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2026年「繁忙期」の早期満室の心得とは？
公開日: 2026年01月16日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
賃貸業界では、毎年1月～3月がいわゆる繁忙期とされています。
この時期は、空室を満室にする絶好のチャンスです。
一方で、就職や転職をきっかけに退去が多くなるのも、まさにこの時期です。
繁忙期は、満室にするチャンスであると同時に空室も発生しやすい、動きの激しい時期であると言えます。
そこで今回は、
・2026年繁忙期の市場動向と現状
・早期成約を勝ち取るためのポイント
について解説します。ぜひ最後までご覧ください。
2026年繁忙期の市場動向と現状
早期成約を勝ち取るためのポイント
賃貸営業マンの心理を理解する
①「一目惚れ」される部屋作り
②ポータルサイトの写真戦略
③客付け会社・営業マンへの直接営業は必須
④営業マンへのインセンティブ（AD）の最適化
⑤驚異的なレスポンスの速さ（即レス）
まとめ
2026年繁忙期の市場動向と現状
2025年の繁忙期は、繁忙期にも関わらず賃貸物件の動きが鈍かったという背景がありました。
では、2026年はどうなのでしょうか。
まだ始まったばかりなので、すべての動向が見えているわけではありませんが、2025年末時点の動きを見る限り、ファミリータイプの物件についてはすでに在庫不足の傾向が見られます。
ファミリー層は年末から動き始めており、その影響が顕著です。
一方で、ワンルームや1Kといった単身向け物件は、これから本格的に動き出す印象を受けます。
家賃については全体的に上昇傾向にあります。
不動産価格が高騰し、金利も上昇局面にあるため、マイホームを購入できず賃貸を選択する層が確実に増えています。
また、引っ越しをすると家賃が上がってしまうため、あえて引っ越さない選択をする人も多いです。
結果として、昨年と同様に在庫が少ない状況は変わっていないと考えられます。
空室があるオーナーにとっては、在庫が少ないぶん需要が多く、空室が埋まりやすいという追い風が吹いている状況と言えるでしょう。
早期成約を勝ち取るためのポイント
ただし、どのような物件でも、対策を何もせず満室になることはありません。
では、どのような対策をすべきなのでしょうか。解説していきましょう。
賃貸営業マンの心理を理解する
空室対策で最も重要な鍵を握っている存在は誰かというと、それは間違いなく賃貸営業マンです。
彼らはボランティアではなく、仕事として空室を埋めています。
特に繁忙期は書き入れ時ですから、「効率よく決まる物件」を優先的に紹介します。
もう少し解像度を上げて言うと、営業マンは次のような点を非常にシビアに見ています。
・どの物件が早く決まりそうか？
・どの物件が効率よく稼げるか？
同じ労力をかけるのであれば、成約しやすく、かつ報酬が多い物件から紹介するのは、営業ノルマを持つ彼らにとって極めて合理的で当然の行動です。
つまり、オーナーとして考えるべきことは、「どうすれば自分の物件を、営業マンにとって“紹介したい物件”にできるのか」という点です。
以上を踏まえ、早期満室を実現するためにオーナーが取り組むべき具体的なポイントを紹介します。
①「一目惚れ」される部屋作り
まず重要なのは、見た瞬間に申し込みたくなる部屋を作ることです。
部屋そのもののポテンシャルが低ければ、どれだけ営業努力をしても入居は決まりません。
「繁忙期だから多少汚れていても決まるだろう」「決まってからリフォームすればいい」といった考え方は、もはや通用しません。
最低限必要なのは、徹底的なクリーニングです。
壁や床の劣化についても妥協せず、設備の不具合はすべて事前に潰して直しておく必要があります。
さらに、今はステージングをすることが当たり前の時代です。
家具を配置して生活イメージを持ってもらう、あるいはAIを活用したAIステージングをすることで、ポータルサイト上の閲覧数は一気に増えます。
まだ実施している人が少ないからこそ、ステージングは非常に有効です。
