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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、「賃貸管理を頼むなら地元か大手か？」というテーマでいきたいと思います。

このテーマ、実際めちゃくちゃ相談が多いです。

結論から言います。

どっちが正解とかはありません。

ただし、めちゃくちゃ大事なポイントが1つあります。

それは何かというと、「物件と戦略に合っているかどうか」これだけです。

 

大手の管理会社なら「事故らない」。でも、融通はきかない

まず大前提として、大手の管理会社はめちゃくちゃ優秀です。

仕組みがしっかりしている。
ミスが少ない。
家賃管理も安心。
滞納対応もちゃんとしている。

要は、「事故らない運用」が得意です。

だから初心者の方とか、「とにかく安定させたい」という人には、めちゃくちゃいいです。

ただし、ここからが重要です。

大手というのは、仕組みで回しているんですよ。

何万戸という物件を管理しているので、1件1件に合わせたオーダーメイドは無理です。

だからどうなるか。融通がきかないんですね。

 

大手が「定期借家契約」を嫌がる理由

例えば、僕がよく言う「定期借家契約」。

これをやりたいと言うと、大手はだいたい嫌がります。

なぜか？面倒くさいからです（笑）

定期借家って、2年ごとの“更新”じゃないんですよ。

毎回“再契約”なんです。

そのたびに重要事項説明が必要です。

これは宅建士じゃないとできません。

一方で「普通借家契約」ならどうか。

更新の時は、ペラ紙の覚書にサインしてもらえば終わり。

宅建士はいりません。

しかも更新料も取れる。

つまり大手からすると、

・普通借家 → 楽で儲かる
・定期借家 → 手間がかかる、非効率

こういう構造なんですよ。

 

大手管理会社とオーナーの思惑の“ズレ”とは？

しかも大手は何万戸も管理しているわけです。

その中で定期借家ばかりやっていたら、宅建士のリソースが足りなくて現場がパンクします。

だから、やらない。

別に大手が悪いわけじゃないです。

むしろ合理的です。

でも、オーナーとしては、「収益を最大化したい」わけじゃないですか。

でも大手は「効率を最大化したい」わけです。

ここが違う。

 

地元の不動産屋は小回りがきく。半面、「担当者次第」な面も・・・

じゃあ地元の不動産屋はどうか。

これは真逆です。

小回りがききます。

「じゃあそれやってみましょう」と柔軟に動いてくれる。

定期借家もやってくれる可能性が高いです。

ただし、ここも重要です。

地元は“人依存”なんですよね。

いい担当に当たれば最強です。

・地域の相場が分かっている
・入居者の傾向が分かっている
・柔軟に戦略を組める

これはもう、大手より強い。

でも逆に、担当が微妙だと一気に終わります（笑）

 

大手に依頼した方がいい物件とは？

まとめると、

大手は仕組みで守る。
地元は人で伸ばす。

こういう構造です。

じゃあどう選べばいいのか。これもシンプルです。

例えば、都心の駅近で「普通に出せば埋まる物件」なんかは大手でいいです。

むしろ大手の方がいい。

一方、

・駅から遠い
・競合が多い
・空室が多い
・家賃設定ギリギリ

こういう物件は戦略勝負なんですよ。

家賃はどうするか？
内装はどうするか？
契約はどうするか？

しっかりとした“工夫”が必要。

これを大手に任せるとどうなるか。

失敗はしないけど、儲からないです。

賃貸経営は“ビジネス”なので、

・安定を取るのか
・利益を取りにいくのか

ここをちゃんと決めなければいけません。

なんとなく「大手で安心だから」ってやっていると、だいたい機会損失してしまいます。

 

まとめ

まとめると、「大手か地元か」で選ぶな。

「自分の物件に合っているか」で選べ。

さらに言うと、

「この担当に任せたいか」で選べ。

ここまで見て初めて、正解に近づきます。

賃貸経営は誰と組むかで、結果がめちゃくちゃ変わります。


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