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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

オーナーさんとお話ししていると、

「家賃を上げることがなかなか難しい・・・」
「家賃を上げたいけれど、更新の度に入居者と揉めている」
「物価も金利も上がっているのに、家賃だけ上げられないのはキツイ・・・」

といった話をよく聞きます。

家賃を上げることができないのは、「普通借家契約」にしていることが原因だと思いますが、実は最近、「定期借家契約」の割合が増えてきているという記事を目にしました。

そこで今回のブログでは、

・最近になって定期借家契約が増えている理由
・家賃の高いエリアほど定期借家契約が増えている理由
・これまで定期借家契約が普及しなかったら理由

についてお話しします。ぜひ最後までご覧ください。

 

定期借家が増えている理由

ライフルホームズの調査によると、首都圏の賃貸借物件のうち定期借家契約の割合が8.7％まで増えてきているそうです。

定期借家契約が法律として出来てからもう25年が経ちますが、その普及率はずっと1％や2％でした。

僕の会社では1,000戸ほど物件を管理していますが、そのほとんどを定期借家契約で運営しているので、「この1％は当社の定期借家契約の分では？」とすら思っていました。

それほど普及していなかった定期借家契約ですが、最近ジワジワと増えてきていて、東京23区では9.5％の普及率となっています。

特に渋谷区・港区・品川区・中央区など、家賃の高いエリアが定期借家契約に切り替わっていて、渋谷区ではなんと18％が定期借家契約だそうです。

 

家賃の高いエリアほど定期借家契約が増えている理由

では、なぜ家賃が高いエリアほど定期借家契約が多いのでしょうか。

理由はシンプルで、定期借家契約にしておかないと、せっかく家賃を上げやすいエリアにも関わらず、家賃を上げにくくなってしまうからです。

人気のエリアは家賃が高くても入居者が決まるので、定期借家契約にして2年ごとの再契約時に家賃をどんどん上げているのだと思います。

普通借家契約の場合も、家賃を上げるタイミングは2年ごとの更新時が一般的ですが、普通借家契約の場合、家賃を上げる際にはその根拠を示す必要があります。

例えば、

・物価が高くなった
・物件の管理コストが上がっている
・近隣の家賃相場が上昇している

など、いちいち根拠を示さないといけません。

しかも、普通借家契約は借主が家賃の値上げを拒否したら、基本的に家賃を上げることはできません。

その点、定期借家契約なら、契約期間が満了するとそこで契約がいったん終了となります。

そのため、「引き続き住みたいなら、新しい賃料で再契約が可能です。新賃料が嫌なら退去してください」ということが法律的に可能となるんですね。

これはオーナーからすれば圧倒的に有利ですし合理的です。

 

普通借家契約の方が、家賃の上昇率が高いというデータもあるが・・・

ただ、普通借家契約の家賃が全く上昇していないかというとそうでもなくて、実は普通借家契約の方が家賃の上昇率が高いというデータが出ています。

このように聞くと、「じゃあ、定期借家契約なんかいらないじゃん」と思ってしまうかもしれませんが、それはちょっと違います。

普通借家契約の賃料の上昇率が高いのは、更新時に家賃を上げることができているからではなく、退去後の新規の入居募集時に、今まで値上げできなかった分を取り戻すべく一気に上げているだけだと思います。

つまり、普通借家契約というのは、家賃を上げるためには入れ替わりが前提になるということです。

一方で、定期借家契約は再契約時に家賃の値上げができ、入居者にそのまま住んでもらいながら家賃を上げることが可能です。

この違いは結構大きいので、今更になって定期借家契約が増えてきたのには、こういった理由もあると思います。

 

これまで定期借家契約が普及しなかった理由

ちなみに、定期借家契約の制度ができてからもう25年も経っていますが、それでもなかなか普及しなかった理由は、オーナー側ではなく業界側にあります。

業界側が定期借家契約を拒んできた理由は、「更新料が取れなくなる（と思い込んでいた）から」だと言われています。

普通借家契約の場合、2年ごとに更新契約をしますが、その際に業者は家賃の1か月分を更新料としてもらうことができます。

入居者へ紙ペラを一枚送って、サインをして送り返してもらうだけで、家賃の1か月分の手数料を稼ぐことができたわけです。

一方、定期借家契約の場合は、新たに契約書を作ったり、改めて重要事項説明をしたりといった手間がかかります。

手間がかかるにもかかわらず、「更新ではないので、更新料がもらえない」という誤解があったのです。

しかし、これは法律的に「再契約」となり、「仲介手数料」を取ることが可能です。

つまり、更新料ではなく仲介手数料と名目が変わるだけで、得られるフィーは同じなんですよね。

さらに、定期借家契約を導入するためには社員教育をする必要があり、それが面倒だから・・・というのも、業界側が定期借家契約を避けてきた理由だと思います。

 

他にもある、定期借家契約に対する誤解とは？

しかも、定期借家契約は、

・家賃を下げないと決まらない
・契約終了後の2年後に必ず退去してもらわなければいけない

とも思われています。

しかし、これらは全部勘違いで、僕たちが管理する物件では、家賃を下げなくても入居が決まっていますし、入居者は再契約をすれば普通に住み続けられます。

大家側としても、いい入居者にはずっと住んでいただきたいですからね。

今になって定期借家契約が増えてきている根本的な理由は、家賃がどんどん上昇している中で「どうすればスムーズに家賃が上げられるのか？」を考えた時に、「やっぱり定期借家契約が一番便利だよね」ということが分かってきたからだと思います。

あるいは、業者側のマインドが劇的に変わったわけではないけれど、オーナーさんからの家賃値上げ要求が強くなってきたことや、オーナーさん自身が勉強して、定期借家契約の導入を業者に要求している場面が増えてきたということもあるのかもしれません。

 

まとめ

以上、今回は「家賃を上げたいなら定期借家にしておきなさい」というテーマでお話ししました。

まだまだ業界には定期借家契約に対する勘違いが山ほどあります。

だからこそ、まずはオーナーがしっかりと勉強し、管理会社を指導する側に回る必要があると僕は思います。

要求があるなら、オーナー自らが管理会社へきちんと要求していかないと、いいようにやられてしまいます。

もし、管理会社が事実と違う自分たちの意見だけを主張し、オーナー側をコントロールしてくるようなら、そんな管理会社とは付き合わない方がいいでしょう。


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