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僕がマンションを買うなら築○年を狙います
公開日: 2025年12月08日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、「もし僕が分譲マンションを買うなら、築何年を狙うか？」というテーマでお話ししたいと思います。
最近は不動産価格が高騰していて、都内の新築マンションの平均価格は1億3,000万円を超えています。
もはや新築は「高すぎて買えない！」ということで、中古物件を検討している方も多いのではないでしょうか。
そこで今回のブログでは、
・中古マンションの狙い目はズバリ築○年
・僕が新築マンションを購入しない理由
・築○年前後のマンションが狙い目な理由
についてお話しします。ぜひ最後までご覧ください。
中古マンションの狙い目はズバリ築○年
結論から先に言いましょう。
僕が分譲マンションを買うのであれば、2003年～2007年くらいに建築された中古マンション、つまり築18年～築22年くらいを狙います。
なぜなら、この年代のマンションは、
・過去約30年の間で、建築費が一番安かった時期に建てられている。
・一戸あたりの専有面積が広い。
・2000年4月から施行された「建物に関しての住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」が浸透してきて、建物の品質基準が一気に底上げされた時期に建てられている。
・オートロックや防犯カメラなどの防犯性能もある程度備わっている。
・大規模修繕が一回は終わっている可能性が高い。
といった特徴があるからです。
つまり、質・広さ・価格そして安心感、このバランスが一番いいゾーンが築18年～築22年くらいの物件ということになります。
今、僕が新築マンションを購入しない理由
一方で今、新築マンションの購入はどうなのかというと、僕は買いません。
新築マンションを買わない理由① 価格が高すぎる
まず、価格が高過ぎます。
さらに、新築物件には新築プレミアム（デベロッパーや建築会社の利益）が乗っており、購入した途端に値が下がる可能性もあります。
新築マンションを買わない理由② 専有面積が狭い
価格が高いのに面積が狭いという問題もあります。
分譲マンションの平均専有面積は、2000年代のピークには約95平米ありましたが、今は約70平米と小さくなっています。
部屋を広くするとその分価格が高くなってしまい、購入できる層が狭まってしまいますから、部屋を小さくして一戸あたりの価格を抑えているわけです。
まるでコンビニの上げ底弁当のように、値段は据え置きなのにご飯の量は減っているような“かさ増し”感を感じてしまうんですよね。
新築マンションを買わない理由③ 建築費・土地の取得費が高い
今は建築費や土地の取得費が高くなりすぎて、仕上げのクオリティーを落としている可能性が高いのではないか？と僕は思っています。
例えば、キッチンやフローリングのグレードを落とすなど、ぱっと見では分かりにくい部分のコストダウンが進んでいると思います。
築20年前後のマンションが狙い目な理由
今の新築物件は、高い・狭い・質も微妙・・・そんな感じになっていると言っていいと思います。
では、逆にいつの時代のマンションが一番コスパが良かったのかというと、これが2003年～2007年ぐらいだということです。
さらに、この頃は分譲マンションの大競争時代でもあったので、デベロッパー側も非常に仕様を良くしていました。
例えば、
・外壁には豪華なタイルを張られている。
・エントランスに大理石が敷き詰めてられている。
・部屋の専有部は二重床とか二重天井になっている。
・階高が高い。
といった感じでゆとりのある空間作りがされており、品質的にも非常にレベルの高いものが多いんですね。
さらに、先ほども言いましたが、築20年前後の物件は大規模修繕が一巡している可能性が高いです。
分譲マンションというのは、新築から大体12年～16年くらいで最初の大規模改修や修繕を行ないます。
目地を綺麗にしたり、外壁を洗ったり、コーキングを打ち替えたり・・・といった修繕です。
つまり、築20年前後というのは一回目の大規模修繕が終わっている物件が多く、長期の修繕計画がある程度“実績付き”でチェックできます。
また、修繕積立金がしっかり積み立てられているかどうかも判断しやすいです。
これが新築物件だと、これから先、
・きちんと修繕積立金が積立てられていくのか？
・本当に将来きちんと修繕がなされるのか？
・修繕積立金がどれだけ高くなっていくのか？
といったことが未知数なんですよね。
まとめ
以上、今回は「僕が分譲マンションを買うなら、築何年を狙うか？」というテーマでお話ししました。
物件を購入する際に考えるべきポイントは、もちろん築年数だけでなく、立地やどこのデベロッパー、建築会社が建てたのか？など様々あります。
しかし、僕がまず一番重要視するのは、2003年～2007年くらいに竣工したマンションかどうかです。
この年代の物件は、広さ・品質・価格のバランスが非常に良く、建築費も土地代も安かった頃に建てられているので、今もさほど高くない手頃な値段で手に入りやすい物件が多いのではないかと思います。
これからマンションを買いたい方は、ぜひこういった視点も参考にしていただければと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は、「もし僕が分譲マンションを買うなら、築何年を狙うか？」というテーマでお話ししたいと思います。
最近は不動産価格が高騰していて、都内の新築マンションの平均価格は1億3,000万円を超えています。
もはや新築は「高すぎて買えない！」ということで、中古物件を検討している方も多いのではないでしょうか。
そこで今回のブログでは、
・中古マンションの狙い目はズバリ築○年
・僕が新築マンションを購入しない理由
・築○年前後のマンションが狙い目な理由
についてお話しします。ぜひ最後までご覧ください。
中古マンションの狙い目はズバリ築○年
結論から先に言いましょう。僕が分譲マンションを買うのであれば、2003年～2007年くらいに建築された中古マンション、つまり築18年～築22年くらいを狙います。
なぜなら、この年代のマンションは、
・過去約30年の間で、建築費が一番安かった時期に建てられている。
・一戸あたりの専有面積が広い。
・2000年4月から施行された「建物に関しての住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」が浸透してきて、建物の品質基準が一気に底上げされた時期に建てられている。
・オートロックや防犯カメラなどの防犯性能もある程度備わっている。
・大規模修繕が一回は終わっている可能性が高い。
といった特徴があるからです。
つまり、質・広さ・価格そして安心感、このバランスが一番いいゾーンが築18年～築22年くらいの物件ということになります。
今、僕が新築マンションを購入しない理由
一方で今、新築マンションの購入はどうなのかというと、僕は買いません。新築マンションを買わない理由① 価格が高すぎる
まず、価格が高過ぎます。
さらに、新築物件には新築プレミアム（デベロッパーや建築会社の利益）が乗っており、購入した途端に値が下がる可能性もあります。
新築マンションを買わない理由② 専有面積が狭い
価格が高いのに面積が狭いという問題もあります。
分譲マンションの平均専有面積は、2000年代のピークには約95平米ありましたが、今は約70平米と小さくなっています。
部屋を広くするとその分価格が高くなってしまい、購入できる層が狭まってしまいますから、部屋を小さくして一戸あたりの価格を抑えているわけです。
まるでコンビニの上げ底弁当のように、値段は据え置きなのにご飯の量は減っているような“かさ増し”感を感じてしまうんですよね。
新築マンションを買わない理由③ 建築費・土地の取得費が高い
今は建築費や土地の取得費が高くなりすぎて、仕上げのクオリティーを落としている可能性が高いのではないか？と僕は思っています。
例えば、キッチンやフローリングのグレードを落とすなど、ぱっと見では分かりにくい部分のコストダウンが進んでいると思います。
築20年前後のマンションが狙い目な理由
今の新築物件は、高い・狭い・質も微妙・・・そんな感じになっていると言っていいと思います。では、逆にいつの時代のマンションが一番コスパが良かったのかというと、これが2003年～2007年ぐらいだということです。
さらに、この頃は分譲マンションの大競争時代でもあったので、デベロッパー側も非常に仕様を良くしていました。
例えば、
・外壁には豪華なタイルを張られている。
・エントランスに大理石が敷き詰めてられている。
・部屋の専有部は二重床とか二重天井になっている。
・階高が高い。
といった感じでゆとりのある空間作りがされており、品質的にも非常にレベルの高いものが多いんですね。
さらに、先ほども言いましたが、築20年前後の物件は大規模修繕が一巡している可能性が高いです。
分譲マンションというのは、新築から大体12年～16年くらいで最初の大規模改修や修繕を行ないます。
目地を綺麗にしたり、外壁を洗ったり、コーキングを打ち替えたり・・・といった修繕です。
つまり、築20年前後というのは一回目の大規模修繕が終わっている物件が多く、長期の修繕計画がある程度“実績付き”でチェックできます。
また、修繕積立金がしっかり積み立てられているかどうかも判断しやすいです。
これが新築物件だと、これから先、
・きちんと修繕積立金が積立てられていくのか？
・本当に将来きちんと修繕がなされるのか？
・修繕積立金がどれだけ高くなっていくのか？
といったことが未知数なんですよね。
まとめ
以上、今回は「僕が分譲マンションを買うなら、築何年を狙うか？」というテーマでお話ししました。物件を購入する際に考えるべきポイントは、もちろん築年数だけでなく、立地やどこのデベロッパー、建築会社が建てたのか？など様々あります。
しかし、僕がまず一番重要視するのは、2003年～2007年くらいに竣工したマンションかどうかです。
この年代の物件は、広さ・品質・価格のバランスが非常に良く、建築費も土地代も安かった頃に建てられているので、今もさほど高くない手頃な値段で手に入りやすい物件が多いのではないかと思います。
これからマンションを買いたい方は、ぜひこういった視点も参考にしていただければと思います。
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