当社の「稼ぐ戸建賃貸」ＨＰへ問い合わせをされる方は、
戸建賃貸とアパートを比較して検討されている方が多いようです。

「実際にどっちが得？」という疑問を抱いている方も
多いと思いますので、比較して検証してみます。

場所は東京都Ｓ区で人気のあるエリア。

敷地面積は約６５坪、二方向道路に接道する角地で、
閑静な住宅街に位置しています。

その計画地に、戸建賃貸とアパートという
２パターンの計画で検証してみます。

＜Ａ案＞戸建賃貸３棟３戸 各戸駐車場１台

＜Ｂ案＞アパート１棟１０戸 駐車場なし

◆事業収支計画書作成の条件

　・ 共通事項として自己資金を１００万円以内、
　　 空室率１０％、融資期間３０年、金利２％。

　・ 家賃下落率を見込まない代わりに、
　　 リスク金利として１１年目以降、金利を４％で試算。

　この条件のもとキャッシュフローが黒字になるかどうかで、
　事業の安全性を見ています。

　建築費については当社規格を変更して算出、
　及び過去事例による概算としています。

◆事業収支計画書の比較

　 ＜Ａ案＞戸建賃貸
　　・ 総事業費５４，８５６千円
　　・ 建設費４７，０４０千円、諸費用７，８１６千円
　　・ 借入予定額５４，０００千円、自己資金８５６千円
　　・ 表面利回り１１．８１％、実質利回り３．０２％（１０年平均）
　　・ 税引き前キャッシュフロー（４年目以降）年間１，６４６千円

　 ＜Ｂ案＞アパート１棟
　　・ 総事業費９５，９３５千円
　　・ 建設費８５，４０６千円、諸費用１０，５２８千円
　　・ 借入予定額９５，０００千円、自己資金９３５千円
　　・ 表面利回り１０．８８％、実質利回り２．８５％（１０年平均）
　　・ 税引き前キャッシュフロー（４年目以降）年間２，７１４千円

◆事業計画を比較しての見解

　戸建賃貸の想定家賃については、
　近隣事例が少ない為、抑えて想定しています。

　また駐車場代も計上していない為、実際に募集する際には、
　更に良い投資効率になる可能性があります。

　アパートについては周辺相場から家賃を設定していますが、
　供給数が多いこともあり、将来的な家賃下落が
　起こることが予測されます。

　キャッシュフローではＢ案の金額が大きくなるものの、
　想定される担保評価額よりも、借入額がかなり大きくなる
　ことから、融資額が満額とならない可能性があります。

　今回の事業計画を比較すると、土地を最大限活かして
　アパートを１０戸計画するよりも、戸建賃貸３戸の方が
　投資効率（利回り）は良いことがわかります。

　また相続対策や出口戦略としても、一棟アパートより
　戸建賃貸の方が分割しやすいという利点もあります。

　投資家に比べて実需（賃貸としてでなく、自分が住むために購入
　する方）へ高く売却できる可能性もあることが、戸建賃貸で
　計画することのメリットになります。

今回の事例では、戸建賃貸の方がお得だと言えると思います。

ただし全ての立地に当てはまる訳ではないので、
今回のように比較して検証する必要があります。

もしご自身で所有している土地について検証したい場合は、
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今回の「稼ぐ戸建賃貸」レポートが、
皆様のお役に立てば幸いです。

岡　宏