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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、「アパートは風呂トイレ別じゃないとダメなのか？」というテーマでお話しします。

仕事柄、空室の相談を受ける機会が多いんですが、その中でもかなりの確率で出てくるのが、「3点ユニットバスを、風呂トイレ別にした方がいいですか？」という話です。

それも、管理会社から「絶対やった方がいいです」と、かなり強めに言われているケースが多い。

でも結論から言います。

これ、やらなくていいです。

3点ユニットでも、全然問題ないです。

 

僕のアパートも3点ユニットです

僕自身、築40年くらいのアパートを持っていますが、「3点ユニットだから決まらない」ということは、確かにゼロではありません。

ただ、体感で言うと、ほとんど影響ないです。

むしろ大事なのはそこじゃない。「どう見せるか」です。

僕の物件は、家具家電を最初から付けていたり、内装をちょっとホテルっぽくしたりしていますが、そうすると3点ユニットのデメリットって、かなり薄まるんですよ。

結果として、相場よりちょっと高めの家賃でも普通に決まっています。

 

費用対効果で考えると採算が合わない

ここで一回、冷静に考えてほしいのですが、3点ユニットを壊して、風呂トイレ別にする工事は、今の相場だと軽く100万円オーバーです。

家賃5万円の物件だったら、もう20ヶ月分の家賃になるわけですよ。

約2年分の家賃を先に払っているのと同じです。

じゃあ、その100万円をかけて、家賃はいくら上がるんですか？という話です。

3万円上がる？いや、まず無理です。

せいぜい空室対策になるかどうか、くらい。

つまり、費用対効果で考えると、ほぼ合わないんですよ。

これ、めちゃくちゃ大事な視点です。

 

日本人は「風呂トイレ別」にこだわり過ぎている

で、もう一つ言うと、日本人って「風呂トイレ別信仰」が強すぎなんですよ。

世界的に見たら、むしろ一体型の方が普通です。

最近は外国人入居者も増えていますが、彼らは3点ユニット、全然気にしません。

これ、日本人だけの“思い込み”です。

さらに言うと、風呂トイレ別にするために、居室を削ったりしたら本末転倒ですからね。

部屋が狭くなったら、それこそ商品力が落ちます。

だから、新築でも「とりあえず風呂トイレ別にしとくか」っていう発想は、一回疑った方がいいです。

 

アパホテルの3点ユニットがすごい

で、ここからがちょっと面白い話なんですけど、

僕、仕事柄いろんなビジネスホテル泊まるんですよ。

最近のユニットバスというのは、めちゃくちゃ優秀です。

特にアパホテル。

あれは一度、大家目線で見てほしいんですが、浴槽が楕円形になっていて、体にフィットするんですよ。

狭いのに、ちゃんと浸かれる。

あと、シャワーの角度とかもすごく考えられています。

「狭いからダメ」じゃなくて、「狭い中でどう快適にするか」を徹底的に考えているんですよね。

これ、めちゃくちゃヒントになります。

もし僕が古いアパートでユニット交換をするなら、迷わずアパスタイルを入れます。

 

古い3点ユニットはちょっと手を入れるだけで見違える

とはいえ、古めかしい3点ユニットはあまり印象が良くありません。

そこで、ダイノックシートを貼ったり、横長のミラーを付けたり、便座を替えたり、ホテルライクにすることで、よく見せることが可能です。

大事なのはスペックではなくて、見せ方とトータルの価値です。

ここを間違えると、100万円かけて全くリターンがない、みたいなこと普通に起きます。

業界の「当たり前」は、だいたい疑った方がいいです。

常識に従うと、普通の結果しか出ません。

逆に、そこを疑える人が、ちゃんと利益を残せる。

ぜひ一度アパホテルに泊まって、大家目線でユニットバスを見てみてください。

かなり学びがあると思います。


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