▼今日の記事を音声で楽しみたい方はこちら


こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、「金融庁が全国の地方銀行に対し、不動産業への融資増加を懸念して警告した」というニュースについてお話しします。

Xでも話題になっていましたね。

結論から言うと、これによってすぐに融資が引き締まることはありません。

でも、“予兆”ではあります。

今日はこのあたりを、業界30年の視点で話していきます。

 

金融庁の意見交換会とは？

まず背景からお話ししましょう。

金融庁は、全国地方銀行協会や第二地銀協会と定期的に意見交換をしています。

そこで、

・今、金融庁が何を懸念しているか
・どこを改善してほしいか

こういう問題提起が行なわれ、そして少し遅れて公表されます。

今回の報道は、その中身が外に出てきたということですね。

 

何を警告したのか？

ポイントは3つです。

① 一部地銀で融資限度額が曖昧
② ストレステストが不十分
③ リスク管理態勢の高度化を求めた

つまり「ちゃんとリスクを見て貸してる？」という話です。

実は、地銀の住宅ローンの約50％が東京など都市部に集中しているとも言われています。

最近の都市部タワマン投資は、価格は上がり、利回りは下がる。

なのに、地元の預金が東京のタワマンに変わっているわけです。

金融庁が放置するはずないですよね。

 

歴史は繰り返す

僕は不動産業界に30年います。

断言します。

バブルが弾けるのは、いつも銀行の融資の引き締めです。

平成バブルも
リーマンも
スルガショックも

全部、蛇口が締まって起こった。

不動産はレバレッジ商品です。

融資が止まれば買い手が消え、価格は下がる。

これは構造上そうなります。

 

今すぐに融資の蛇口が締まるのか？

では、すぐに融資の蛇口が締まるのか？答えはノーです。

でも、こうなる可能性はあります。

・物件のストレスチェックが厳しくなる
・空室率や金利上昇の耐性を見る
・自己資金や財務内容をより重視する

フルローン前提の投資家は厳しくなるでしょう。

でも、

キャッシュを持っている人
財務が強い人

この人たちは大きな影響はありません。

 

売り出し価格が高すぎる問題

最近感じるのはこれです。

売り出し価格と成約価格の乖離が大きい。

30％くらいズレている案件もあります。

4ヶ月5ヶ月売れない物件は、シンプルに価格が高い。

「今は高く売れる」この幻想は早く捨てた方がいいです。

買える投資家が限られてきているからです。

 

銀行の本音

銀行にとって不動産融資は、

・担保がある
・金利収益が安定
・地方では数少ない大型案件

つまり“稼ぎ頭”です。

だから競争が激しくなる。

でも競争が行き過ぎるとスルガ銀行のような問題が起きる。

金融庁は「それを防ぎたい」だけです。

 

まとめ

今回の報道は引き金ではない。

でも、緩い融資が永遠に続くことはない。

これだけは間違いありません。

今やるべきことは、

・フルローン依存から脱却
・手元資金を厚くする
・キャッシュフロー基準で判断
・売却は欲張らない

不動産は“融資ゲーム”です。

蛇口が閉まる前に動く人と閉まってから焦る人。

差がつくのは、いつもここです。


▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら

▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます