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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

最近、J-REIT（不動産投資信託）の価格が下落し続けているのをご存じでしょうか。

東証REIT指数はこの半年で大きく落ち込み、市場全体の平均利回りが5％を超えるという状況になっています。

株式市場が好調な今、あまり話題にならないのですが、これはかなり注目すべき動きだと思っています。

そこで今日は、J-REITが急落している理由と、「実は今が狙い目では？」という話をします。

 

なぜJ-REITは下がり続けているのか

一番の原因は、金利の上昇です。

J-REITは物件を購入するために金融機関から借り入れを行ないます。

金利が上がると返済コストが増えて、投資家に分配できる利益が目減りします。

実際、一部の銘柄ではすでに分配金の減配予想が出始めています。

もう一つの影響が、イールドスプレッドの縮小です。

これは少し専門的な言葉ですが、要はJ-REITの利回りと国債利回りの差のことです。

金利が上がると国債の利回りも上がります。

わざわざJ-REITに投資しなくても、国債でそこそこの利回りが取れるなら、お金はより安全な国債や株式の方に流れていきます。

日本の長期金利が2.4％程度まで上昇し、アメリカも利上げ方向で動いている今、この流れが続いています。

株式市場が日経平均の最高値更新など好調な動きを見せているため、J-REITはさらに「忘れられた資産」になりやすい状況です。

これが急落の構造です。

 

それでも今のJ-REITが狙い目な理由

ただ、僕がいま注目しているのはここからです。

一つ目は、NAV倍率が1.0を割り込んでいること。

NAVとはNet Asset Value、日本語にすると純資産価値です。

J-REITが保有する不動産を時価評価したときの資産価値と比べて、いまの株価がどのくらいの水準にあるかを示します。

NAV倍率が1.0を下回るということは、「その不動産を直接買うより、J-REITを通じて買った方が安い」という状態です。

実物不動産の価格は依然として高騰しているのに、それを保有しているJ-REITが実際の資産価値より安く買えるというのは、理論上かなりお得な状況です。

二つ目は、平均利回り5％超という水準です。

日本の優良不動産の実物利回りが4～5％前後であることを考えると、J-REITで5％以上の利回りが取れるのは相対的に割安感があります。

しかも管理の手間もなく、少額から分散投資ができます。

三つ目が、J-REIT特有の利益の90％以上を投資家に分配するという仕組みです。

これは税法上の優遇措置を受けるための条件で、J-REITは稼いだ利益をほぼ丸ごと分配しなければなりません。

つまり内部留保で企業が利益を溜め込むということがなく、利回りが構造的に安定しやすい特徴があります。

 

注意点：金利動向は引き続き要チェック

もちろん、リスクもあります。

金利がさらに上昇し続ければ、分配金の減配が続き、価格もさらに下がる可能性があります。

特に借入金の返済期間が短い銘柄は、借り換えのたびに高い金利の影響を受けやすいので注意が必要です。

銘柄を選ぶなら、固定金利比率が高くて借入金の調達期間が長い銘柄を選ぶのが、今の金利上昇局面では賢明です。

利回りだけを見て飛びつくのは危険で、財務構造をしっかり確認してから動いてください。

実物不動産の価格が高くてなかなか手が出ない、でも不動産に投資したい・・・そういう方にとって、J-REITは今ひさしぶりに「見直す価値がある」水準に来ていると思います。


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