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不動産投資なら法人化がおすすめ！節税対策など10のメリット！（後編）
公開日: 2020年09月11日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
前回に引き続き、不動産投資における法人化についてお話しします。
不動産投資をやるなら、「個人」or「法人」どちらがいいのでしょうか？
私は断然「法人」をおすすめします。
なぜなら、法人化することでたくさんのメリットがあるからです。
よく言われる、「事業費用を経費にしやすい」というだけの話ではありません。
この記事では、「節税」「相続」「融資」などの観点から、法人化のメリットや豆知識を公開します。
前編では、法人化10のメリットのうち5つについてお話ししました。
この後編では、残りの5つのメリットに加え、法人化のデメリット、法人化のタイミングについてお話しします。
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目次
- 法人化メリット⑥「物件売却時の譲渡益が事業所得になる」
- 法人化メリット⑦「共済に加入できて損金計上できる」
- 法人化メリット⑧「相続対策になる」
- 法人化メリット⑨「決算時期を自由に設定可能」
- 法人化メリット⑩「個人よりも社会的信用がある」
- 法人化のデメリット？3つのポイント紹介
- じゃあ、いつ法人化すればいいの？
法人化メリット⑥「物件売却時の譲渡益が事業所得になる」
運用している投資物件を売却して譲渡益が発生した場合、この譲渡益にかかる税率が「個人」と「法人」では違います。
個人の場合は、取得から5年以下の売却で約40%、5年を過ぎると約20%となります。
一方、法人の場合は、譲渡益は事業所得となって他の収入と合算されます。そのため、年数に関係なく、全体の所得が800万円以下であれば約27%、800万円以上なら約33%の税率となります。
つまり、5年を超えて売却する場合は個人の方が得で、5年以内なら法人の方が得ということです。
個人の場合、この5年の税率の境を気にしてベストなタイミングで売却できなくなってしまう可能性もあります。
よりフレキシブルに投資をしていく上では、いつでも売却しやすい法人が有利といえるでしょう。
法人化メリット⑦「共済に加入できて損金計上できる」
法人では、「共済」に加入してその掛け金を損金として計上することで、節税になります。
ここでは2つの共済を紹介しましょう。
●中小企業倒産防止共済
この共済は、取引先が倒産して売掛金が回収不可能になる恐れがある場合に、掛け金の10倍まで即融資が受けられる共済です。
ただし、利用方法にはいくつか注意すべきポイントがあります。
損金として経費化できるのは年間240万円までとなっており、最大800万円までしか損金として計上できません。約3年4ヶ月で満額に達してしまいますが、40ヶ月以上の加入で全額が保証されて解約時に返金されます。
なお、この時の返金は収益金として課税対象になりますので覚えておきましょう。
●小規模企業共済
この共済は、法人の役員が加入できる共済です（※サラリーマン大家さんなど、副業として大家業をしている人は加入できません。専業として不動産投資をしている場合には入れるケースあり）。
月額1,000円〜70,000円（年間で84万円）まで経費として計上することができます。
役員個人が入ることになりますので、会社はこの掛け金を役員の給与に上乗せして支払うことで損金計上できますし、役員個人は支払う共済金の掛け金を所得から控除できますので、法人、個人とダブルで経費化することができるのです。
また、掛けた分の融資を受けることができたり、役員が退任したのちに金利分が上乗せされて返ってきたりと良いこと尽くしです。
ただし、20年未満で解約した場合には元本割れするケースがあるので注意しましょう。
法人化メリット⑧「相続対策になる」
通常、個人で土地や建物の資産を相続する場合、その価値を単純に相続評価して課税されます。
しかし、法人の場合には会社の株の価値で評価されることになります。
つまり、会社の株式価値を下げることができれば、相続にかかる税金も少なくなるわけです。
もちろん、個人でもアパート・マンションを建てることで相続対策にはなります。
