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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、「不動産の価値を決める第三の要素」というテーマでお話ししたいと思います。

不動産の価値を決めるものが何かというと、まず真っ先に言われるのが「立地」です。

港区とか中央区とか、都心で駅に近い場所。

これはもう誰もが認めるところですね。

そして2つ目は「ブランド」です。

三井不動産とか、森ビルとか、野村不動産とか。

やっぱりこういうデベロッパーが作ったマンションは安心感がありますし、価格も高くなりやすい。

つまり、立地とブランド。この2つで不動産の価値は決まると一般的には言われています。

ところが。最近のニュースを見ているともう一つ重要な要素があると感じる出来事がありました。

それが晴海フラッグの問題です。

 

晴海フラッグで起きているトラブル

晴海フラッグというのは東京オリンピックの選手村の跡地に作られた超大型マンションです。

中央区という立地。しかも大手デベロッパーが開発。

抽選倍率が1,000倍の部屋もあったと言われています。

つまり立地もブランドも超一流。

ところが最近、この晴海フラッグで色々なトラブルが報道されています。

例えば

・駐車場に不審車両
・無許可の白タク疑惑
・違法民泊の疑い
・エレベーターで犬のおしっこ
・共用部に嘔吐物
・駐車場に人間の排泄物

などなど。

かなり衝撃的なニュースが出ています。

さらに登記データの分析を見ると、晴海フラッグは法人所有が約19％。

さらに1社で29戸持っている法人もある。

そして登記したその日に転売という事例も、60件以上あるそうです。

つまり、投資目的の購入がかなり多いということですね。

 

不動産の価値は「隣人」で決まる

ここで僕が思うのは、不動産の価値を決めるのは立地でもブランドでもなく、実は近隣関係なんじゃないかということです。

例えば土地でも同じです。

隣に

・お墓
・パチンコ屋
・暴力団事務所

こういうものがあると土地の価格は下がります。

実際に相続税評価でも嫌悪施設があると評価が下がるんですよ。

つまり周辺環境というのは資産価値に直結するということです。

 

マンションの怖さは「隣人ガチャ」

そしてマンションの場合、これがもっと強く出ます。

なぜかというと隣人ガチャがあるからです。

例えば上の階の人が夜中に掃除機をかける。
子供が夜中まで走り回る。
ベランダでタバコを吸う。

こういう問題って実際かなり多いです。

最近のマンションは防音性能も高いですが、生活音を完全にシャットアウトすることは絶対にできません。

つまり両隣、上下階の住民で生活の快適度が変わるということです。

 

外国人住民が増えると管理が難しくなる

さらに最近は外国人オーナー問題もあります。

もちろん外国人がすべて悪いわけではありません。

ただ、文化やルールの違いで

・民泊問題
・ゴミ出し問題
・管理組合の意思決定

こういうところが難しくなるケースもあります

特に湾岸タワマンとか港区、中央区、こういうエリアは海外投資家にも人気なので今後問題が増える可能性はあります。

 

海外のコンドミニアムとの違い

ちなみに僕は海外でもコンドミニアムをいくつか所有しています。

中国系住民もかなり多いです。

でも、駐車場に人糞が落ちているとか、共用部にペットの糞尿があるとか、そういう経験は一度もありません。

なぜかというと、警備体制が強いからです。

海外のコンドミニアムって、24時間365日、複数の警備員が常駐しているところが多いんですよ。

だから

・不審者
・民泊
・ルール違反

こういうものがかなり防げます。

 

日本のマンションの課題

日本のマンションは管理費を抑えるために

・警備員がいない
・管理人は昼間だけ

こういうところが多いです。

でも今後、外国人投資や民泊問題が増えていくと、セキュリティの強化というのはかなり重要になってくると思います。

 

まとめ

ということで今日は立地、ブランド、不動産の価値を決める第三の要素というテーマでお話ししました。

マンションは誰と住むかで価値が決まる。

これ、本当に大事です。

特に新築マンションは住民がまだ分からない。

つまり住民ガチャというリスクがあるので、購入するときはこの点もぜひ意識してみてください。


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