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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

シルバーウィークの前、9月18日に日銀が政策金利を予想どおり1.25%に引き上げました。

ここまで利上げが続くと、「今からでも、固定に切り替えたほうがいいですか？」という質問を未だにいただきます。

気持ちはよくわかります。

ニュースで「利上げ」の文字を見るたびに、先に金利を固めておきたくなるのが人情ですよね。

そこで今日は、この問題を数字で考えてみたいと思います。

 

そもそも「変動」と「固定」って何？

最初に、ざっくりおさらいしておきます。

変動金利は、世の中の金利に合わせて、途中で金利が上がったり下がったりするローンです。

固定金利は、借りたときの金利が最後までずっと変わらないローンです。

たとえるなら、変動は「毎年値段が見直される定期券」、固定は「最初に一生分の値段が決まっている定期券」のようなものなんですね。

固定は値上がりの心配がない分、最初の値段が高めに設定されています。

 

先に結論を言うと、もう遅いです

先に結論を言うと、今から固定に切り替えるのは、もう遅いと僕は考えています。

なぜなら、固定金利のほうが先に上がってしまっているからです。

たとえば、台風が来るとわかってから火災保険に入ろうとしても、保険料はもう高くなっていますよね。

固定金利もこれと同じで、銀行は「この先、金利は上がりそうだ」と思った時点で、先回りして固定の金利を引き上げてしまいます。

つまり、固定で逃げ切れたのは、まだ利上げが始まる前の話なんですね。

実際、全期間固定の代表であるフラット35の9月の金利は3.46%。

9月18日の日本経済新聞によると、地方銀行の変動金利の平均（1.227%）との差は2.23%まで開き、調査開始以来で最大になったそうです。

いま固定に切り替えるのは、保険料がいちばん高いときに保険に入るようなものなんです。

 

Aさん（変動）とBさん（固定）で比べてみると

金利差2.23%と言われても、ピンと来ないと思います。

そこで、同じ4,000万円の家を35年ローンで買った、AさんとBさんで比べてみましょう。

・Aさん（変動 1.227%）：毎月の返済 約11万7,000円。
・Bさん（固定 3.46%）：毎月の返済 約16万4,000円。

その差、毎月約4万7,000円。1年で約56万円です。

家族4人で旅行に行っても、まだおつりが来る金額ですよね。

Bさんは「金利が上がっても大丈夫」という安心を、毎月4万7,000円で買っているわけです。

これが、固定を選ぶということなんですね。

 

Aさんの金利が、どこまで上がったら逆転するのか

では、Aさんの変動金利がどこまで上がれば、Bさんと同じになるのか。

日銀の利上げは、1回あたり0.25%ずつが基本です。

Aさんの場合、1回利上げがあると毎月の返済は約5,000円増えます。

2回あっても約1万円増。

まだBさんより3万7,000円ほど安いんですね。

上記記事の中で住宅ローン比較サービスのMFSが試算していますが、2.23%の差を埋めるには、0.25%の利上げが約9回必要になります。

今年はすでに6月と9月の2回が決まっていますから、残りは約7回です。

しかも、仮に半年に1回のペースで9回連続して利上げがあったとしても、35年間で払う利息の合計は、なお変動のほうが約150万円少ないという試算になっています。

なぜかというと、Aさんは金利が上がるまでの間、ずっと安い金利で返済を進められるからです。

もちろん、これはあくまで試算です。

利上げのペースが想定より速ければ、話は変わってきます。

ただ、いま固定に切り替えると、切り替えた瞬間から毎月の手元のお金が確実に減ります。

こちらは試算ではなく、確定した負担なんですね。

ちなみに、10年だけ金利を固定する「10年固定」なども、すでにフラット35を上回る水準のところが多くなっています。

選択肢としては、さらに分が悪いと言えるでしょう。

 

ただし、Aさんも油断は禁物です

一方で、変動金利で借りている方にも知っておいていただきたいことがあります。

あまり知られていないようですが、多くの銀行は変動金利を年2回、4月と10月にしか見直しません。

日銀が金利を上げても、すぐには返済額に反映されないんですね。

実は、6月の利上げすらまだ返済額に反映されていない方もいます。

つまり、6月分と9月分の2回分が、10月以降、もしくは来年4月以降にまとめてやってくる可能性があるわけです。

実際にネット銀行の中には、10月から変動金利を0.6%引き上げると発表したところも出てきました。

「うちはまだ上がっていないから大丈夫」と思っている方は、次の見直しの時期を一度確認しておくことをお勧めします。

 

変動のまま、差額で「自前の保険」を積む

では、どうすればいいのか。

僕の考えは以前と変わりません。

変動のまま、繰り上げ返済できる財務体質を作ることです。

先ほどのAさんとBさんの差額、毎月4万7,000円。

この一部でもいいので、Aさんは繰り上げ返済用に貯めておく。

たとえば毎月2万円でも、1年で24万円、5年で120万円になります。

Bさんが銀行に保険料を払っている代わりに、Aさんは自分で保険を積み立てるイメージです。

これが、変動を選んだ人がやっておくべきことです。

また、これから家を買う方は、借りる金額そのものにも注意が必要です。

一般的に年収に対する借入額は5倍までが安全圏、多くても7倍まで。

年収600万円なら3,000万円まで、多くても4,200万円までということですね。

金利が上がる時代は、借りられる額ではなく、返せる額で借りることが大切です。


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