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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

先日、観光庁が「住宅地での民泊を実質的に禁止する条例の改正を容認する」方針を示した、というニュースを目にしました。

大阪市が特区民泊の新規受け付けを停止し、京都市も条例改正を進める。

東京でも区ごとに営業日数が削られていく。

全国的に民泊の締め付けが強まっています。

「民泊投資はもう終わりか」と不安に思っている方も多いかもしれません。

今日はそこを整理してみます。

 

世界の民泊規制はこんなもの

まず気になるのは、日本だけが厳しいのか？という点です。

世界を見てみると、規制は各国でバラバラです。

アメリカは自治体ごとに対応が分かれていて、ニューヨーク市は2023年に事実上の民泊禁止と言える厳しい規制を導入しました。

ホスト自身が常駐し、ゲストは同時に2名までという条件となっていて、ビジネスとしてはほぼ成立しません。

一方でフロリダ州の一部の都市など、まだ比較的自由な地域も残っています。

ヨーロッパも厳しい方向です。

パリは年間90日、アムステルダムは30日という上限を設けていて、バルセロナは2028年までにAirbnbの全許可証を失効させる計画まで発表しています。

観光客が増えすぎて地域住民の生活が壊れる「オーバーツーリズム」への反発が背景にあります。

僕が住んでいるマレーシアはどうかというと、まだ規制は緩い方です。

コンドミニアムでも短期賃貸が普及していて、KLの主要エリアではAirbnbが盛んに使われています。

ただ、ここでも管理組合が独自に禁止するケースが増えてきていて、流れとしては同じ方向に向かっています。

つまり、日本だけが特別に厳しいというわけでもなく、世界的に民泊への締め付けは強まっているのが実態です。

 

日本で民泊が問題になる本当の理由

では、日本でこれほど民泊が問題になっている理由は何なのか。

僕の見立てでは、分譲マンションでの無許可民泊が最大の原因だと思います。

本来、分譲マンションの管理規約には「民泊禁止」を明記しているケースがほとんどです。

ところが、それを分かっていながらこっそり貸し出している人がいる。

そして、

・ゴミの出し方を知らない、守らない
・廊下で騒ぐ
・エントランスのオートロックが見知らぬ人に開けられる

・・・こういうトラブルが積み重なった結果、「民泊＝迷惑」というイメージが定着してしまいました。

問題の根っこは「民泊そのもの」ではなく「ルールを守らない運営」の方にあるのだと思います。

 

条例で規制しても、イタチごっこになる

では、今回の規制強化で問題は解決するのか。

正直、僕は懐疑的です。

自治体が条例で規制できるのは、大きく言えば「Airbnbなどのプラットフォームに掲載できなくする」ことです。

これはプラットフォーム上に届け出番号の掲載を義務付け、無許可物件を弾き出すという仕組みで、一定の効果はあります。

ただ、ここに大きな抜け穴があります。

それは、「中国の民泊サイト」です。

Airbnbやブッキングコムは日本の規制に対して比較的従順ですが、中国系のOTAや独自サイトに掲載されれば、日本の条例はほぼ届きません。

いくら規制しても、中国からのインバウンド向けに民泊を運営している業者がこうしたサイトに移行するだけで、規制の実効性は大きく下がります。

結局、本気でルール違反の民泊を取り締まろうとするなら、プラットフォーム規制だけでなく建物ごとの抜き打ち確認や通報制度まで整備しないと意味がありません。

しかし、それだけの行政コストをかける余裕は地方自治体にはないでしょう。

イタチごっこになるのは目に見えています。

 

民泊をやるなら旅館業の許可を取る

では、民泊に興味がある人はどうすればいいか。

僕の考えは明快で、旅館業の許可を取ってやった方がいいということです。

旅館業の許可を取れば、年間180日の上限がなくなります。

消防法や建築基準法の基準を満たす必要がありますし、手間もかかりますが、合法的に年中稼働できる運営ができます。

グレーゾーンで怯えながら運営するより、手間をかけて正規に参入した方が長く続けられます。

民泊新法施行後、旅館業として届け出る事業者は着実に増えています。

結局、やるなら正面突破が一番賢いやり方です。

規制が厳しくなるほど、ルールを守って参入しているプレイヤーの競争優位は上がります。

過度な規制には僕も反対ですが、「無許可でこっそりやる」のが一番リスクが高い。

民泊に関心がある方は、まず旅館業の許可取得から調べてみてください。


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