しかし法人であれば、その工夫によって個人よりも税務的にかなり有利な形で資産を移転することができるのです。
法人化メリット⑨「決算時期を自由に設定可能」
個人と法人では決算の時期に違いがあります。
・個人：1月〜12月の期間で固定
・法人：任意に決定、変更可能
「決算時期を自由に設定することがなぜ有利なの？」とお考えの方もいると思いますが、ここで豆知識。簡単に言うと、「税務調査の対象になりにくい」というメリットがあります。
もちろん違法なことや、やましいことから逃れるためではなく、税務調査に協力するには時間や労力がかかるため、できるだけ避けたいですよね。
そこで、どうするかというと「決算時期を9月か10月にする」のです。
一般的な3月末決算にした場合、一斉に決算報告があるため、目立つところは税務調査が入られやすいといわれています。
一方、9月か10月の決算にすれば、11月末か12月末までに税務申告をすることになり、その時期は税務署の職員さんも税理士さんもゆっくりと休んでいる時期になります。
その後、年が明けてからは個人の確定申告で忙しくなり、春にはまた法人が一斉に決算をするので忙しくなります。
そうなると、税務調査に手をつけられるのは翌年の5～7月になってきますが、その時期は税務署員の転勤などのタイミングとも重なりますので、「転勤前にあまり面倒なことはしたくない」という心理が働くとか働かないとか・・・。
実際のところはどうなのか分かりませんが、理にかなっていると思いませんか？
法人化メリット⑩「個人よりも社会的信用がある」
当たり前ですが、法人化するということはあなたが「社長」になるということです。
そのためには定款を登記するなど、面倒な手続きをいくつも処理しなければなりません。
そういった手間をかけることで、不動産投資に対して本気で取り組んでいる姿勢が評価され、そういった姿勢が銀行や取引先からの社会的信用を獲得することになります。
この「信用」は、あなたがこれから不動産投資を続けていく上ではなくてはならないものです。
もしかしたら、法人化する上でのもっとも大きなメリットかもしれませんね。
法人化のデメリット？3つのポイント紹介
さて、これまで法人化のメリットばかりを紹介しましたが、「デメリットはないのか？」という疑問をお持ちではないでしょうか？
正直コレと言って大きなデメリットを感じる部分はありませんが、ここでは3つに絞って紹介します。
1）税理士報酬の負担増
個人事業主に比べると、法人の方が規模の関係で税理士報酬が若干高くなる傾向があります。
当然、税理士さんにお願いする処理が多くなればなるほど負担は増えますよね。
しかし、それほど規模が大きくなければ、会計ソフトなどを使って自分で会計処理をすることもできると思います。
2）法人設立における初期コスト
法人を設立するにあたっての初期コストが個人よりも少しかかります。登記に必要な書類の作成や税金などが必要になってきます。
3）赤字であっても「均等割」約7万円の負担がある
法人にも個人と同じく「住民税」が課税されます。
その中の「均等割」という部分は、例え法人が赤字の決算期であったとしても関係なく支払う必要があるものです。
その会社が所在する地域に払う地方税になります。
これらを考えると、法人の維持コストは毎年20～30万はかかります。
しかしそれでも、法人化にはこれらのデメリットを上回るメリットがあるので、もしあなたが今後も不動産事業を拡大したいのであれば、法人化をした方がいいと思います。
じゃあ、いつ法人化すればいいの？
答えは・・・あなたが不動産に本腰を入れようと決意した瞬間です！
本気で不動産投資で利益を残してメシを食べていくつもりなら、今、不動産が「あろうが」「なかろうが」、規模が「大きかろうが」「小さかろうが」、今すぐ法人化するべきです。
私自身も一棟目の不動産投資から法人化してスタートしました。
当時から、法人化する上でのメリットを十分に理解していたのと、最初から事業を拡大するつもりでいましたからね。
個人で購入するよりも、最初から法人で物件を購入する方が断然有利なのですから、法人化しない理由がありません。
しかし、すでに不動産を所有していて、個人の青色申告で節税対策もされている方や、最初から法人化するのは荷が重いな・・・という方もいらっしゃるでしょう。
