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不動産投資なら法人化がおすすめ！節税対策など10のメリット！（前編）
公開日: 2020年09月10日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産投資をやるなら、「個人」or「法人」どちらがいいのでしょうか？
私は断然「法人」をおすすめします。
なぜなら、法人化することで非常にたくさんのメリットがあるからです。
よく言われる、「事業費用を経費にしやすい」というだけの話ではありません。
この記事では、「節税」「相続」「融資」などの観点から、法人化のメリットや豆知識を公開します。
前編では、法人化10のメリットのうち5つについてお話しします。また後編では、残りの5つのメリットに加え、法人化のデメリット、法人化のタイミングについてお話しします。
個人との違いもわかりやすく解説しますので、ぜひ最後までお読みいただき、不動産投資を法人化する参考にしてくださいね。
※同じ内容を動画でもご覧になりたい方は、こちら↓をご覧ください。
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目次
- 法人化メリット①「事業費用を経費化しやすい」
- 法人化メリット②「銀行から融資を受けやすい」
- 法人化メリット③「減価償却が任意にできる」
- 法人化メリット④「赤字の調整が長期間にわたり可能である」
- 法人化メリット⑤「同族社員（親族）に給与を支払いやすい」
法人化メリット①「事業費用を経費化しやすい」
法人では、「事業に必要」なモノ・コトを経費化しやすいというメリットがあります。例えば、
・自宅の家賃
・車両代
・食事代
・交際費
・旅費
・パソコン、書籍代
・セミナー費用
などです。
個人でも出来ないわけではないのですが、非常に煩雑になります。
例えば個人で家賃や車を経費化する場合、「自宅のどの部屋を何時から何時まで事業のために使用する」とか、「いつ、どこからどこまで、何の用途で、車を使用した」というように、私用と事業用とを明確に分けて記録を取る必要があるのです。
しかし、法人であれば、自宅を社宅とすることで家賃を経費化することができます。
例えば15万円の家賃であれば、役員の負担は15,000円〜20,000円程度で済みますので、家賃のほとんどを経費化できるというのが大きなメリットです。
また、車を経費化する話では「なぜ社長のベンツは4ドアなのか？」という小堺桂悦郎さんが書かれた書籍が有名ですが、厳密にいうと2ドアでも問題ありません。
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要は、その車を業務として日常的に使っているかどうかが問われるのです。
したがって仮に2ドアであっても、例えば毎日「通勤に使用」していれば、基本的には問題ありません。
このように、法人化しておくことで、様々な事業費用を簡単に経費化しやすくなるわけです。
法人化メリット②「銀行から融資を受けやすい」
不動産投資において、融資が受けられないというのは大きすぎるデメリットです。
金融機関にもよりますが、個人で融資が受けられるのは、だいたい「年収の20倍」が限度。例えば給与所得が500万円の場合、1億円くらいが融資を受けられる限度になってしまいます。
不動産投資の初期では良いかもしれませんが、投資を進めるうちに「買いたい物件があるのに融資が受けられず、諦めなくちゃいけない・・・」なんてことになりかねません。
金融機関を変えたとしても合算して審査されますので、個人で無尽蔵にお金を借りることはまずできません。
しかし、法人化すると融資の限度は「無制限」となります。
なぜなら、法人というのは「利益を追求して事業を拡大していくことが目的」という特性を持っているからです。
もしあなたが生涯にわたって不動産投資で事業を拡大したいなら、早めに法人化した方が有利になるでしょう。
法人化メリット③「減価償却が任意にできる」
以前の記事で解説しましたが、不動産投資で「デッドクロス」という状態に陥ってしまうと、実際の収入よりも申告所得が多くなってしまい、多額の納税をすることになってしまいます。
これによって手元に現金が残らず、最悪の場合、黒字倒産に陥る可能性があるのです。
このデッドクロスに大きく関係してくるのが「減価償却」です。
個人の場合、減価償却の方法は「強制償却」で、その年に減価償却費として経費化できる金額は、100％全て償却しなければいけないというルールになっています。
