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表面利回り28％？築古マンションの「事務所転用」に学ぶ、大家の空室対策
公開日: 2026年11月07日
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先日、健美家で渡辺よしゆきさんのコラムを読んで、「この発想はなかったな」と思いました。
タイトルは「利回り28％で着地！？ボロマンションの破壊的『正解』は住宅じゃなかった件」。
住宅として貸すのをやめて、事務所として貸したら、表面利回りが28％になったという話です。
今日は、その中身と、大家目線で気をつけたいところを整理してみます。
都内の駅近にある築古マンションで、入居者の家賃が3か月滞納になりました。
安否確認のために部屋に入ってみると、中はゴミ屋敷。
ゴミの処分だけで約150万円かかったそうです。
しかも、住宅として直そうとすると、安く抑えても700万円、満足のいく仕様なら1,000万円超という見積もりでした。
この物件を相続したオーナーさんは、貸し出しの経験が少なく、「手に負えない」と渡辺さんに買い取りを相談します。
その彼は、相場を調べたうえでこの部屋を買い取りました（購入価格は非公開です）。
住宅として再生するには、水回り、給排水、電気容量といった生活インフラの更新が欠かせません。
それだけで1,000万円を超えてしまう。
内装のデザインを変えても、この費用は下がりません。
そこで渡辺さんは、前提を変えます。
住宅として貸すのをやめて、事務所として貸す。
事務所なら、水回りを最低限のグレードにできるし、電気容量も事務所として使える程度に増やせばいい。
内装はシンプルで清潔感のあるものにする。
内装業者の概算は約300万円、工期は約1か月でした。
賃料は、管理を任せている方の見立てで、住宅で貸す場合の約2倍まで伸びる見込みだったそうです。
実際に募集をかけたところ、開始から10日で、希望価格での申し込みが入りました。
この結果を投資の指標で計算したら、表面利回り28％になった、という流れです。
ですので、この28％という利回りは驚異的です。
なので、区分の賃貸マンションを持っている大家さんは「そうか！事務所にすれば儲かるかも？」と色めきだつかもしれません。
ただ冷静になっておきたいのが、この数字の中身です。
僕は、次の点を押さえて読むべきだと思います。
・28％はあくまで表面利回りで、購入価格、総投資額、年間賃料の具体的な金額はコラムの中で非公開になっています。
・賃料の「約2倍」も見込みで、確定した額ではありません。
・成立したのは都内駅近の一等立地で、事務所の需要があったからです（筆者自身も、どの物件にも当てはまる話ではないと書いています）。
・店舗としての利用は管理規約で禁止されていて、使えるのは事務所だけです。
さらに、僕が大家として気になるのは税金です。
住宅として使っている土地には、固定資産税を軽くする「住宅用地の特例」があります。
マンション全体で事務所などの住宅以外の使い方が増えると、この特例が縮んで、土地の固定資産税が上がることがあります。
利回りを計算するときは、この分も見ておきたいところです。
そして、事務所の家賃は課税売り上げになるので、課税事業者になる可能性もでてきます。
つまり、「28％」という数字だけを見て真似しようとしてもうまくいかないということです。
大事なのは、考え方のほうなんですね。
ところが、見方を変えて「住宅以外なら、誰が借りるか」を考えてみると、コストの構造もガラッと変わることがあります。
住宅には、水回りも電気も防音も、住む人のための設備が必要です。
ですが事務所なら、そこまでいりません。
直す費用が減れば、同じ賃料でも利回りは上がります。
もちろん、どんな物件でも使える手ではありません。
立地に事務所の需要があるか、管理規約や用途地域で使い方が制限されていないか。
そして、工事の費用と、増える賃料を並べて回収できるのか。
ここを見ないと、ただの「高くついた用途変更」で終わります。
ただ、手持ちの空室が埋まらなくて困っているなら、まずは住宅以外の用途がないかどうか、考えてみてください。
そういった癖をつけることが、空室解消の意外な突破口になるのだと思います。
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先日、健美家で渡辺よしゆきさんのコラムを読んで、「この発想はなかったな」と思いました。