写真で負けた瞬間、その物件は選択肢から外れると考えてください。
②ポータルサイトの写真戦略
2つ目のポイントは、ポータルサイトの写真を今すぐ見直すことです。
数年前の写真のまま、あるいはステージング前の写真のまま掲載している物件は、まず選ばれません。
それは入居者だけでなく、賃貸営業マンに対しても同様です。
営業マンが「この物件は決まりそうだ」と感じられなければ、積極的に紹介してもらうことはできません。
AIステージングや実際にステージングした写真に差し替えることで、営業マンに対しても「この物件は決まるかもしれない」という印象を与えることができますし、実際に反響数も増えます。
AIステージングならお金もかかりませんし、写真を差し替えるだけで状況が大きく変わる可能性があるわけですから、それをしない理由はありません。
③客付け会社・営業マンへの直接営業は必須
3つ目のポイントは、客付け会社への営業を、オーナー自身が店舗へ足を運んで必ず行なうことです。
その際には、お菓子やビールなどを差し入れするのも有効でしょう。
店舗に顔を出し、直接お願いすることが大切です。
「管理会社に任せておけば、そのうち決めてくれるだろう」などと考えているオーナーは確実に出遅れます。
その結果、あなたの物件は紹介されなくなります。
訪問する際には、物件資料を改めて作り直し、営業マンに手渡してください。
そして、
「この物件をぜひ紹介してください」
「この資料を使って説明してください」
と伝えてみてください。
これだけでも、物件の扱われ方は大きく変わります。
④営業マンへのインセンティブ（AD）の最適化
4つ目は、広告料（AD）や謝礼をケチらないことです。
実は、繁忙期で営業マンが最も意識しているのがこのポイントです。
営業マンは、仲介手数料を得るために働いていると言っても過言ではありません。
「この物件を決めたら、自分にいくら入るのか、会社にいくら入るのか」という点を常に考えています。
これは営業マンであればごく自然で、当たり前のことです。
それもあって、広告料が設定されている物件は、営業マンの中で優先順位が高くなります。
広告料や謝礼については、感情論ではなく営業マンの行動原理を理解したうえで判断することが重要です。
ADや謝礼を出すことに抵抗を感じるオーナーは少なくありません。
しかし、営業マンの立場に立って考えれば、答えは明白です。
成約しやすく、トラブルが少なく、かつADが出る物件が優先的に紹介されるのは当然です。
特に今年のように在庫が少なく、需要が多い状況では、ADの有無が紹介の優先順位に直結します。
ただし、単にADを2か月、3か月と出せば良いという話ではありません。
そもそも「紹介したらすぐ決まる物件」であることが大前提です。
お客さんを内覧に連れて行って即決まる物件であれば、ADが少なくても必ず紹介されます。
一方で、3か月、4か月、5か月分のADが出るとしても、なかなか決まらない汚い物件は誰も紹介しません。
まずは商品価値を引き上げ、その上でADを設定すれば、紹介の優先度は確実に上がるというわけです。
⑤驚異的なレスポンスの速さ（即レス）
最後のポイントは、即レスができないオーナーは選ばれないという点です。
現場では、家賃や礼金の減額交渉や数千円単位の条件調整、さらには入居日の調整など、細かな交渉が常に行なわれています。
こうした場面で、オーナーに電話がつながらない、返事が翌日になるといった状況が続くと、営業マンのやる気は一気に下がります。
逆に、LINEやメール、電話で即座に対応してくれるオーナーは、「決まりやすいオーナー」として認識されます。
可能であれば、「メールではなく電話してください」と伝え、電話には必ず出る。出られない場合でも即折り返す。このくらいのスピード感が求められます。
営業マンが稼げるようにしてあげることが重要です。
まとめ
2026年の賃貸マーケットは、全体として追い風の状況にあります。
しかし、何もしなければ満室にはならないという点は変わりません。
