こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

「建設会社から進められたプランは、建設費が多額で利回りも納得できない・・・。」
建設会社にプラン作成を依頼した場合、容積率を最大消化して戸数をできるだけ多くとったプランを提案されることがほとんどです。

それは建築会社は規模の大きい建物の方が建築費が高額になり、多額の収益があげられるからです。

戸数が多いので施主のリターン（家賃収入からローンを差し引いた額）は大きくなります。しかし、ローンで計画すると、借入金額が大きくなり、その分リスクも大きくなるのです。

例えば、１５０、建蔽率６０％、容積率２００％の土地があったとします。容積率をめいいっぱい消化できたとすると、３００のマンションが建てられます。

この場合、ワンフロアに２５のシングルタイプ１Kを３世帯配置した鉄骨造のプランを提案されたとします。(鉄骨造の建築費を坪７０万円と仮定）

そうすると、経験上、１２世帯のマンションが約８，４００万円といった総事業費で建築することができます。

８，４００万円を金利３％、借入期間２５年で借り入れると返済額は毎月約４１万円です。

仮に１戸を５万円で賃貸できたとします。６世帯分なので、
５万円×１２戸―４１万円＝１９万円
となり、毎月の手残り額は１９万円になります。

次に、同じ土地に「売れる戸建賃貸」を２棟建てた場合と比較してみます。

当社でプロデュースしているアバンテ１８を２棟（１棟８４０万円）建てるとすると総事業費（外構、上下水道引込工事費用などの合計）は約２，０００万円です。

２，０００万円を金利３％、借入期間２５年で借り入れると返済額は毎月約９万円です。戸建だとマンションより高く貸せます。仮に１戸を９万円で賃貸すると、２世帯分なので、１８万円×２世帯―９万円＝９万円となり、毎月の手残り額は約９万円になります。

土地を高層利用すれば、見た目の家賃収入は大きくなります。当然投資規模が大きくなりますのでローン金額もあわせて大きくなります。

しかしながら、不動産投資において一番大切なことはポケットに実際どれだけの収入がはいってくるか、です。

８，０００万円のローンを背負って、１９万円の収入。一方ではわずか２，０００万円のローン負担で９万円の収入。リスクは４倍になっているのにリターンはたったの２倍にしかなっていない・・・。

どちらの投資法が枕を高くして眠ることができる投資法でしょうか？

もちろん投資のいい、悪いは施主が何を一番重視するかによって判断すべきものです。

しかし、もし施主がローン負担の少ない安全な土地活用を考えているのでしたらマンションよりも戸建賃貸がよいかもしれませんね。

2013年11月25日
高橋