ブログ
公示地価発表 解説
公開日: 2026年03月20日
▼今日の記事を音声で楽しみたい方はこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「2026年の公示地価が発表された」ということで、これについてちょっと深掘りして話していきたいと思います。
今回の公示地価は、結論から言うとかなり強いです。
全国平均で＋2.8％。しかも5年連続の上昇。
そして何より重要なのが、バブル崩壊後で最大の上昇率ということなんですね。
これだけ聞くと、「またバブルなのか？」と思う人がいると思いますが、僕はこれ、全然バブルではないと思っています。
むしろ、かなり“健全な上昇”です。
今回の地価上昇がバブルではない理由
なぜかというと、今回の地価の上昇にはちゃんと実需があるからです。
90年代のバブルの時は、誰も使わないのに値段だけ上がっていました。
でも今は違う。
企業の業績が良くて、人を採用するために立地のいいオフィスを確保したい。
だから都心のオフィスは埋まっているし、空室率も2％台。
かなり低いですよね。
しかも賃料も上がっている。
つまり、「使う人がいるから値段が上がっている」これが今の相場です。
だから、90年代みたいに一気に崩れる・・・みたいな崩壊は考えにくいですね。
東京一極化がさらに進んだ
また、今回の一番のポイントは何かというと、東京一極集中がさらに強くなったということです。
東京圏は＋5.7％、大阪圏も＋3.8％。
一方で名古屋や札幌、仙台は伸びが鈍化しています。
これは要するに、お金が“勝てる場所”に集まっているという話なんですよ。
実際、去年の不動産投資額は過去最高で6.5兆円でした。
その6割が東京に集中しています。
さらに海外マネーも過去最大。
つまり今の日本の不動産は、世界中のお金が東京に集まっている状態なんですよ。
地方の伸びが鈍化している理由
じゃあ地方がダメなのかというと、そういう単純な話でもありません。
問題は建築費の高騰と人手不足です。
今、めちゃくちゃ建築コスト上がっていますよね。
人もいない、資材も高い。結果、再開発が止まる。
名古屋とか仙台でも、計画が延期とか中止になっていますよね。
これは結構重要で、作れない＝供給できない＝投資が成立しない、ということなんですよ。
地方は賃料が東京ほど高くないから、コスト増を吸収できない。
だから結果的に、多少高くても回る東京にお金が集中するという構造になっています。
金利と為替が相場を支えている
さらに今の相場を支えているのが、金利と為替です。
まず日銀は3月の利上げを見送りました。そしてFRBも利下げを見送った。
どういうことかというと、日米の金利差がそのまま維持されるということです。
つまり、円安が続く。
円安というのは、海外投資家からすると日本の不動産が“割安に見える”状態です。
だから海外マネーが入りやすい。
これがある限り、東京の不動産は下がりにくいんですよ。
今の売り出し価格は“価格交渉が前提”ということを心得よ
ただ、ここで勘違いしてほしくないのは、「じゃあ今すぐ買え」ということではありません。
むしろ逆です。
僕もここ数年、土地を探しているんですが、正直、売り出し価格がめちゃくちゃ強気です。
体感でいうと、公示地価より4割くらい上で売り出されています。
でもそれがそのまま成約するかというと、そうでもない。
だいたい3割くらい下がって決まるイメージです。
それでも公示地価より1割高いくらいなんですね。
つまり何が言いたいかというと、今の売り出し価格は“交渉前提の価格”なんですよ。
実際、僕も2年前にある土地に買い付けを入れたものの流れてしまい、しかしあとから「2割引で買いませんか？」と戻ってきたことあります。
こういうことは珍しくないです。
だから今の市場は強そうに見えて、実は交渉できる市場なんですよね。
あと今後のポイントとしては、“相続”です。
これから確実に、売り物件は増えます。
高齢化が進んで、実家を相続したけど使わない、維持できない、だから売る。
こういう流れは確実に増えます。
これまで述べたように、短期的にはまだ土地は上がる可能性が高い。
でも、どこかで上昇は止まる、もしくは鈍化する。
こういう展開になると思います。
まとめ
まとめると、今回の公示地価は、
・実需があるから強い
・東京一極集中がさらに進んだ
・円安で海外マネーも入りやすい
ただし、
・売り出し価格はかなり盛られている
ここをちゃんと理解しておかないと、高値掴みします。
不動産は、相場を追いかけるゲームではありません。
歪みを取りに行くゲームです。
売り急いでいる人
相続で困っている人
資金繰りが厳しい人
そういうところにチャンスがある。
今の相場は強いです。
でも、だからこそ冷静に。
どうしても欲しい物件以外は、3割くらい盛られている前提で交渉する。