そんな方のために、別記事で「法人化のタイミング」について解説しますので、ぜひ楽しみにしていてください。
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不動産投資をやるなら、「個人」or「法人」どちらがいいのでしょうか？
私は断然「法人」をおすすめします。
なぜなら、法人化することでたくさんのメリットがあるからです。
よく言われる、「事業費用を経費にしやすい」というだけの話ではありません。
この記事では、「節税」「相続」「融資」などの観点から、法人化のメリットや豆知識を公開します。
前編では、法人化10のメリットのうち5つについてお話ししました。
この後編では、残りの5つのメリットに加え、法人化のデメリット、法人化のタイミングについてお話しします。
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目次
- 法人化メリット⑥「物件売却時の譲渡益が事業所得になる」
- 法人化メリット⑦「共済に加入できて損金計上できる」
- 法人化メリット⑧「相続対策になる」
- 法人化メリット⑨「決算時期を自由に設定可能」
- 法人化メリット⑩「個人よりも社会的信用がある」
- 法人化のデメリット？3つのポイント紹介
- じゃあ、いつ法人化すればいいの？
法人化メリット⑥「物件売却時の譲渡益が事業所得になる」
運用している投資物件を売却して譲渡益が発生した場合、この譲渡益にかかる税率が「個人」と「法人」では違います。
個人の場合は、取得から5年以下の売却で約40%、5年を過ぎると約20%となります。
一方、法人の場合は、譲渡益は事業所得となって他の収入と合算されます。そのため、年数に関係なく、全体の所得が800万円以下であれば約27%、800万円以上なら約33%の税率となります。
つまり、5年を超えて売却する場合は個人の方が得で、5年以内なら法人の方が得ということです。
個人の場合、この5年の税率の境を気にしてベストなタイミングで売却できなくなってしまう可能性もあります。
よりフレキシブルに投資をしていく上では、いつでも売却しやすい法人が有利といえるでしょう。
法人化メリット⑦「共済に加入できて損金計上できる」
法人では、「共済」に加入してその掛け金を損金として計上することで、節税になります。
ここでは2つの共済を紹介しましょう。
●中小企業倒産防止共済
この共済は、取引先が倒産して売掛金が回収不可能になる恐れがある場合に、掛け金の10倍まで即融資が受けられる共済です。
ただし、利用方法にはいくつか注意すべきポイントがあります。
損金として経費化できるのは年間240万円までとなっており、最大800万円までしか損金として計上できません。約3年4ヶ月で満額に達してしまいますが、40ヶ月以上の加入で全額が保証されて解約時に返金されます。
なお、この時の返金は収益金として課税対象になりますので覚えておきましょう。
●小規模企業共済
この共済は、法人の役員が加入できる共済です（※サラリーマン大家さんなど、副業として大家業をしている人は加入できません。専業として不動産投資をしている場合には入れるケースあり）。
月額1,000円〜70,000円（年間で84万円）まで経費として計上することができます。
役員個人が入ることになりますので、会社はこの掛け金を役員の給与に上乗せして支払うことで損金計上できますし、役員個人は支払う共済金の掛け金を所得から控除できますので、法人、個人とダブルで経費化することができるのです。
また、掛けた分の融資を受けることができたり、役員が退任したのちに金利分が上乗せされて返ってきたりと良いこと尽くしです。
ただし、20年未満で解約した場合には元本割れするケースがあるので注意しましょう。
法人化メリット⑧「相続対策になる」
通常、個人で土地や建物の資産を相続する場合、その価値を単純に相続評価して課税されます。
しかし、法人の場合には会社の株の価値で評価されることになります。
つまり、会社の株式価値を下げることができれば、相続にかかる税金も少なくなるわけです。
もちろん、個人でもアパート・マンションを建てることで相続対策にはなります。
しかし法人であれば、その工夫によって個人よりも税務的にかなり有利な形で資産を移転することができるのです。
法人化メリット⑨「決算時期を自由に設定可能」
