる＝価格が低めになる＝相続評価が下がるという性質もあります。
タワマンの節税が封じられるのはやむを得ないが・・・
このように、不動産の評価額は市場の原理に基づいて動いているものなので、国税が口を出してくるのは筋違いだと思います。対して、近年話題になっている「タワマン節税スキーム」に関しては、是正されても仕方ないとは思います。
タワマンの上層階と下層階では、その土地の評価は違って当然です。
物件の価値は上層階の方が2倍も3倍も高い傾向にありますから、上層階と下層階で同じ評価をして相続税の節税ができるのはおかしいと思います。
日本と世界の相続税の違い
今回の見直しは、話し合いが行なわれただけで決定事項ではありませんし、僕はそれほど心配する必要はないと思います。なぜなら、日本の相続税は世界でもトップクラスに高いからです。
例えば、イギリスでは実質1億円までは非課税ですし、アメリカは基礎控除が17億円もあるので、一般の人には相続税はほぼ関係ありません。
ドイツでも配偶者控除だけで1億3,000万円もありますし、フランスは控除は低いですが税率は45％となっており、日本の55％よりも安いです。
つまり、日本は本当に世界一相続税が高いので、今回の話が進むようなことがあれば、「そもそも相続税が高すぎるのでは！？」という話になってくるでしょう。
色々言いましたが、今回のニュースは税制調査会の中で発言があったことを切り取って報道しているだけだと思います。
とはいえ、2015年に相続税の課税が強化されたことは、皆さん記憶に新しいと思います。
相続税の基礎控除額が下げられたことによって、それまでは相続世帯の4％しか相続税を課税されなかったのが、今は10％を超えるようになっています。
今後も「お金を持っている人から税金を取ろう」という流れは変わらないと思いますから、いずれまた相続税の課税が強化される可能性を頭に入れておきましょう。
まとめ
以上、今回は「アパマンでの相続対策に待ったがかかるかも？」というテーマでお話ししました。これを言っては元も子もないかもしれませんが、一番の相続対策は生前にお金を使い切ることだと思います。
だからこそ、僕のチャンネルではお金を増やすことだけに注力するのではなく、幸せにお金を使い切って死ぬという「お金の使い切り方」についても共有していきます。
ぜひこれからも一緒に学んでいきましょう。
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