タイトルは「利回り28％で着地！？ボロマンションの破壊的『正解』は住宅じゃなかった件」。
住宅として貸すのをやめて、事務所として貸したら、表面利回りが28％になったという話です。
今日は、その中身と、大家目線で気をつけたいところを整理してみます。
家賃滞納から、ゴミ屋敷へ
話の始まりは、前段で書かれていた出来事です。都内の駅近にある築古マンションで、入居者の家賃が3か月滞納になりました。
安否確認のために部屋に入ってみると、中はゴミ屋敷。
ゴミの処分だけで約150万円かかったそうです。
しかも、住宅として直そうとすると、安く抑えても700万円、満足のいく仕様なら1,000万円超という見積もりでした。
この物件を相続したオーナーさんは、貸し出しの経験が少なく、「手に負えない」と渡辺さんに買い取りを相談します。
その彼は、相場を調べたうえでこの部屋を買い取りました（購入価格は非公開です）。
住宅として直すと、1,000万円超
ここからが本題です。住宅として再生するには、水回り、給排水、電気容量といった生活インフラの更新が欠かせません。
それだけで1,000万円を超えてしまう。
内装のデザインを変えても、この費用は下がりません。
そこで渡辺さんは、前提を変えます。
住宅として貸すのをやめて、事務所として貸す。
事務所なら、水回りを最低限のグレードにできるし、電気容量も事務所として使える程度に増やせばいい。
内装はシンプルで清潔感のあるものにする。
内装業者の概算は約300万円、工期は約1か月でした。
賃料は、管理を任せている方の見立てで、住宅で貸す場合の約2倍まで伸びる見込みだったそうです。
実際に募集をかけたところ、開始から10日で、希望価格での申し込みが入りました。
この結果を投資の指標で計算したら、表面利回り28％になった、という流れです。
28％という数字の読み方
住宅として貸していたら利回りが何％になっていたのかはわかりませんが、都内駅近物件なら良いところ表面利回り6％前後ではないでしょうか？ですので、この28％という利回りは驚異的です。
なので、区分の賃貸マンションを持っている大家さんは「そうか！事務所にすれば儲かるかも？」と色めきだつかもしれません。
ただ冷静になっておきたいのが、この数字の中身です。
僕は、次の点を押さえて読むべきだと思います。
・28％はあくまで表面利回りで、購入価格、総投資額、年間賃料の具体的な金額はコラムの中で非公開になっています。
・賃料の「約2倍」も見込みで、確定した額ではありません。
・成立したのは都内駅近の一等立地で、事務所の需要があったからです（筆者自身も、どの物件にも当てはまる話ではないと書いています）。
・店舗としての利用は管理規約で禁止されていて、使えるのは事務所だけです。
さらに、僕が大家として気になるのは税金です。
住宅として使っている土地には、固定資産税を軽くする「住宅用地の特例」があります。
マンション全体で事務所などの住宅以外の使い方が増えると、この特例が縮んで、土地の固定資産税が上がることがあります。
利回りを計算するときは、この分も見ておきたいところです。
そして、事務所の家賃は課税売り上げになるので、課税事業者になる可能性もでてきます。
つまり、「28％」という数字だけを見て真似しようとしてもうまくいかないということです。
大事なのは、考え方のほうなんですね。
「住宅ではない」という選択肢
空室が埋まらないとき、僕たち大家は「住宅として、いくらなら貸せるか」を考えがちです。ところが、見方を変えて「住宅以外なら、誰が借りるか」を考えてみると、コストの構造もガラッと変わることがあります。
住宅には、水回りも電気も防音も、住む人のための設備が必要です。
ですが事務所なら、そこまでいりません。
直す費用が減れば、同じ賃料でも利回りは上がります。
もちろん、どんな物件でも使える手ではありません。
立地に事務所の需要があるか、管理規約や用途地域で使い方が制限されていないか。
そして、工事の費用と、増える賃料を並べて回収できるのか。
ここを見ないと、ただの「高くついた用途変更」で終わります。
ただ、手持ちの空室が埋まらなくて困っているなら、まずは住宅以外の用途がないかどうか、考えてみてください。
そういった癖をつけることが、空室解消の意外な突破口になるのだと思います。
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