そのため、利益調整ができなかったり、売却時の譲渡益の調整ができずに多額の税金がかかってしまったりするリスクが発生します。
一方、法人は「任意償却」なので、経営状況に合わせて減価償却費の経費化をコントロールすることが可能になります。
つまり、法人化することによりデッドクロスの時期調整や、物件売却時の譲渡益に対する課税のマネジメントがしやすくなるのです。
法人化メリット④「赤字の調整が長期間にわたり可能である」
「赤字の調整って何？」と思われた方もいるかもしれませんが、欠損金の繰越控除のことです。
例えば、不動産投資をした結果、
1年目：－100万円
2年目：－100万円
3年目：＋300万円
という決算になったとしましょう。
この例でいうと、1～2年目の赤字を3年目の黒字と通算させることができますので、3年目は100万円に対して課税されることになります。
＜計算式＞
−100万円＋（−100万円）＋300万円＝100万円←課税
つまり、３年目は利益300万円に対して課税されるところ、欠損金の繰越控除を使うことで、100万円に対する課税となり、節税対策になるということです。
この繰越期間が法人は10年、個人は3年と、法人の方が7年も長く、より利益調整がしやすいため、デッドクロスのコントロールや節税対策において断然有利ということになります。
法人化メリット⑤「同族社員（親族）に給与を支払いやすい」
同族社員に給与を支払って、所得を分散させることで節税対策になります。
「個人」でも「法人」でも給与を支払うことはできるのですが、その条件には大きな違いがあります。
・「個人」：青色申告専従者給与という形で給与を支払うことができるが、５棟10室以上の事業的規模がないといけない。
・「法人」：法人が役員、従業員に支払うものは給与なので特に条件なし。例え中古1棟のみでも給与として支払える。
投資初期の段階では、5棟10室という条件はハードルが高いため、制限のない法人にしておくことがおすすめです。
また、あなた自身も、個人で「不動産収入」としてもらうのではなく、法人で「給与」としてもらうことで「給与所得控除」が使えるので、所得税の圧縮になります。
もちろん、もらった側の同族も、個人の場合も法人の場合も「給与」としてもらうことで、「給与所得控除」が使えます。
いかがでしたか？
今回は法人化10のメリットのうち5つをご紹介しました。後編では「残りの5つのメリット」に加え、法人化のデメリット、法人化のタイミングについてお話ししますので、ぜひこちらをご覧ください。
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不動産投資をやるなら、「個人」or「法人」どちらがいいのでしょうか？
私は断然「法人」をおすすめします。
なぜなら、法人化することで非常にたくさんのメリットがあるからです。
よく言われる、「事業費用を経費にしやすい」というだけの話ではありません。
この記事では、「節税」「相続」「融資」などの観点から、法人化のメリットや豆知識を公開します。
前編では、法人化10のメリットのうち5つについてお話しします。また後編では、残りの5つのメリットに加え、法人化のデメリット、法人化のタイミングについてお話しします。
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- 法人化メリット①「事業費用を経費化しやすい」
- 法人化メリット②「銀行から融資を受けやすい」
- 法人化メリット③「減価償却が任意にできる」
- 法人化メリット④「赤字の調整が長期間にわたり可能である」
- 法人化メリット⑤「同族社員（親族）に給与を支払いやすい」
法人化メリット①「事業費用を経費化しやすい」
法人では、「事業に必要」なモノ・コトを経費化しやすいというメリットがあります。例えば、
・自宅の家賃
・車両代
・食事代
・交際費
・旅費
・パソコン、書籍代
・セミナー費用
などです。
個人でも出来ないわけではないのですが、非常に煩雑になります。
例えば個人で家賃や車を経費化する場合、「自宅のどの部屋を何時から何時まで事業のために使用する」とか、「いつ、どこからどこまで、何の用途で、車を使用した」というように、私用と事業用とを明確に分けて記録を取る必要があるのです。
しかし、法人であれば、自宅を社宅とすることで家賃を経費化することができます。
例えば15万円の家賃であれば、役員の負担は15,000円〜20,000円程度で済みますので、家賃のほとんどを経費化できるというのが大きなメリットです。