これがめちゃくちゃ大事です。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「2026年の公示地価が発表された」ということで、これについてちょっと深掘りして話していきたいと思います。
今回の公示地価は、結論から言うとかなり強いです。
全国平均で＋2.8％。しかも5年連続の上昇。
そして何より重要なのが、バブル崩壊後で最大の上昇率ということなんですね。
これだけ聞くと、「またバブルなのか？」と思う人がいると思いますが、僕はこれ、全然バブルではないと思っています。
むしろ、かなり“健全な上昇”です。
今回の地価上昇がバブルではない理由
なぜかというと、今回の地価の上昇にはちゃんと実需があるからです。90年代のバブルの時は、誰も使わないのに値段だけ上がっていました。
でも今は違う。
企業の業績が良くて、人を採用するために立地のいいオフィスを確保したい。
だから都心のオフィスは埋まっているし、空室率も2％台。
かなり低いですよね。
しかも賃料も上がっている。
つまり、「使う人がいるから値段が上がっている」これが今の相場です。
だから、90年代みたいに一気に崩れる・・・みたいな崩壊は考えにくいですね。
東京一極化がさらに進んだ
また、今回の一番のポイントは何かというと、東京一極集中がさらに強くなったということです。東京圏は＋5.7％、大阪圏も＋3.8％。
一方で名古屋や札幌、仙台は伸びが鈍化しています。
これは要するに、お金が“勝てる場所”に集まっているという話なんですよ。
実際、去年の不動産投資額は過去最高で6.5兆円でした。
その6割が東京に集中しています。
さらに海外マネーも過去最大。
つまり今の日本の不動産は、世界中のお金が東京に集まっている状態なんですよ。
地方の伸びが鈍化している理由
じゃあ地方がダメなのかというと、そういう単純な話でもありません。問題は建築費の高騰と人手不足です。
今、めちゃくちゃ建築コスト上がっていますよね。
人もいない、資材も高い。結果、再開発が止まる。
名古屋とか仙台でも、計画が延期とか中止になっていますよね。
これは結構重要で、作れない＝供給できない＝投資が成立しない、ということなんですよ。
地方は賃料が東京ほど高くないから、コスト増を吸収できない。
だから結果的に、多少高くても回る東京にお金が集中するという構造になっています。
金利と為替が相場を支えている
さらに今の相場を支えているのが、金利と為替です。まず日銀は3月の利上げを見送りました。そしてFRBも利下げを見送った。
どういうことかというと、日米の金利差がそのまま維持されるということです。
つまり、円安が続く。
円安というのは、海外投資家からすると日本の不動産が“割安に見える”状態です。
だから海外マネーが入りやすい。
これがある限り、東京の不動産は下がりにくいんですよ。
今の売り出し価格は“価格交渉が前提”ということを心得よ
ただ、ここで勘違いしてほしくないのは、「じゃあ今すぐ買え」ということではありません。むしろ逆です。
僕もここ数年、土地を探しているんですが、正直、売り出し価格がめちゃくちゃ強気です。
体感でいうと、公示地価より4割くらい上で売り出されています。
でもそれがそのまま成約するかというと、そうでもない。
だいたい3割くらい下がって決まるイメージです。
それでも公示地価より1割高いくらいなんですね。
つまり何が言いたいかというと、今の売り出し価格は“交渉前提の価格”なんですよ。
実際、僕も2年前にある土地に買い付けを入れたものの流れてしまい、しかしあとから「2割引で買いませんか？」と戻ってきたことあります。
こういうことは珍しくないです。
だから今の市場は強そうに見えて、実は交渉できる市場なんですよね。
あと今後のポイントとしては、“相続”です。
これから確実に、売り物件は増えます。
高齢化が進んで、実家を相続したけど使わない、維持できない、だから売る。
こういう流れは確実に増えます。
これまで述べたように、短期的にはまだ土地は上がる可能性が高い。
でも、どこかで上昇は止まる、もしくは鈍化する。
こういう展開になると思います。
まとめ
まとめると、今回の公示地価は、・実需があるから強い
・東京一極集中がさらに進んだ
・円安で海外マネーも入りやすい
ただし、
・売り出し価格はかなり盛られている
ここをちゃんと理解しておかないと、高値掴みします。
不動産は、相場を追いかけるゲームではありません。
歪みを取りに行くゲームです。
売り急いでいる人
相続で困っている人
資金繰りが厳しい人
そういうところにチャンスがある。
今の相場は強いです。
でも、だからこそ冷静に。
どうしても欲しい物件以外は、3割くらい盛られている前提で交渉する。
これがめちゃくちゃ大事です。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます
