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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。


「不動産投資って、こんなに修繕費がかかるのか・・・」

大家さんなら一度はこのように思ったことがあるのではないでしょうか。

実は僕も、そんな大家の一人です。

エアコンや給湯器が毎年どこかの部屋で壊れるので、その度に大きな出費がかさみ収益を圧迫しています。

最近はインフレで新品の価格もあがっていますから大変ですよね。

ただ、そのインフレの影響もあって、最近は築古物件でも家賃を上げられる場面が増えてきているので助かっています。

僕の築42年のアパートでも、新規募集の家賃を5,000円ほど上げられる状況は本当にありがたいです。

 

一発で収益が飛んでしまう“低家賃”物件

ところで、それなりに賃貸需要があって、そこそこの家賃も取れる物件なら、ある程度の修繕費は吸収できます。

しかし、例えば家賃3万円といった低家賃の物件は、そもそも家賃を上げられないケースも多いのではないでしょうか。

そんなときに設備が壊れれば、一発で赤字に転落ということになります。

修理か交換で数万円かかれば、それだけで数ヶ月分の家賃収入が吹き飛びます。

そこに管理費や固定資産税ものしかかってくる。

ただでさえ薄い利益が、さらに薄くなっていくわけです。

先日、楽待で「低家賃帯の賃貸運用がキツい」という記事を拝見しました。

修繕費の高騰・金利上昇・物件価格の上昇というトリプルパンチが低家賃帯を直撃している、という内容です。

こちらの記事の中でも語られている「家賃3万円の物件で給湯器が壊れれば数ヶ月分の家賃が吹き飛ぶ」という指摘は、まさに僕が普段感じていることそのものでした。

結局対策としては、「コストをかけないこと」しかありません。

無借金・自主管理・DIYを組み合わせれば低家賃帯でもまだまだ戦えるとは思いますが、やはり設備の故障１発で収益が吹っ飛んでしまう状況はなんとかしないといけません。

 

僕らが実際にやっている「特約術」

そこで今日は、当社の管理マネージャーの高橋がやっているとっておきの方法を一つ紹介したいと思います。

それは賃貸借契約書に次の特約を入れることです。
 

「本物件は、近隣周辺と比較して賃料が低いこと、賃料フリーレントであること、敷金・礼金の免除及び、初回保証委託料・初回火災保険料の負担が入居者に生じないことを鑑み、契約期間中に生じた表層並びに建具等の老朽化、腐食、建付不良、破損等の修繕を貸主は行いません。但し、ライフライン並びに設備が使用収益不能の場合はこの限りではありません」

要は家賃を下げて初期費用もほぼゼロにする代わりに、経年劣化レベルの修繕は貸主側で負わない、という条件を最初から明示しているんですね。

エアコンやウォシュレットなどは「残置物」扱いとする。お風呂の給湯器だけは「設備」として貸主が責任を持つ、という線引きもはっきりさせています。

これで、実際にトラブルが起きたことは今のところ無いとのことなので、一定の効果が証明されている方法だと思います。

 

まとめ：安さの理由を、契約書で説明する

低家賃物件は、「安いなりの理由」を入居者にきちんと説明し、契約書に落とし込んでおくことが何より大事だと思います。

「安いんだから、これくらいは負担してもらいます」を、口約束ではなく条項にしておく。

これだけで、赤字転落のリスクはかなり抑えられるはずです。

既存の低家賃物件を持っている方は、次の更新のタイミングで契約内容を一度見直してみてください。

ただし、特約の有効性は物件や地域や契約内容によって変わってきます。

実際に導入される際は、必ず専門家に確認したうえで進めていただければと思います。


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