今回お伝えしたポイントを一つずつチェックし、営業マンが「決めたい」と思える物件作りを徹底することが、この繁忙期を制する最大の鍵です。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
賃貸業界では、毎年1月～3月がいわゆる繁忙期とされています。
この時期は、空室を満室にする絶好のチャンスです。
一方で、就職や転職をきっかけに退去が多くなるのも、まさにこの時期です。
繁忙期は、満室にするチャンスであると同時に空室も発生しやすい、動きの激しい時期であると言えます。
そこで今回は、
・2026年繁忙期の市場動向と現状
・早期成約を勝ち取るためのポイント
について解説します。ぜひ最後までご覧ください。
2026年繁忙期の市場動向と現状
早期成約を勝ち取るためのポイント
賃貸営業マンの心理を理解する
①「一目惚れ」される部屋作り
②ポータルサイトの写真戦略
③客付け会社・営業マンへの直接営業は必須
④営業マンへのインセンティブ（AD）の最適化
⑤驚異的なレスポンスの速さ（即レス）
まとめ
2026年繁忙期の市場動向と現状
2025年の繁忙期は、繁忙期にも関わらず賃貸物件の動きが鈍かったという背景がありました。では、2026年はどうなのでしょうか。
まだ始まったばかりなので、すべての動向が見えているわけではありませんが、2025年末時点の動きを見る限り、ファミリータイプの物件についてはすでに在庫不足の傾向が見られます。
ファミリー層は年末から動き始めており、その影響が顕著です。
一方で、ワンルームや1Kといった単身向け物件は、これから本格的に動き出す印象を受けます。
家賃については全体的に上昇傾向にあります。
不動産価格が高騰し、金利も上昇局面にあるため、マイホームを購入できず賃貸を選択する層が確実に増えています。
また、引っ越しをすると家賃が上がってしまうため、あえて引っ越さない選択をする人も多いです。
結果として、昨年と同様に在庫が少ない状況は変わっていないと考えられます。
空室があるオーナーにとっては、在庫が少ないぶん需要が多く、空室が埋まりやすいという追い風が吹いている状況と言えるでしょう。
早期成約を勝ち取るためのポイント
ただし、どのような物件でも、対策を何もせず満室になることはありません。では、どのような対策をすべきなのでしょうか。解説していきましょう。
賃貸営業マンの心理を理解する
空室対策で最も重要な鍵を握っている存在は誰かというと、それは間違いなく賃貸営業マンです。
彼らはボランティアではなく、仕事として空室を埋めています。
特に繁忙期は書き入れ時ですから、「効率よく決まる物件」を優先的に紹介します。
もう少し解像度を上げて言うと、営業マンは次のような点を非常にシビアに見ています。
・どの物件が早く決まりそうか？
・どの物件が効率よく稼げるか？
同じ労力をかけるのであれば、成約しやすく、かつ報酬が多い物件から紹介するのは、営業ノルマを持つ彼らにとって極めて合理的で当然の行動です。
つまり、オーナーとして考えるべきことは、「どうすれば自分の物件を、営業マンにとって“紹介したい物件”にできるのか」という点です。
以上を踏まえ、早期満室を実現するためにオーナーが取り組むべき具体的なポイントを紹介します。
①「一目惚れ」される部屋作り
まず重要なのは、見た瞬間に申し込みたくなる部屋を作ることです。
部屋そのもののポテンシャルが低ければ、どれだけ営業努力をしても入居は決まりません。
「繁忙期だから多少汚れていても決まるだろう」「決まってからリフォームすればいい」といった考え方は、もはや通用しません。
最低限必要なのは、徹底的なクリーニングです。
壁や床の劣化についても妥協せず、設備の不具合はすべて事前に潰して直しておく必要があります。
さらに、今はステージングをすることが当たり前の時代です。
家具を配置して生活イメージを持ってもらう、あるいはAIを活用したAIステージングをすることで、ポータルサイト上の閲覧数は一気に増えます。
まだ実施している人が少ないからこそ、ステージングは非常に有効です。
写真で負けた瞬間、その物件は選択肢から外れると考えてください。
②ポータルサイトの写真戦略
