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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、「アパートの管理委託費5％は適切なのか？」というテーマでお話ししてみたいと思います。

アパート経営をしていると、必ず出てくる疑問があります。

「管理費5％って高いの？」
「3％とか無料の会社もあるけど、あれどうなの？」

こういう質問ですね。

結論から言うと、日本の不動産業界では5％は標準的な相場です。

高くもないし、安くもない。

だいたい普通。

今日はこの「5％」という数字の意味と、オーナーがよく勘違いしているポイントをお話しします。

 

管理費5％は業界の慣習

最初に知っておいてほしいのは、管理費5％というのは法律ではありません。

宅建業法でも賃貸管理の法律でも「管理費は5％にしなさい」なんてルールは一切ありません。

じゃあなんで5％なのか。

これは、長年の業界慣習なんです。

理由はいくつかあります。

まず一つ目。

大家さんが払える限界。

二つ目。

管理会社が利益を出せる最低ライン。

このバランスを長年やっていくと、だいたい家賃の5％前後に落ち着いたというわけです。

それからもう一つ。

昔は帳簿が手書きだったので

家賃×5％

というのは、計算がすごく簡単だった。

そういう事務的な理由もあります。

 

5％の管理費の範囲内で管理会社がやってくれること

では次に、5％で何をやってくれるのか？これを整理してみましょう。

基本的には

・家賃回収
・滞納督促
・入居者トラブル対応
・巡回管理
・解約手続き
・退去立会い

このあたりですね。

つまり日常管理の基本業務、これが5％の中に入っています。

ただし注意点があります。

例えば

・共用部清掃
・消防点検
・大規模修繕
・設備交換

こういうのは別費用になることがほとんどです。

ここを勘違いしているオーナーは結構多いですね。

 

オーナーが「管理費5％に含まれている」と誤解しがちな業務

それからもう一つ。

オーナーがよく誤解しているのが、高度な交渉業務です。

例えば、

普通借家契約を定期借家に切り替える

あるいは

家賃増額交渉

など。

これは、かなりスキルがいる仕事なんですよ。

相手は入居者ですからね。

普通にやると「じゃあ引っ越します」で終わります。

つまり、かなり高度な交渉なんです。

でもオーナーの中には「管理会社なんだから5％でやるでしょ」と思っている人がいる。

いやいやいや、それはちょっと違うんですよ。

 

リフォーム手配業務も管理費5％には含まれません

もう一つよくあるのがリフォームの話です。

退去が出たときに「リフォームをお願いします」と管理会社に頼む。

その時に管理会社の経費が乗ることを嫌がるオーナーがいます。

でも、冷静に考えてください。

管理会社は

・業者選定
・価格交渉
・工事段取り
・工事管理
・仕上がりチェック

こういうことを全部やるわけです。

つまり現場監督みたいなものです。

なので、経費が乗るのは当然なんですね。

 

「管理費3％」「管理費無料」って実際どうなの？

そして最後に、これはかなり重要な話です。

最近は、

管理費3％

とか

管理費無料

とかいう会社も増えています。

ここで一度考えてほしい。

その会社はどこで利益を出すのか？

答えは簡単です。

・リフォーム
・原状回復
・細かい作業費

こういうところにお品書きがたくさん付いています。

そして最終的にはリフォーム費用にどっかり経費が乗る。

これがよくあるパターンです。

昔から言われる言葉があります。

タダほど高いものはない。

これは不動産管理でもまさにその通りなんですね。

 

まとめ

最後まとめです。

アパート管理費5％というのは

・法律ではない
・業界慣習
・現在の標準相場

です。

ただし大事なのは5％で何をやるのか。

これをオーナーがちゃんと理解しておくこと。

そして安すぎる管理費には必ず理由があるということです。

アパート経営は、管理会社との関係で収益が変わるビジネスです。

管理費の数字だけで判断するのではなくどんな仕事をしてくれる会社なのか。

ここを見ることが良い大家になるコツだと思います。


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