突然ですが、質問です。

あなたは今、ＭＡＸいくらお金を借りられますか？

アパマン経営の最大のポイントは、満室経営が維持できるかどうかです。

しかし、どんなに素晴らしい企画であってもお金を調達できなければ、事業は実現しません。

資金の大半を自己資金でまかなえる超お金持ちは別ですが、
多くの場合は銀行からお金を借りて事業を行います。

ですから、企画段階で「自分はいくらお金が借りられるのか」を客観的に把握しておくことは、
とても重要なことなのです。

では、お金さえ借りられれば、それでＯＫか？と言うと、そうではありません。

できる限り有利な条件でお金を借りることが大切になります。

例えば、借入金利の差が１％もあれば、事業に大きな影響を及ぼしてしまいます。

１％という金利は、１億円借りていて年間１００万円の利息がかかるということです。

ですから、金利は安いに越したことはないわけですね。

では、できるだけ有利な条件で融資を受けるためには、いったい、どうしたら良いのでしょうか？

「お願いです！是非融資させてください！」と銀行に言わせるための、２つのポイントをお話します。

▼ポイント１　必ず必要以上の担保を用意すること！

第１のポイントは、担保を充足させることです。

基本的に銀行は、土地と建物の担保価値以上の融資はしません。

経験上、融資に必要な担保の評価は、

１、土地の担保価値＝路線価×土地面積（平方メートル）×８０％

２、建物の担保価値＝建物の建築費×７０％（固定資産税評価額相当）

の合計で評価されます。

例えば１００平方メートルの土地に２，０００万円で戸建賃貸を建築するとしましょう。

仮に路線価が２０万円であったとすると、

土地・建物の担保価値は、

土地の担保価値＝２０万円×１００×８０％＝１，６００万円

建物の担保価値＝２，０００万円×７０％＝１，４００万円

となり、土地・建物全体の担保価値は３，０００万円となります。

つまり、この事業の融資額の上限は３，０００万円になるわけです。

このケースでは建築費が２，０００万円ですから、担保は十分足りているということになりますね。

もし、担保評価が建築費に足りていない場合は、
その不足分を自己資金で補うか、別の不動産を追加担保として提供する必要があります。

もちろん、銀行によっては、借りる人の属性評価によって
担保以上の融資をする場合があります。

しかし、そのようなケースでは、銀行のリスクが金利に上乗せされると
考えておいた方がいいでしょう。

▼ポイント２　収益性が銀行の融資基準に達しているかどうか？

第２のポイントは、銀行が良しとする収益性があるかどうかです。

基本的にどの銀行の収益評価も、
「入居率８０％、金利６％になってもプラスの収益になるか」で判断しています。

このように、担保価値があり、収益性のとれる企画であれば、
はじめてお付き合いをする銀行であっても、金利交渉を有利にすすめることができるでしょう。

たとえ最初に相談した銀行にいい返事をもらえなくても、自信をもって、
次の銀行に融資相談を持ちこんでみてください。

銀行はひとつだけではなく、数多く存在しますから、
いずれ必ず良い条件で融資をしてくれる銀行が見つかるはずです。

しっかり、銀行が必要とする条件をそろえて、粘り強く融資交渉に臨んでみてくださいね！

高橋