2つ目のポイントは、ポータルサイトの写真を今すぐ見直すことです。
数年前の写真のまま、あるいはステージング前の写真のまま掲載している物件は、まず選ばれません。
それは入居者だけでなく、賃貸営業マンに対しても同様です。
営業マンが「この物件は決まりそうだ」と感じられなければ、積極的に紹介してもらうことはできません。
AIステージングや実際にステージングした写真に差し替えることで、営業マンに対しても「この物件は決まるかもしれない」という印象を与えることができますし、実際に反響数も増えます。
AIステージングならお金もかかりませんし、写真を差し替えるだけで状況が大きく変わる可能性があるわけですから、それをしない理由はありません。
③客付け会社・営業マンへの直接営業は必須
3つ目のポイントは、客付け会社への営業を、オーナー自身が店舗へ足を運んで必ず行なうことです。
その際には、お菓子やビールなどを差し入れするのも有効でしょう。
店舗に顔を出し、直接お願いすることが大切です。
「管理会社に任せておけば、そのうち決めてくれるだろう」などと考えているオーナーは確実に出遅れます。
その結果、あなたの物件は紹介されなくなります。
訪問する際には、物件資料を改めて作り直し、営業マンに手渡してください。
そして、
「この物件をぜひ紹介してください」
「この資料を使って説明してください」
と伝えてみてください。
これだけでも、物件の扱われ方は大きく変わります。
④営業マンへのインセンティブ（AD）の最適化
4つ目は、広告料（AD）や謝礼をケチらないことです。
実は、繁忙期で営業マンが最も意識しているのがこのポイントです。
営業マンは、仲介手数料を得るために働いていると言っても過言ではありません。
「この物件を決めたら、自分にいくら入るのか、会社にいくら入るのか」という点を常に考えています。
これは営業マンであればごく自然で、当たり前のことです。
それもあって、広告料が設定されている物件は、営業マンの中で優先順位が高くなります。
広告料や謝礼については、感情論ではなく営業マンの行動原理を理解したうえで判断することが重要です。
ADや謝礼を出すことに抵抗を感じるオーナーは少なくありません。
しかし、営業マンの立場に立って考えれば、答えは明白です。
成約しやすく、トラブルが少なく、かつADが出る物件が優先的に紹介されるのは当然です。
特に今年のように在庫が少なく、需要が多い状況では、ADの有無が紹介の優先順位に直結します。
ただし、単にADを2か月、3か月と出せば良いという話ではありません。
そもそも「紹介したらすぐ決まる物件」であることが大前提です。
お客さんを内覧に連れて行って即決まる物件であれば、ADが少なくても必ず紹介されます。
一方で、3か月、4か月、5か月分のADが出るとしても、なかなか決まらない汚い物件は誰も紹介しません。
まずは商品価値を引き上げ、その上でADを設定すれば、紹介の優先度は確実に上がるというわけです。
⑤驚異的なレスポンスの速さ（即レス）
最後のポイントは、即レスができないオーナーは選ばれないという点です。
現場では、家賃や礼金の減額交渉や数千円単位の条件調整、さらには入居日の調整など、細かな交渉が常に行なわれています。
こうした場面で、オーナーに電話がつながらない、返事が翌日になるといった状況が続くと、営業マンのやる気は一気に下がります。
逆に、LINEやメール、電話で即座に対応してくれるオーナーは、「決まりやすいオーナー」として認識されます。
可能であれば、「メールではなく電話してください」と伝え、電話には必ず出る。出られない場合でも即折り返す。このくらいのスピード感が求められます。
営業マンが稼げるようにしてあげることが重要です。
まとめ
2026年の賃貸マーケットは、全体として追い風の状況にあります。しかし、何もしなければ満室にはならないという点は変わりません。
今回お伝えしたポイントを一つずつチェックし、営業マンが「決めたい」と思える物件作りを徹底することが、この繁忙期を制する最大の鍵です。
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