個人と法人では決算の時期に違いがあります。
・個人：1月〜12月の期間で固定
・法人：任意に決定、変更可能
「決算時期を自由に設定することがなぜ有利なの？」とお考えの方もいると思いますが、ここで豆知識。簡単に言うと、「税務調査の対象になりにくい」というメリットがあります。
もちろん違法なことや、やましいことから逃れるためではなく、税務調査に協力するには時間や労力がかかるため、できるだけ避けたいですよね。
そこで、どうするかというと「決算時期を9月か10月にする」のです。
一般的な3月末決算にした場合、一斉に決算報告があるため、目立つところは税務調査が入られやすいといわれています。
一方、9月か10月の決算にすれば、11月末か12月末までに税務申告をすることになり、その時期は税務署の職員さんも税理士さんもゆっくりと休んでいる時期になります。
その後、年が明けてからは個人の確定申告で忙しくなり、春にはまた法人が一斉に決算をするので忙しくなります。
そうなると、税務調査に手をつけられるのは翌年の5～7月になってきますが、その時期は税務署員の転勤などのタイミングとも重なりますので、「転勤前にあまり面倒なことはしたくない」という心理が働くとか働かないとか・・・。
実際のところはどうなのか分かりませんが、理にかなっていると思いませんか？
法人化メリット⑩「個人よりも社会的信用がある」
当たり前ですが、法人化するということはあなたが「社長」になるということです。
そのためには定款を登記するなど、面倒な手続きをいくつも処理しなければなりません。
そういった手間をかけることで、不動産投資に対して本気で取り組んでいる姿勢が評価され、そういった姿勢が銀行や取引先からの社会的信用を獲得することになります。
この「信用」は、あなたがこれから不動産投資を続けていく上ではなくてはならないものです。
もしかしたら、法人化する上でのもっとも大きなメリットかもしれませんね。
法人化のデメリット？3つのポイント紹介
さて、これまで法人化のメリットばかりを紹介しましたが、「デメリットはないのか？」という疑問をお持ちではないでしょうか？
正直コレと言って大きなデメリットを感じる部分はありませんが、ここでは3つに絞って紹介します。
1）税理士報酬の負担増
個人事業主に比べると、法人の方が規模の関係で税理士報酬が若干高くなる傾向があります。
当然、税理士さんにお願いする処理が多くなればなるほど負担は増えますよね。
しかし、それほど規模が大きくなければ、会計ソフトなどを使って自分で会計処理をすることもできると思います。
2）法人設立における初期コスト
法人を設立するにあたっての初期コストが個人よりも少しかかります。登記に必要な書類の作成や税金などが必要になってきます。
3）赤字であっても「均等割」約7万円の負担がある
法人にも個人と同じく「住民税」が課税されます。
その中の「均等割」という部分は、例え法人が赤字の決算期であったとしても関係なく支払う必要があるものです。
その会社が所在する地域に払う地方税になります。
これらを考えると、法人の維持コストは毎年20～30万はかかります。
しかしそれでも、法人化にはこれらのデメリットを上回るメリットがあるので、もしあなたが今後も不動産事業を拡大したいのであれば、法人化をした方がいいと思います。
じゃあ、いつ法人化すればいいの？
答えは・・・あなたが不動産に本腰を入れようと決意した瞬間です！
本気で不動産投資で利益を残してメシを食べていくつもりなら、今、不動産が「あろうが」「なかろうが」、規模が「大きかろうが」「小さかろうが」、今すぐ法人化するべきです。
私自身も一棟目の不動産投資から法人化してスタートしました。
当時から、法人化する上でのメリットを十分に理解していたのと、最初から事業を拡大するつもりでいましたからね。
個人で購入するよりも、最初から法人で物件を購入する方が断然有利なのですから、法人化しない理由がありません。
しかし、すでに不動産を所有していて、個人の青色申告で節税対策もされている方や、最初から法人化するのは荷が重いな・・・という方もいらっしゃるでしょう。
そんな方のために、別記事で「法人化のタイミング」について解説しますので、ぜひ楽しみにしていてください。
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