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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、「2026年4月の区分所有法改正、これマジでヤバいですよ」というテーマでお話ししていきたいと思います。

結論から言います。

無関心なオーナーは終わります。

もうこれに尽きると思います。

 

これまでのルールでは“詰みマンション”が大量発生していた

これまでのマンションは、ちょっと異常な世界だったんですよね。

例えば100戸のマンションがあったとして、そのうち30人が総会にも出ない、連絡も取れない、無関心。こういうことが普通にあります。

そして、重要なこと決めるには4分の3の賛成が必要なので、75人賛成しないといけない。

でも30人がいない。

残り70人が全員賛成しても通らない。

いやいや、これおかしいでしょ？という話だったんですね。

それでどういうことが起こっていたかというと、修繕は進まない、ルールも変えられない、管理組合も機能しない。

完全に“詰みマンション”が全国に大量にあったわけです。

 

ついに国がメスを入れた

そんな中、今回の改正で国がついにメスを入れてきました。

何が変わるかというと、所在不明とか連絡取れないオーナーを、決議のカウントから外せるようになります。

これ、大きいですよ。

ちゃんと参加している人だけで意思決定できる。

考えてみれば普通の話なんですけど、今までできなかったんです。

 

今回の法改正はかなりインパクトがあります

実はこれ、現場目線で言うと、かなりインパクトあります。

僕のサロンメンバーで、区分マンションの7割をバルクで買った人がいるんですよ。

でも残りの3割のオーナーと連絡が取れない。

管理会社もいない。

ほぼ放置状態。

こういう物件は、実は珍しくありません。

で、今までは何もできなかった。

でも今回の改正でどうなるか。

無関心オーナーは排除できるようになる。

7割持っているオーナーが主導して、規約も変えられる。

これ、かなりゲームチェンジです。

極端な話、昔バブルの頃にあった「区分マンションをバルクで押さえて自由に運営する」という戦略が復活する可能性あります。

 

海外オーナー問題にもメスが入る

あともう一つ。

海外オーナー問題です。

海外に住んでいて連絡がつかない、民泊で荒らされる、騒音トラブル。

これも今回の改正で、国内の連絡先を届け出させたり、管理人を立てられるようになる。

つまり、「海外だから知らん」は通用しなくなる。

これも大きいですね。

 

とはいえ、やはり建て替えは難しい

ただ、ここで勘違いしてほしくないのが、「じゃあ建て替えもどんどん進むのか？」というと、そんなに甘くはないです。

確かにルールは緩和されました。

でも現実は、

・建築費めちゃくちゃ高い
・人件費も上がっている
・容積率の問題もある

そして何より、

・お金の持ち出しがある

これらがある以上、建て替えできるマンションは、ほぼ一部だけです。

これは変わりません。

 

マンションは修繕で延命する自体に入った

じゃあ今回の改正は意味がないのか？というと、そんなことはありません。

「建て替え」ではなく「修繕で延命する時代」に完全に入ったということです。

これまでできなかった大規模修繕が、ちゃんと決議できるようになる。

管理組合が機能するようになる。

つまり、ちゃんと管理されるマンションは生き残る。

放置されるマンションは死ぬ。

この差が一気に開きます。

 

知らない間に規約が変わる可能性があるので要注意

あともう一つ、地味に怖い話です。

規約変更が簡単になるので、ペットOKとかNGとか、喫煙ルールとかが、どんどん変わる可能性あります。

でも賃貸管理の現場では、その情報がちゃんと共有されないことが多い。

なので、知らない間にルールが変わっていて、募集条件がズレるとか、管理費が上げられていたとか、こういうことが普通に起きます。

 

まとめ

ということでまとめます。

今回の改正はシンプルです。

無関心な人は排除される。関与する人が得をする。

これに尽きます。

マンションは買って終わりではありません。

むしろ買った後に、どれだけ関わるかで結果が変わる。

総会に出ない、議決権を放置する、無関心でいる。

こういう人は、これから確実に損します。

マンションって結局、「人」なんですよね

どんなに立地が良くても、どんなに建物が良くても、管理が崩れた瞬間に終わる。

今回の改正は、その現実を突きつけてきた。

そういう話だと思います。


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