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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

不動産投資において避けて通ることができない悩みの種、それは「入居者トラブル」です。

今日はその根底にある、“年収”と“モラル”の関係について、考察していきたいと思います。

このブログをお読みいただければ、

・不動産投資における成功とは？
・年収とモラルの関係性について
・入居者トラブルを本質的に回避する方法

が分かるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

不動産投資における成功とは？

不動産投資における成功というのは、「いい物件を買うこと」そして「いいお客さんにその不動産を貸し出すこと」です。

この両輪がつながって初めてうまい経営が成り立ちます。

ただ、良い物件はみんなが欲しがりますから、自然と価格が高くなり、利回りは低くなっています。

そのため、必然的に古いアパートやボロ戸建てを狙って購入していくことになります。

ただ、古い物件というのはどうしても家賃を安くしないと入居者を集めることができません。

そのため、本当にボロい物件にお金をかけて無理にリフォームをするよりも、そのままクリーニングだけして「地域最安値」で勝負をするという戦略は、有効な手法の一つです。

しかし、それはそれで大きな問題に直面することになります。

その問題とは、家賃の安い物件ほど入居者トラブルは多くなる傾向があるということです。

大家として最も避けたい家賃滞納から、騒音、ゴミ出しルール無視などなど、家賃の安い物件はどうしてもトラブルが避けられません。

 

年収とモラルの関係性について

では、なぜ家賃が安いとトラブルが増えるのでしょうか。

それは、「家賃が安い＝年収が低い人が入居している」からです。

もちろん、「年収が低い人＝モラルも低い」と一概には言えませんが、個人的に相関関係はあると思っています。

逆に、家賃が高い物件は年収が高い人が住む傾向にあります。

一般的に「年収が高い人＝モラルが高い」と言われており、家賃が高い物件は騒音やゴミ出しルールのトラブル、家賃滞納リスクが低くなる傾向にあります。

 

年収が高いからといってモラルが高いわけではない

ただ、少し話は逸れますが、僕は必ずしも「年収が高い人＝モラルが高い」ということはないと思っています。

この因果関係は逆で、「モラルが高い行動が年収アップに繋がる」のではないでしょうか。

僕が見てきたモラルが高い人というのは、「なにかをやり抜く力がある人」が多いです。

目の前の誘惑に負けず、自分の目標を設定して、それに向けてたゆまぬ努力ができる人、これがモラルの一つだと思っています。

そして、この特性が仕事の成功にも直結していて、協調性やリーダーシップを発揮し、結果として年収アップに直結していくのではないかと思います。

つまり、年収が高いからモラルが高いのではなく、モラルが高いから年収がアップしていくということです。

 

本質的に入居者トラブルを回避する方法

話を戻して、僕たち不動産投資家はどうすれば入居者トラブルを回避できるのでしょうか。

家賃を下げ続ける限り、モラルの低い層を入居させる負のサイクルはどうしても起きてしまいます。

とはいえ、成人した入居者に対して、ゴミ出しルール守れとか夜中に騒ぐなと注意をしても、その年齢になるまでに染み付いた特性を変えるのは不可能に近いでしょう。

人間はそう簡単に変わることはできません。

であれば、物理的に家賃の基準を高く設定して、一定のモラルを持つ層に入居してもらう方がトラブル回避に繋がる可能性は高いのではないでしょうか。

 

古い物件で家賃を上げることはできない？常識を疑え！

こんなことを言うと、「古いアパートの家賃を上げるなんて無理でしょう・・・」という人がいるでしょう。

でも、アパートが古くても付加価値をつけることで家賃アップすることは可能です。

実際、僕が所有している物件は、築40年以上・広さわずか15平米・3点式ユニットバスですが、周辺相場に比べて1割以上も高い家賃で貸し出すことができています。

これは物件に付加価値をつけているからです。

僕は、「高い家賃を取る」ということを先に決めて、そこから「それに見合った付加価値をつける」という戦略で勝負しています。

付加価値というのは、例えば、

・家具、家電付きにして、単身者やバックパック一つで東京に出てくる人が初期費用を抑えられるようにする。

・敷金、礼金、更新料・再契約料をゼロにして、入居時、更新時の金銭負担を減らす。

などです。

そして、その代わりに家賃を高めに設定して、薄く長く回収していくという戦略なんですね。

 

僕の物件でも家賃を上げることでトラブルは減っています

その結果、トラブルゼロとは言いませんが、10件あったら1件くらい少し迷惑な入居者がいる・・・という程度になっていて、うまくいっています。

モラルの低い入居者がいると、それに引っ張られて「自分も捨てちゃえ」という人がどうしても出てきます。

しかし、モラルの高い入居者が多ければ、その分モラルの低い行動に引っ張られる可能性も減ります。

さらに、周辺競合との家賃値下げ競争に巻きこまれることなく、独自の戦略で賃貸運営をしていくことができるようになります。

最大のポイントは、まずあなた自身が「物件が古い＝家賃を下げないと入らない」という発想をやめるということですね。

 

まとめ

以上、今回は、「家賃が安いとトラブルが増えるのはなぜ？」というテーマでお話ししました。

先に「家賃を高くする！」と決めてしまえば、「それに見合う付加価値をどうやって提供したらいいのか？」と、思考自体がプラスの方向に切り替わります。

思考がマイナス思考でなくなった結果、相場よりも高い家賃を払える人が集まり、結果としてトラブルが起こる確率は減っていく・・・という形になると思います。

あなたの物件でもぜひ付加価値を高める工夫をして、トラブルをできるだけ少なくした賃貸経営を実現していただければと思います。


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