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ハザードマップが白い場所も安全ではありません
公開日: 2026年08月18日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
2026年8月13日から14日にかけての千葉の豪雨を、僕は他人事として見ることができませんでした。
日本に帰ったときの拠点が、千葉県市川市だからです。
市川でも亡くなった方が出ていて、ニュースに出てくる地名がどれも見慣れたものだったので、とても心配になりました。
日本の僕のオフィスは、かろうじてハザードマップの圏外でした。
ただ、他の地域ではハザードマップの圏外でも水害が起きていて、これまでとはっきり違う特徴があります。
驚いたのは、被害の半分以上が、ハザードマップで色の塗られていない場所で起きているという事実です。
ハザードマップは「川が」あふれる前提でできている
ウェザーニューズが、緊急アンケートとウェザーリポートをあわせて約2万件のデータを集め、浸水想定区域や低位地帯のデータと重ね合わせて分析していました。
それによると、被害を報告した人のうち想定区域や低位地帯の「内側」にいた人は44.3%でした。
残りの55.7%は「外側」だったんですね。
なぜ、想定区域の外でこんなに被害がでているのでしょうか。
それは、僕らが普段見ている浸水想定区域図が、河川が氾濫したらどこまで水が来るか、というシミュレーションだからです。
堤防が切れて水が出てくる、いわゆる「外水氾濫」を前提に作られているわけです。
ところが今回、千葉市中央区・緑区や柏市、八千代市で起きたのは、下水道の排水能力を超えて道路やマンホールから水があふれる「内水氾濫」でした。
川とは関係なく、その場に降った雨が引かずに溜まる現象です。
一般的な下水道の処理能力は、時間50ミリ程度。
今回は時間100ミリを超えていました。能力の倍です。
千葉市中央区の24時間降水量は367ミリで、観測史上最大を記録しました。
8月の平年1か月分の3倍以上が、1日で降ったことになります。
これは、地図の色分けとは別の理屈で街が水に浸かるということです。
一致していた場所も、ちゃんとある
もっとも、ハザードマップが役に立たなかったという話ではありません。
市川市、千葉市美浜区のような埋立の低地、市原市、松戸市では、想定区域と実際の被害はよく一致していました。
市原市にいたっては、2019年の台風と同じ場所で再び被災しています。
つまり、ハザードマップの色が付いている場所は素直に危ないということです。
問題は、色が付いていない場所を「安全」と読み替えてしまうことなんですね。
ここは全く別の話だと思います。
国土交通省の調べでは、2014年から2023年の水害被害額4兆3,000億円のうち、35%にあたる1兆5,000億円が内水氾濫によるものです。
浸水した建物28万棟のうち、56%にあたる16万棟も内水氾濫でした。
統計上はとっくに主役なのに、僕らが物件を買うときに見る資料には、それが載っていないわけです。
買う前に見るべきは、地図より「地面の高さ」
では、今後僕たちが不動産を買うときに、水災リスクをどう判断すればいいのでしょうか。
内水ハザードマップを別に探す
自治体によっては、河川のマップとは別に内水版のハザードマップを公開しています。
国交省の水害リスクマップにも、内水情報の追加が進んでいます。
ただ、整備状況は自治体によってかなり差があるので、無ければ「無い」と分かるだけでも収穫です。
現地で、周囲より低いところを探す
アンダーパス、線路をくぐる道、坂の下の交差点。
ここに水が集まります。
晴れた日に行くと分かりにくいので、地形の傾きを意識して歩いてみることをおすすめします。
地下・半地下・1階の設備を疑う
受電設備やポンプが地下ピットにある物件は、床上まで来なくても機能停止で全戸に影響が出るんですね。
東京都は、新宿・渋谷・池袋といった地下街のある9地区や、過去に床上浸水が集中した一部の地区にかぎって、下水道を時間75ミリ対応にレベルアップしています。
ただ、それ以外のエリアの計画降雨は、今も時間50ミリのままです。
100ミリが降る時代に、足元の設備は50ミリで作られている。
この差が、これから毎年どこかで表面化していくと僕は見ています。
千葉市では、約2,500台の車が路上に取り残される事態になりました。
死者10人、浸水は床上・床下あわせて約1,500棟（8月16日時点）です。
これ、他人事じゃないと思います。
次に物件を見に行くとき、ハザードマップを開くのは当然として、そのあと一度スマホを閉じて、自分の足で「ここは周りより低いかどうか」を確かめてみてください。
