▼今日の記事を音声で楽しみたい方はこちら


こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、「その仕事に価値はあるのか？」というテーマでお話ししたいと思います。

最近、不動産業界の現場でよく聞く話があります。

それは何かというと、転売系の不動産ビジネスに対して、銀行の融資が通りづらくなっているという話なんですね。

特に最近厳しくなっていると言われているのが、いわゆる

古家付きの土地を買って
建物を壊して
更地にして売る

という「古家付き → 更地転売」というスキームです。

このビジネス自体は昔からあるものですし、必ずしも悪いものではありません。

例えば、

建物がボロボロで使えない
更地にした方が土地として価値が出る

こういうケースもあります。

だから、これまでは銀行も「何かしら加工しているなら検討する」という感じでした。

つまり、

無加工転売はNG

でも、

解体したり加工していればOK

という、ある意味暗黙のルールがあったんですね。

ところが最近は違います。

「取り壊しただけ」では融資が前に進まないというケースが増えてきているんです。

じゃあ銀行は何を見ているのか。

ここが今日のポイントなんですが、銀行が見ているのは

その仕事に価値があるのか？

ということなんです。

 

不動産への融資が慎重になりつつある

実は最近、金融庁が地方銀行との会合で

不動産融資について懸念を示している

という話が出てきています。

今、地方銀行の融資は、かなりの割合が不動産関連,

データを見ると、不動産・建設業向け融資は2割以上、住宅ローンなども含めると約5割が不動産関連とも言われています。

つまり、銀行の半分くらいが不動産にお金を貸しているという状態なんですね。

しかも、最近は越境融資といって、地方銀行が東京とか都市部の不動産にお金を貸すケースが増えている。

つまり、地方のお金が都市部の不動産に流れているわけです。

これって、もし不動産価格が下がったら銀行の融資が一気に焦げ付く可能性があるということになります。

だから金融庁も銀行も、今、不動産融資をかなり慎重に見始めているんですね。

 

単なる転売ビジネスには融資がおりなくなる

そこで、銀行が見ているポイントが変わってきています。

昔は「加工しているかどうか」でした。

でも今は違います。

銀行が見ているのは、

・どれだけ手間をかけているか
・どれだけコストをかけているか
・どんな価値を生み出しているか

つまり、

「この人は何に価値をつけて利益を出しているのか？」

ここなんです。

例えば、相場が上がっているから、物件を仕入れて、短期で転売する。

これは市場が上がっている間は儲かります。

でも市場が止まった瞬間にビジネスが成立しなくなるんですね。

銀行からすると、これは事業ではなく投機に見えてしまうんです。

 

これから銀行が見るのは「どんな価値を与えられるか？」

逆に銀行が評価するのは、例えば、

古い物件を再生するとか、
リフォームして価値を上げるとか、
使われていない不動産を賃貸として再生するとか、

つまり、価値を生み出す仕事なんですね。

銀行は基本的に価値を作るビジネスにお金を貸すんです。

相場頼みのビジネスではなく、価値創造型のビジネスですね。

 

銀行に自信を持って説明できる「価値」を考えよう

これから不動産投資をする人は一つ大事な質問があります。

それは、「自分はこの物件にどんな価値をつけているのか？」です。

・空き家を再生する
・古い住宅を住める状態にする
・土地の使い方を変える

こういう説明ができる案件は銀行の融資も通りやすいです。

でも、「相場が上がるから」だけでは、これからは厳しくなると思います。

 

不動産投資は「投資」というよりは「事業」である

不動産は単なる投資でも投機でもなく、本来はビジネスです。

価値を生み出す人には銀行はお金を貸します。

でも、価値を生まないビジネスにはお金を貸さない。

実はこれ、融資の本質なんですね。

これからの不動産市場は「価値を作る人」だけが生き残る、そんな時代に入っていくのかもしれません。

ぜひ皆さんも不動産を買うとき、この仕事に価値はあるのか？という視点で物件を見てみてください。

これができるようになると、銀行の融資の見え方もかなり変わってくると思います。


▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら

▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます