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リースバックで後悔しないために｜自宅を売る前に必ず確認したい3つのこと
公開日: 2026年10月27日
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リースバックのルールが2026年10月1日から変わりましたので、今日はその内容についてお話ししようと思います。
近年、国民生活センターにリースバックにまつわる相談が多く寄せられているそうです。
「家賃を値上げする、応じないなら退去するように言われた」
「自宅を買い戻したいと言ったら、売却額の5倍を提示された」
僕は以前のブログで、投資家の目線でリースバック投資のリスクについて書きましたが、今回は自宅を売る側の目線でお話ししたいと思います。
宅建業法のクーリング・オフは「業者から買う消費者」を守る制度で、自宅を業者に「売る」リースバックには当てはまらないからです。
つまり、一度ハンコを押したら、基本的には後戻りできません。
売る側が素人なので、なかなかトラブルが減らないんですね。
消費生活センター等に寄せられたリースバックの相談は、2022年度の116件から2023年度は227件、2024年度は242件と倍増し、2025年度も214件と高い水準が続いています。
しかも相談者の約7割が70歳以上です。
長時間の勧誘に根負けして契約した、家賃を値上げされて払えなくなった、認知症の親が相場よりかなり安く売っていた——こういった相談が並んでいるわけです。
業者が買主になる場合だけでなく、仲介や代理に入る場合も対象です。
業者が告げなければならないとされた主な項目は、次のとおりです。
・売買契約の解除条件や違約金、買戻し特約の有無と内容。
・家賃の額と支払い方法。
・普通借家か定期借家か、契約期間、更新できるのか。
・修繕費用を誰が負担するのか。
・物件が第三者に転売される可能性と、そのとき賃貸借がどうなるのか。
さらに、これらを一覧できる書面を渡すことが望ましいとされました。
うっかりの説明漏れでも宅建業法の信義誠実義務に抵触するおそれがある、とまで踏み込んでいます。
売買契約書と賃貸借契約書がバラバラで全体像が見えない、という今までの問題に正面から手を入れたわけで、これは素直に評価していいと思います。
説明を受ける側に知識がなければ、書面を何枚もらっても意味がありません。
例えば、家賃の決め方です。
国交省の過去の調査では、家賃を「買取価格×6〜8%÷12か月」で査定する業者があるという回答がありました。
1,800万円で売ったとすると、家賃は月9万〜12万円というイメージです。
これを毎月払い続けると、12〜17年ほどで、払った家賃の合計が売却代金を上回ってしまう計算になります。
つまり、まとまったお金が手に入ったように見えて、実は「自分の家の値段を、家賃で分割払いして取り崩している」ようなものなんですね。
でもこれ、説明書面には「家賃 月●万円」としか書かれていません。
そこから「何年住んだら売ったお金が消えるのか」を計算できるかどうかは、受け手の知識次第なのです。
また、リースバックで一番大事なのは「この家に住み続けられるか」です。
もし契約が定期借家契約なら、再契約の条件がどう書かれているかを読めないと、「期間満了で終わり」という書面にサインしてしまうことになります。
リースバックに行き着く方の多くは、お金に困っている方です。
困っているときほど、目の前の現金に気持ちが引っぱられて、冷静に書面を読む余裕がなくなるわけです。
もしリースバックの説明を受けることがあったら、最低でも次の3つは必ずメモして、その場でサインせずに持ち帰ってください。
1. 家賃は売却価格の何%か——何年で売却代金を使い切るのかを自分で計算する。
2. 普通借家か定期借家か、何年住めるのか——定借なら再契約の条件が書面にあるか。
3. 買い戻せるのか、いくらで——金額が書面で決まっているか。
そして、できれば家族か、利害関係のない第三者と一緒に読むことをお勧めします。
ルールが変わっても、読む力がなければ守られません。
家を売る前に、契約書を読める自分になっておく。
これは投資家だけでなく、家を持つすべての人に必要な知識なのです。
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リースバックのルールが2026年10月1日から変わりましたので、今日はその内容についてお話ししようと思います。
近年、国民生活センターにリースバックにまつわる相談が多く寄せられているそうです。