また、車を経費化する話では「なぜ社長のベンツは4ドアなのか？」という小堺桂悦郎さんが書かれた書籍が有名ですが、厳密にいうと2ドアでも問題ありません。
なぜ、社長のベンツは4ドアなのか?誰も教えてくれなかった!裏会計学Amazon.co.jpで購入する
要は、その車を業務として日常的に使っているかどうかが問われるのです。
したがって仮に2ドアであっても、例えば毎日「通勤に使用」していれば、基本的には問題ありません。
このように、法人化しておくことで、様々な事業費用を簡単に経費化しやすくなるわけです。
法人化メリット②「銀行から融資を受けやすい」
不動産投資において、融資が受けられないというのは大きすぎるデメリットです。
金融機関にもよりますが、個人で融資が受けられるのは、だいたい「年収の20倍」が限度。例えば給与所得が500万円の場合、1億円くらいが融資を受けられる限度になってしまいます。
不動産投資の初期では良いかもしれませんが、投資を進めるうちに「買いたい物件があるのに融資が受けられず、諦めなくちゃいけない・・・」なんてことになりかねません。
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以前の記事で解説しましたが、不動産投資で「デッドクロス」という状態に陥ってしまうと、実際の収入よりも申告所得が多くなってしまい、多額の納税をすることになってしまいます。
これによって手元に現金が残らず、最悪の場合、黒字倒産に陥る可能性があるのです。
このデッドクロスに大きく関係してくるのが「減価償却」です。
個人の場合、減価償却の方法は「強制償却」で、その年に減価償却費として経費化できる金額は、100％全て償却しなければいけないというルールになっています。
そのため、利益調整ができなかったり、売却時の譲渡益の調整ができずに多額の税金がかかってしまったりするリスクが発生します。
一方、法人は「任意償却」なので、経営状況に合わせて減価償却費の経費化をコントロールすることが可能になります。
つまり、法人化することによりデッドクロスの時期調整や、物件売却時の譲渡益に対する課税のマネジメントがしやすくなるのです。
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「赤字の調整って何？」と思われた方もいるかもしれませんが、欠損金の繰越控除のことです。
例えば、不動産投資をした結果、
1年目：－100万円
2年目：－100万円
3年目：＋300万円
という決算になったとしましょう。
この例でいうと、1～2年目の赤字を3年目の黒字と通算させることができますので、3年目は100万円に対して課税されることになります。
＜計算式＞
−100万円＋（−100万円）＋300万円＝100万円←課税
つまり、３年目は利益300万円に対して課税されるところ、欠損金の繰越控除を使うことで、100万円に対する課税となり、節税対策になるということです。
この繰越期間が法人は10年、個人は3年と、法人の方が7年も長く、より利益調整がしやすいため、デッドクロスのコントロールや節税対策において断然有利ということになります。
法人化メリット⑤「同族社員（親族）に給与を支払いやすい」
同族社員に給与を支払って、所得を分散させることで節税対策になります。
「個人」でも「法人」でも給与を支払うことはできるのですが、その条件には大きな違いがあります。
・「個人」：青色申告専従者給与という形で給与を支払うことができるが、５棟10室以上の事業的規模がないといけない。
・「法人」：法人が役員、従業員に支払うものは給与なので特に条件なし。例え中古1棟のみでも給与として支払える。
投資初期の段階では、5棟10室という条件はハードルが高いため、制限のない法人にしておくことがおすすめです。
また、あなた自身も、個人で「不動産収入」としてもらうのではなく、法人で「給与」としてもらうことで「給与所得控除」が使えるので、所得税の圧縮になります。
もちろん、もらった側の同族も、個人の場合も法人の場合も「給与」としてもらうことで、「給与所得控除」が使えます。
いかがでしたか？
今回は法人化10のメリットのうち5つをご紹介しました。後編では「残りの5つのメリット」に加え、法人化のデメリット、法人化のタイミングについてお話ししますので、ぜひこちらをご覧ください。
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