▼今日の記事を音声で楽しみたい方はこちら


こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、「新築アパートをフルローンで買うとどうなるのか？」というテーマで話していきます。

結論から言います。

その投資、かなり危険です。

しかも今の時代は、昔よりさらに厳しいです。

 

未だに「フルローンで物件を買いたい」という人がいる

最近、静岡銀行を傘下に持つしずおかフィナンシャルグループ（FG）と名古屋銀行が、2028年をめどに経営統合するというニュースが出ていましたよね。

これ、表向きは「地銀再編」ですが、裏側では何が起きているかというと、不動産融資の締め付けです。

金融庁も日銀も、地銀の不動産融資、特に個人投資家向けにはかなり厳しい目を向けています。

つまり、これからどうなるか。

フルローンなんて、ますます出なくなるということです。

なのにですよ。

いまだに相談で多いのが、「フルローンで買いたい」という人です。

いやいやいや、もうそれ時代遅れですよ・・・という話です。

 

投資で一番重要なのはキャッシュフロー

そもそも、なぜみんな新築×フルローンに行きたがるのか。

理由はシンプルで、

新築はキレイ
客付けしやすい
修繕もいらない
長期融資が引ける

このあたりです。

気持ちはわかります。

でも、これらは全部「表面的な話」です。

投資で一番大事なのは何か？

キャッシュフローですよね。

 

フルローンで物件購入→1室でも空室になったら終わりです

ここで、現実の数字を見てみましょう。

例えば、

8,000万円の新築アパート
表面利回り6％
フルローン
金利4％（ノンバンク）

こういった条件は、いま普通にあります。

そしてこのような物件は、

満室で年間キャッシュフロー約80万円。
月にして約6万6,000円。

どうですか？

1部屋空いたら終わりですよね。

即ゼロかマイナス。

さらにこれから金利上がりますよね。

そうなると、この6万6,000円も消えます。

 

銀行が見ているのは「物件のポテンシャル」ではなく「あなたの属性」

ではなぜこんな融資が出るのか。

ここがめちゃくちゃ重要です。

銀行は何を見ているのか。

物件ではありません。あなたの給料です。

つまり、「最悪赤字でも給料で返せるでしょ？」ということです。

これって、もう投資じゃないですよね。

ただの信用の切り売りです。

 

20年続く地獄のはじまり

確かに減価償却は取れるので、給与所得が多い方は税金は多少下がります。

でも、お金は残りません。

しかも数年後にはデッドクロスが発生。

帳簿上は黒字、でも手元はどんどん減る。

で、どうなるか。

空室が怖い
金利が怖い
修繕が怖い

これを20年やるんですよ。地獄です。

 

物件を高く売れる保証はどこにもない

じゃあどうやって儲けるのか。

答えは一つ。

高く売るしかありません。

つまり値上がり頼み。

でも、不動産価格ってずっと上がり続けますか？

インフレは永遠に続きますか？

そんな保証はどこにもありません。

 

フルローンで買うと2棟目が買えなくなる

さらにもう一つ。

これが一番ヤバいです。

フルローンで新築を買うと、ほぼ一発で債務超過です。

評価より借入が多い。

こうなるとどうなるか。

2棟目が買えません。

つまり、投資スタートした瞬間に、ゲーム終了なんですよ。

 

フルローン幻想は捨てるべし

じゃあどうすればいいのか。

シンプルです。

フルローン幻想を捨てる。

自己資金を2～3割入れる。

もし用意できないなら、

物件を小さくする
築古戸建から始める
現金投資で経験を積む

これが王道です。

 

まとめ

不動産投資というのは、いわばゲームと同じです。

なのに、レベル1でいきなりラスボスに行く人が多すぎる。

そりゃ負けますよ。

まずは小さく勝つ。

最初は築古戸建てでもいいです。

築古戸建てを5戸も持てば信用がつきます。

そこから融資が引けるようになる。

みんな順番が逆なんですよ。

買えるかどうかじゃない。勝てるかどうか。

ここを間違えないようにしてください。


▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら

▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます