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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

僕のまわりには、毎月、試算表を持って取引先の銀行に挨拶に行っている大家さんがいます。

借りる予定があるわけではありません。

「今月はこんな感じでした」と、ただ数字を見せに行くんですね。

正直、そこまでやる人は多くないと思います。

ただ、これからの数年は、こういう地道な付き合いがものを言う時代になりそうです。

というのも、ここ最近、地銀と信金からお金が借りにくくなると読めるニュースが続いているからです。

僕ら規模の大家にとって、いちばん頼りになるのは地元の地銀と信金です。

メガバンクが相手にしてくれない1億円、2億円のアパートローンでも、話を聞いてくれる。

その地銀・信金の財布が、どうも細りはじめているんですね。

そこで今日は、その理由を2つ、できるだけ噛み砕いてお話ししたいと思います。

 

1つ目の理由：金融庁が「不動産に貸しすぎ」と言いはじめたこと

まず、金融庁というのは銀行を見張る役所です。

学校でいえば、銀行という生徒たちを見ている先生のようなものですね。

その先生が2026年9月15日、1年間の方針を発表しました。

その中で、不動産業向けの融資を重点的にチェックすると、はっきり名指ししたんです。

数字を見ると、先生が心配するのもわかります。

銀行が不動産業に貸しているお金は、6月時点で123兆円。

2024年3月から、わずか2年ちょっとで2割も増えました。

先生から見れば「最近、ちょっと貸しすぎじゃないか」というわけです。

クラスの前で名指しで注意された生徒が、そのあとも同じことを堂々と続けられるかというと、難しいですよね。

銀行も同じです。

「貸すな」と言われたわけではなくても、担当者は不動産の案件に慎重になります。

審査の書類が1枚増え、返事が1週間遅れる。

融資というのは、こうしてじわじわ細っていくものなんですね。

 

融資が細ると、不動産の値段はどうなるか

ここで、今日僕がいちばん伝えたいことがあります。

金融庁が不動産融資にものを申しはじめたということは、不動産価格が下がっていく予兆がでたということです。

なぜかというと、不動産の値段は「買う人がいくら借りられるか」で決まるからです。

たとえば、1億円のアパートがあるとします。

銀行が9,000万円貸してくれるなら、手元に1,000万円ある人なら買えます。

ところが、銀行が7,000万円しか貸してくれなくなったらどうでしょう。

手元に3,000万円ないと買えません。

1,000万円を持っている人はたくさんいても、3,000万円を持っている人はぐっと減りますよね。

買える人が減れば、売る側は値段を下げるしかありません。

つまり、銀行が貸すお金を絞る→買える人が減る→値段が下がる。

この順番で進んでいくわけです。

実際、バブルが崩壊したきっかけも、1990年に国が銀行の不動産融資にブレーキをかけた「総量規制」でした。

この話は先日のブログでも書きましたが、今回の金融庁の方針は、あのときのような「貸すな」という命令ではなく、あくまで「よく見ておきます」という段階です。

ですから、明日いきなり値段が崩れるとは思っていません。

ただ、国が不動産融資に口を出しはじめたという点では、向いている方向は同じなんですね。

 

2つ目の理由：銀行の「元手」が減っていること

そして最近、地銀・信金が貸すお金の元手、つまり預金そのものが減っているといいます。

銀行は、皆さんから預かったお金を、別の誰かに貸して商売をしています。

大きな貯金箱のようなものだと思ってください。

貯金箱の中身が減れば、当然、貸せるお金も減ります。

その貯金箱の中身が、まずは信金で減りはじめました。

全国の信用金庫の個人預金は、2025年度末で約119兆8,000億円。

前の年から0.3%減り、その前の年も0.3%減っています。

2年連続で減ったのは、統計をさかのぼれる1966年度以降で初めてのことだそうです。

その大きな原因は、相続です。

たとえば、地方に住む親が地元の信金に2,000万円を預けていたとします。

親が亡くなり、東京に住む息子さんが相続する。

息子さんは地元の信金に用事がありませんから、そのお金を自分が普段使っているメガバンクやネット銀行の口座に移しますよね。

こうして、地方の貯金箱から、都会の貯金箱へお金が引っ越していくわけです。

城南信用金庫によると、相続のあとも信金に残る預金は約4割しかないそうです。

しかも、地銀の貯金箱には、もともとあまり余裕がありません。

銀行は、預かったお金を全部貸し出すわけにはいきません。

預けた人が「おろしたい」と言ってきたときのために、ある程度は手元に残しておく必要があるからです。

では、どれくらいを貸し出しに回しているのか。

9月23日の日本経済新聞によると、預金に対する貸し出しの割合（預貸率といいます）は、都市銀行が57.3%、地方銀行が75.8%、第二地方銀行が77.3%です。

預金を100万円集めたとすると、都市銀行が貸しているのは57万円ほど。

ところが地銀は、すでに76万〜77万円を貸しているわけです。

地銀はもう、貯金箱の4分の3以上を貸し出していて、手元に残っている分が少ないんですね。

そこへ預金まで減っていけば、新しく貸せるお金はさらに限られてきます。

一方、メガバンクなどの大手行はというと、国内の融資を増やしています。

都市銀行の融資のシェアが広がるのは、バブル崩壊後で初めてのことです。

つまり、貸せる銀行と、貸したくても貸せない銀行に分かれはじめたということです。

もちろん、預金が減ったからといって、明日から融資が止まるわけではありません。

ただ、同じ物件を同じ決算書で持ち込んでも、数年後には答えが変わっているかもしれない。

僕はそう見ています。

 

大家は今、何をしておくか

では、僕ら大家は何をしておけばいいのか。

冒頭で紹介した、毎月試算表を持って挨拶に行く大家さん。

試算表というのは、いわば毎月の「小テストの結果」です。

そこまでできれば理想ですが、忙しい方も多いと思います。

そこで、最低でも年に1回、決算書は言われなくても銀行に持っていくことをお勧めします。

決算書は1年分の「通知表」です。

融資を申し込むときだけ持っていくのではなく、借りる予定がなくても毎年見せておくんですね。

なぜかというと、銀行の担当者の立場で考えるとわかります。

融資の枠が細ってきたとき、限られたお金を誰に貸すか。

初めて来た人と、毎年欠かさず通知表を見せに来てくれている人。

どちらに貸すかは、言うまでもありませんよね。

もう一つ、取引のある金融機関を1行増やしておくことも大事です。

いま付き合っている信金が、5年後も同じ名前で、同じ担当者で残っているとは限りません。

1つの銀行だけに頼っていると、そこが貸せなくなったときに打つ手がなくなってしまいます。

融資の話は、「金利が上がる」「審査が厳しくなる」という形で語られがちです。

でも本当に効いてくるのは、貸してくれる相手の財布そのものが細っていくことかもしれません。

今年の決算書ができたら、ぜひ言われる前に持って行ってください。


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