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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

7月、8月は賃貸が最も動かない時期です。

猛暑で内見に来る人は減り、引っ越し費用も高く、進学・就職・転勤といった動機もない。

この2か月間は、1年で最も成約が難しいシーズンです。

空室を抱えている大家さんの中には、ここへきて焦って広告料を積んだり、家賃を下げたりする方がいます。

気持ちはよくわかります。

でも、そもそも動く人が少ない時期に条件を緩めても、ほとんど効果がない。

むしろ、本来もらえたはずの家賃を下げてしまうだけの損になりかねません。

今やるべきことは、「夏に埋める」ではなく、「9月の入居の旬に向けて仕込む」こと。

そのためには、7月中に動き出さないと間に合わないのです。

今日はその話をします。

 

賃貸の山は年に2回。夏はその谷間です

賃貸需要には、はっきりした波があります。

いわゆる入居の旬というやつです。

いちばん大きい山が1～3月の年度替わり。

進学・就職・転勤が一気に動くシーズンです。

そして次の山が、9～10月の秋の異動シーズン。

下半期の転勤や、転職に伴う引っ越しが集中します。

この2つの山にはさまれた7～8月が、1年でいちばん人が動かない谷間の時期です。

そしてそれは「頑張って埋める期間」ではなく、「秋に向けて準備する期間」です。

では、なぜ「7月中」なのか。

 

逆算するとこうなります

同じ空室でも、秋の需要期にベストな状態で出せるかどうかで、決まるスピードがまるで変わります。

9月の需要期に部屋を「いつでも入居できる状態」で出すには、今から何日あるでしょうか。

計算してみてください。

退去後の原状回復に2～3週間。

設備交換やちょっとしたリフォームを入れるなら、業者の手配も含めて1か月はみておきたい。

次に、募集を出してから内見・申込・審査・契約まで、平均すると1～2か月かかります。

この2つを足すと、9月頭に決めたいなら着手はおおむね7月中がギリギリのライン。

しかも、今は梅雨明けのタイミングで、リフォーム業者に外壁・屋上・エアコン工事の依頼が一気に集中する時期です。

「今月中に動く」と「来月に先送りする」では、業者の空き状況がまるで違う。

先送りすると「8月末ですね」「9月になります」という返事が返ってくるのがオチです。

動くなら、今週中です。

 

7月中にやるべき4つのこと

具体的に、今月のうちに手をつけてほしいことを4つに絞ります。

一つ目は、空室と退去予告が出ている部屋の棚卸し。

今空いている部屋だけでなく、「8～9月に退去予定」の部屋も含めて、秋の需要期にどれだけ在庫が出るかを先に把握しておく。

これが全ての出発点です。

二つ目は、原状回復とリフォームの発注を前倒しすること。

業者が混む前に押さえる。

エアコン・給湯器・クロスといった「決め手になる設備」は、夏のうちに手配しておくことが重要です。

三つ目は、募集条件の見直し。

家賃を周辺相場と突き合わせて、高止まりしていないか。

礼金ゼロ・フリーレント1か月といった条件を、繁忙期に向けて“前もって”設計しておく。

条件は、「需要期に入ってから慌てて下げる」のがいちばん損です。

準備した状態で9月を迎えるか、バタバタしながら対応するかで、結果が大きく変わります。

四つ目が、仲介業者への営業です。

これ、意外と後回しにされがちですが、とても大事です。

9月に客付けしてくれるのは仲介業者の担当者です。

「あの大家さんの物件は決まりやすい」「連絡が早い」「条件が明確」。

そういう信頼関係が、繁忙期に真っ先に紹介してもらえるかどうかを左右します。

夏の暇な時期こそ、普段なかなか行けない仲介業者を回って顔を出しておく。

そして、例えばAIでホームステージングした物件のチラシを作成して「9月に●部屋空く予定です」「営業活動に使ってください」と渡しておく。

訪問の際は、残暑見舞いとしてビールなんかを差し入れると印象づけられますし、これだけで、秋の客付けスピードがかなり変わるはずです。

 

準備した人から、秋の客を決めていく

空室対策というのは、結局はタイミングの勝負です。

同じ部屋でも、秋の需要期に「すぐ入れる状態」で出ているか、そこから工事を始めるかで、決まるスピードがまるで違う。

夏は暇だから動かない、ではなくて、夏が暇だからこそ秋の仕込みをする。

これ、他人事じゃないんですよ。

あなたの物件に夏前後で退去が出そうなら、まずはカレンダーを開いて、9月から逆算してみてください。

動き出す日は、もう来ています。


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