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「東側は割安」はもう古い！家賃が60%上がった駅の話
公開日: 2026年08月16日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、ブルームバーグでとても興味深い記事を見つけました。
首都圏の家賃相場を1,135駅分まとめた地図で、僕も思わず「え、ここがこんなに上がっているの？」と唸ってしまうデータだったんです。
これまでの首都圏の常識では、「西高東低」――山手線の西側・南側が高く、東側や埼玉方面は割安、というのが定番でした。
具体的には、不動産価格や家賃は首都圏を「の」の字を描くように順番に上がっていく、と言われてきたわけです。
しかし、住宅開発が進んで通勤利便性が見直されたエリアを中心に、この序列がかなり崩れてきているようなんですね。
東京の外れの駅で、家賃が5年で6割上がっている
まず数字から紹介します。
これは不動産テック企業estieの協力を得てブルームバーグが分析した、首都圏1,135駅・約45万室分の賃貸データです。
2020年から2025年にかけて、都心への通勤利便性が高い東京近郊の一部エリアで、家賃が軒並み急上昇しているんですね。
埼玉県の新白岡駅は+60%、千葉県の流山駅は+48%、天王台駅は+46%、初石駅は+45%と、いずれも通常なら考えられないペースの上昇です。
上位10駅を見ても、顔ぶれはほぼ埼玉・千葉・神奈川の郊外駅で占められています。
実は東京23区の中でも、似たような動きが起きています。
亀有・金町・町屋といった、皇居から見て東側・北側に広がる、いわゆる下町エリアの駅でも、家賃上昇率が25%を超えているのです。
「西高東低」の序列は、郊外だけでなく都心に近いエリアでも崩れ始めているということなんですね。
なぜ「割安エリア」が動いたのか
理由は、大きく3つあると僕は見ています。
コストの圧力
一つ目は、コストの圧力です。
実に40年ぶりというインフレで建築費・管理コストが上がり、そこに金利上昇も重なって、大家側の負担が増えています。
これが家賃への値上げ圧力になっているんですね。
住まいへの価値観の変化
二つ目は、住まいへの価値観そのものが変わったことです。
コロナ禍で一度リモートに振れた働き方が出社回帰に戻る中で、若い世代ほど「街のブランドイメージ」より「乗り換えなしで職場に行ける利便性」や、タイパ・コスパを優先するようになっています。
予算内で快適に住めるなら、下町でも埼玉でも千葉でも構わないという、かなり合理的な選び方をする人が増えているということです。
ファミリー層の動き
三つ目は、ファミリー層の動きです。
部屋タイプ別で見ると、2LDKなどファミリー向け物件の家賃上昇率は平均30%程度と、単身向けより顕著に高くなっています。
都心の分譲マンション価格が高騰しすぎて購入を見送った層が賃貸に流れ、そこでも都心の家賃の高さに押し出されて、より家賃の抑えられる東側・郊外エリアに向かっているという構造なんですね。
こうした動きは、専門家によると単なる相場変動ではなく、欧米の大都市が辿ってきた「ジェントリフィケーション」――所得層や若者層の流入をきっかけに街が再開発され、地価・家賃が高騰していく現象――が、日本の首都圏でも進みつつあることを意味するそうです。
再開発で老朽化した木造住宅密集地が解消され、街がきれいになるというプラスの側面もあります。
つまり、「東側だから安い」「郊外だから安い」という思い込みだけで物件を選ぶ時代は、もう終わりつつあるということなんですね。
大家として、この動きをどう使うか
僕たち大家にとって、これは実はチャンスの話でもあります。
既存物件の家賃見直し
一つ目は、既存物件の家賃見直しです。
もし自分の物件があるエリアの相場感が5年前のイメージのまま止まっているなら、実勢賃料を一度調べ直してみてください。
周辺の新築・築浅の成約事例を見ると、思ったより強気の家賃が取れるケースは十分にあります。
次に買うエリアの選び方
二つ目は、次に買うエリアの選び方です。
「駅からの距離」「築年数」といった従来の物差しだけでなく、開発計画や沿線の利便性向上が予定されているエリアに、早めに目を向けておく価値はあると思います。
もちろん、これはあくまで一部の駅で起きている極端な事例で、首都圏全体が一律にこう動いているわけではありません。
購入や家賃改定を検討する際は、ぜひ自分の物件周辺の実勢を個別に確認してみてください。
まとめ：思い込みを一度、疑ってみる
「東側は割安」「郊外は安い」という常識は、もう更新の時期に来ています。
自分の物件の立ち位置を、5年前のイメージではなく、今の実勢データで見直してみましょう。