「家賃を値上げする、応じないなら退去するように言われた」
「自宅を買い戻したいと言ったら、売却額の5倍を提示された」
僕は以前のブログで、投資家の目線でリースバック投資のリスクについて書きましたが、今回は自宅を売る側の目線でお話ししたいと思います。
リースバックは、クーリング・オフができません
あまり知られていないようですが、実はリースバックの売買契約は、クーリング・オフの対象外なんですね。宅建業法のクーリング・オフは「業者から買う消費者」を守る制度で、自宅を業者に「売る」リースバックには当てはまらないからです。
つまり、一度ハンコを押したら、基本的には後戻りできません。
売る側が素人なので、なかなかトラブルが減らないんですね。
消費生活センター等に寄せられたリースバックの相談は、2022年度の116件から2023年度は227件、2024年度は242件と倍増し、2025年度も214件と高い水準が続いています。
しかも相談者の約7割が70歳以上です。
長時間の勧誘に根負けして契約した、家賃を値上げされて払えなくなった、認知症の親が相場よりかなり安く売っていた——こういった相談が並んでいるわけです。
10月1日から、業者は「ここまで説明しなさい」と決められた
そこで国交省が2026年7月に策定したのが「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法ガイドライン」で、10月1日から施行されました。業者が買主になる場合だけでなく、仲介や代理に入る場合も対象です。
業者が告げなければならないとされた主な項目は、次のとおりです。
・売買契約の解除条件や違約金、買戻し特約の有無と内容。
・家賃の額と支払い方法。
・普通借家か定期借家か、契約期間、更新できるのか。
・修繕費用を誰が負担するのか。
・物件が第三者に転売される可能性と、そのとき賃貸借がどうなるのか。
さらに、これらを一覧できる書面を渡すことが望ましいとされました。
うっかりの説明漏れでも宅建業法の信義誠実義務に抵触するおそれがある、とまで踏み込んでいます。
売買契約書と賃貸借契約書がバラバラで全体像が見えない、という今までの問題に正面から手を入れたわけで、これは素直に評価していいと思います。
それでも、説明を「読める」かどうかは別の話です
ただ、ここが今日いちばん言いたいところなんですが、ルールで変わるのは説明する側だけなんですね。説明を受ける側に知識がなければ、書面を何枚もらっても意味がありません。
例えば、家賃の決め方です。
国交省の過去の調査では、家賃を「買取価格×6〜8%÷12か月」で査定する業者があるという回答がありました。
1,800万円で売ったとすると、家賃は月9万〜12万円というイメージです。
これを毎月払い続けると、12〜17年ほどで、払った家賃の合計が売却代金を上回ってしまう計算になります。
つまり、まとまったお金が手に入ったように見えて、実は「自分の家の値段を、家賃で分割払いして取り崩している」ようなものなんですね。
でもこれ、説明書面には「家賃 月●万円」としか書かれていません。
そこから「何年住んだら売ったお金が消えるのか」を計算できるかどうかは、受け手の知識次第なのです。
また、リースバックで一番大事なのは「この家に住み続けられるか」です。
もし契約が定期借家契約なら、再契約の条件がどう書かれているかを読めないと、「期間満了で終わり」という書面にサインしてしまうことになります。
家を売る前に、契約書を読める自分になっておく
僕がJ-RECを立ち上げたときから「全ての人に不動産の知識を」と言い続けているのは、まさにこういう場面のためです。リースバックに行き着く方の多くは、お金に困っている方です。
困っているときほど、目の前の現金に気持ちが引っぱられて、冷静に書面を読む余裕がなくなるわけです。
もしリースバックの説明を受けることがあったら、最低でも次の3つは必ずメモして、その場でサインせずに持ち帰ってください。
1. 家賃は売却価格の何%か——何年で売却代金を使い切るのかを自分で計算する。
2. 普通借家か定期借家か、何年住めるのか——定借なら再契約の条件が書面にあるか。
3. 買い戻せるのか、いくらで——金額が書面で決まっているか。
そして、できれば家族か、利害関係のない第三者と一緒に読むことをお勧めします。
ルールが変わっても、読む力がなければ守られません。
家を売る前に、契約書を読める自分になっておく。
これは投資家だけでなく、家を持つすべての人に必要な知識なのです。
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