地図では見えないことが見えてくるはずです。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
2026年8月13日から14日にかけての千葉の豪雨を、僕は他人事として見ることができませんでした。
日本に帰ったときの拠点が、千葉県市川市だからです。
市川でも亡くなった方が出ていて、ニュースに出てくる地名がどれも見慣れたものだったので、とても心配になりました。
日本の僕のオフィスは、かろうじてハザードマップの圏外でした。
ただ、他の地域ではハザードマップの圏外でも水害が起きていて、これまでとはっきり違う特徴があります。
驚いたのは、被害の半分以上が、ハザードマップで色の塗られていない場所で起きているという事実です。
ハザードマップは「川が」あふれる前提でできている
ウェザーニューズが、緊急アンケートとウェザーリポートをあわせて約2万件のデータを集め、浸水想定区域や低位地帯のデータと重ね合わせて分析していました。それによると、被害を報告した人のうち想定区域や低位地帯の「内側」にいた人は44.3%でした。
残りの55.7%は「外側」だったんですね。
なぜ、想定区域の外でこんなに被害がでているのでしょうか。
それは、僕らが普段見ている浸水想定区域図が、河川が氾濫したらどこまで水が来るか、というシミュレーションだからです。
堤防が切れて水が出てくる、いわゆる「外水氾濫」を前提に作られているわけです。
ところが今回、千葉市中央区・緑区や柏市、八千代市で起きたのは、下水道の排水能力を超えて道路やマンホールから水があふれる「内水氾濫」でした。
川とは関係なく、その場に降った雨が引かずに溜まる現象です。
一般的な下水道の処理能力は、時間50ミリ程度。
今回は時間100ミリを超えていました。能力の倍です。
千葉市中央区の24時間降水量は367ミリで、観測史上最大を記録しました。
8月の平年1か月分の3倍以上が、1日で降ったことになります。
これは、地図の色分けとは別の理屈で街が水に浸かるということです。
一致していた場所も、ちゃんとある
もっとも、ハザードマップが役に立たなかったという話ではありません。市川市、千葉市美浜区のような埋立の低地、市原市、松戸市では、想定区域と実際の被害はよく一致していました。
市原市にいたっては、2019年の台風と同じ場所で再び被災しています。
つまり、ハザードマップの色が付いている場所は素直に危ないということです。
問題は、色が付いていない場所を「安全」と読み替えてしまうことなんですね。
ここは全く別の話だと思います。
国土交通省の調べでは、2014年から2023年の水害被害額4兆3,000億円のうち、35%にあたる1兆5,000億円が内水氾濫によるものです。
浸水した建物28万棟のうち、56%にあたる16万棟も内水氾濫でした。
統計上はとっくに主役なのに、僕らが物件を買うときに見る資料には、それが載っていないわけです。
買う前に見るべきは、地図より「地面の高さ」
では、今後僕たちが不動産を買うときに、水災リスクをどう判断すればいいのでしょうか。内水ハザードマップを別に探す
自治体によっては、河川のマップとは別に内水版のハザードマップを公開しています。
国交省の水害リスクマップにも、内水情報の追加が進んでいます。
ただ、整備状況は自治体によってかなり差があるので、無ければ「無い」と分かるだけでも収穫です。
現地で、周囲より低いところを探す
アンダーパス、線路をくぐる道、坂の下の交差点。
ここに水が集まります。
晴れた日に行くと分かりにくいので、地形の傾きを意識して歩いてみることをおすすめします。
地下・半地下・1階の設備を疑う
受電設備やポンプが地下ピットにある物件は、床上まで来なくても機能停止で全戸に影響が出るんですね。
東京都は、新宿・渋谷・池袋といった地下街のある9地区や、過去に床上浸水が集中した一部の地区にかぎって、下水道を時間75ミリ対応にレベルアップしています。
ただ、それ以外のエリアの計画降雨は、今も時間50ミリのままです。
100ミリが降る時代に、足元の設備は50ミリで作られている。
この差が、これから毎年どこかで表面化していくと僕は見ています。
千葉市では、約2,500台の車が路上に取り残される事態になりました。
死者10人、浸水は床上・床下あわせて約1,500棟（8月16日時点）です。
これ、他人事じゃないと思います。
次に物件を見に行くとき、ハザードマップを開くのは当然として、そのあと一度スマホを閉じて、自分の足で「ここは周りより低いかどうか」を確かめてみてください。
地図では見えないことが見えてくるはずです。
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