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戸建賃貸を複数棟、企画するのが難しい 敷地条件とは?

公開日: 2018年11月12日

最近の問い合わせで、戸建賃貸を複数棟、
企画するのが難しい敷地がありました。

最寄駅からは徒歩15分以内、
主要幹線道路にも近い閑静な住宅街で、
賃貸需要も問題ない100坪以上ある計画地です。

それでも戸建賃貸を複数棟、企画するのが難しい理由・・・。

それは、地区計画で規制された
「最低敷地面積」の規定です。

この計画地は自治体による地区計画の規定で、
1棟に対する敷地面積を150平米以上
(45坪以上)に敷地分割する必要があります。

もちろん土地は100坪以上あるので、
戸建賃貸を2戸は計画できるのですが、
それでは賃料相場と建築費の関係から
事業収支が成り立ちません。

この辺りが難しいところですが、
そういった場合の解決方法としては、
戸建賃貸に近いメリットがあるテラスハウス
を企画するのも一つの手法です。

この土地は、容積率をギリギリまで使って、
5戸のテラスハウスで企画しました。

2戸の戸建賃貸と5戸のテラスハウスでは
賃料が違い、事業収支も大きく異なります。

今回のケースからも分かるように、
事業収支計画が成り立つかどうかは、
単純に敷地面積だけで判断することはできません。

また、最低敷地面積以外にも、複数棟の
戸建賃貸を計画する際のポイントは色々あります。

【法規的なポイント】

◆敷地が500平米未満の場合

・路地状敷地の基準
 (条例により路地部分の長さと幅員に規制あり)

・接道の条件
 (敷地分割の際に注意が必要)


◆敷地が500平米以上の場合

・開発許可基準
 (消防設備や緑地、雨水対策設備が必要)

【計画のポイント】

・駐車場の駐車方法と台数
 (敷地分割による影響も検討)

・専有スペースと共有スペース
 (管理方法による影響も検討)

・棟ごとの売却が可能かどうか?
 (水道メーター位置の計画も検討)

ざっと思いつくものだけでも、上記の項目があります。

特に法規的なポイントについては、自治体に
よって大きく異なるケースが多いので注意が必要です。

もしご自身が所有している土地で、
戸建賃貸が複数棟計画できるかどうか
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皆様の土地活用についての疑問や
質問にお答えできることと思います。

それでは次回の【稼ぐ戸建賃貸】コラムを
お楽しみに!

岡 宏