それだけで、家賃改定や次の投資判断の精度が、かなり変わってくるはずです。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、ブルームバーグでとても興味深い記事を見つけました。
首都圏の家賃相場を1,135駅分まとめた地図で、僕も思わず「え、ここがこんなに上がっているの？」と唸ってしまうデータだったんです。
これまでの首都圏の常識では、「西高東低」――山手線の西側・南側が高く、東側や埼玉方面は割安、というのが定番でした。
具体的には、不動産価格や家賃は首都圏を「の」の字を描くように順番に上がっていく、と言われてきたわけです。
しかし、住宅開発が進んで通勤利便性が見直されたエリアを中心に、この序列がかなり崩れてきているようなんですね。
東京の外れの駅で、家賃が5年で6割上がっている
まず数字から紹介します。これは不動産テック企業estieの協力を得てブルームバーグが分析した、首都圏1,135駅・約45万室分の賃貸データです。
2020年から2025年にかけて、都心への通勤利便性が高い東京近郊の一部エリアで、家賃が軒並み急上昇しているんですね。
埼玉県の新白岡駅は+60%、千葉県の流山駅は+48%、天王台駅は+46%、初石駅は+45%と、いずれも通常なら考えられないペースの上昇です。
上位10駅を見ても、顔ぶれはほぼ埼玉・千葉・神奈川の郊外駅で占められています。
実は東京23区の中でも、似たような動きが起きています。
亀有・金町・町屋といった、皇居から見て東側・北側に広がる、いわゆる下町エリアの駅でも、家賃上昇率が25%を超えているのです。
「西高東低」の序列は、郊外だけでなく都心に近いエリアでも崩れ始めているということなんですね。
なぜ「割安エリア」が動いたのか
理由は、大きく3つあると僕は見ています。コストの圧力
一つ目は、コストの圧力です。
実に40年ぶりというインフレで建築費・管理コストが上がり、そこに金利上昇も重なって、大家側の負担が増えています。
これが家賃への値上げ圧力になっているんですね。
住まいへの価値観の変化
二つ目は、住まいへの価値観そのものが変わったことです。
コロナ禍で一度リモートに振れた働き方が出社回帰に戻る中で、若い世代ほど「街のブランドイメージ」より「乗り換えなしで職場に行ける利便性」や、タイパ・コスパを優先するようになっています。
予算内で快適に住めるなら、下町でも埼玉でも千葉でも構わないという、かなり合理的な選び方をする人が増えているということです。
ファミリー層の動き
三つ目は、ファミリー層の動きです。
部屋タイプ別で見ると、2LDKなどファミリー向け物件の家賃上昇率は平均30%程度と、単身向けより顕著に高くなっています。
都心の分譲マンション価格が高騰しすぎて購入を見送った層が賃貸に流れ、そこでも都心の家賃の高さに押し出されて、より家賃の抑えられる東側・郊外エリアに向かっているという構造なんですね。
こうした動きは、専門家によると単なる相場変動ではなく、欧米の大都市が辿ってきた「ジェントリフィケーション」――所得層や若者層の流入をきっかけに街が再開発され、地価・家賃が高騰していく現象――が、日本の首都圏でも進みつつあることを意味するそうです。
再開発で老朽化した木造住宅密集地が解消され、街がきれいになるというプラスの側面もあります。
つまり、「東側だから安い」「郊外だから安い」という思い込みだけで物件を選ぶ時代は、もう終わりつつあるということなんですね。
大家として、この動きをどう使うか
僕たち大家にとって、これは実はチャンスの話でもあります。既存物件の家賃見直し
一つ目は、既存物件の家賃見直しです。
もし自分の物件があるエリアの相場感が5年前のイメージのまま止まっているなら、実勢賃料を一度調べ直してみてください。
周辺の新築・築浅の成約事例を見ると、思ったより強気の家賃が取れるケースは十分にあります。
次に買うエリアの選び方
二つ目は、次に買うエリアの選び方です。
「駅からの距離」「築年数」といった従来の物差しだけでなく、開発計画や沿線の利便性向上が予定されているエリアに、早めに目を向けておく価値はあると思います。
もちろん、これはあくまで一部の駅で起きている極端な事例で、首都圏全体が一律にこう動いているわけではありません。
購入や家賃改定を検討する際は、ぜひ自分の物件周辺の実勢を個別に確認してみてください。
まとめ：思い込みを一度、疑ってみる
「東側は割安」「郊外は安い」という常識は、もう更新の時期に来ています。自分の物件の立ち位置を、5年前のイメージではなく、今の実勢データで見直してみましょう。
それだけで、家賃改定や次の投資判断の精度が、かなり変わってくるはずです。
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