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不動産投資の知られざる7つの闇（前編）
公開日: 2020年10月01日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産投資と聞くと、
「資産が3億円で、家賃収入が5,000万円だ」
「40歳でサラリーマンを卒業しました」
「ほとんど働かなくても、家賃収入だけで悠々自適に暮らしている」
などなど、華々しいイメージを持つ方は少なくないと思います。
ところが実際は、家賃を滞納されたり、なかなか空室が埋まらなかったり、大家業というのはとても地味な仕事なのです。
そこで今回は、不動産投資における「闇」の部分にスポットライトを当てて、前編と後編に分けてお話ししたいと思います。
この記事をお読みいただくと、
「大変そうだなぁ〜」
「不動産投資、やめておこうかなぁ・・・」
と思われるかも知れません。
しかし、同時に対処法もお伝えしますのでご安心ください。
株やFXと違い、不動産投資で起こるトラブルというのは予測可能なものばかりです。
そしてそのトラブルに対する対処法は、ほぼすべて用意されていると言っても過言ではありません。
どんなトラブルが起こるのか？トラブルが起きたらどうすればいいのか？あらかじめ答えが用意されているのです。
当然、不動産投資にはリスクも大変な面もありますが、将来を予測した運営を行うことで、通常の労働の10分の1の労力で、毎月安定した家賃収入を手に入れることができる、非常に稀有な投資法です。
この記事をお読みいただければ、不動産投資が最強の投資方法だということを改めてご理解いただけると思いますので、ぜひ最後までお読みください。
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目次
闇① 家賃の滞納トラブル
大家さんであれば、誰もが必ず経験するのが「家賃滞納」です。
この家賃滞納、特に所有物件の少ない不動産投資の初心者にとっては、かなり痛いトラブルに発展する可能性があります。
「管理会社に任せれば大丈夫」と思われるかもしれませんが、一般的な管理会社は、何百何千という物件を管理しています。
だからといって許される訳ではありませんが、滞納が発生した場合に督促を出すのが遅れ、1ヶ月後にようやく督促する・・・というようなことがよくあります。
しかし、その頃には翌月の家賃の支払いも迫っています。
1ヶ月分の家賃を支払えない人に、翌月にまとめて「2ヶ月分払ってください」と言っても難しいのは目に見えていますよね。
このご時世、給料が減ったりリストラされたりしている人ならなおさらです。
このような事態を未然に防ぐためには、家賃の支払いは「たった1日」遅れただけでも、すぐに確認の電話をするようにしなければなりません。
また、単に「うっかり忘れていた」というケースもよくあります。
督促が遅れている間に他のことにお金を遣ってしまい、気づいた時には支払いたくても払えない、という状況になってしまう可能性もありますので、1日でも早く滞納の連絡をすることは、入居者のためにもなることを覚えておきましょう。
そして、数多くの物件を管理する管理会社に、きめ細かなサービスの提供を求めることは基本的にはできていないと思った方が良いでしょう。
そのため、滞納家賃の回収ノウハウは、大家さん自身が学んで管理会社に指導していかなければなりません。
私の管理会社では、滞納トラブルが発生したら、概ね2週間以内に解決するようにしています。それ以降に督促をしても、回収は極めて困難になることを経験として分かっているからです。
とにかく、滞納が発生したら、ただちに督促をして淡々と処理していくことをおすすめします。
具体的な督促の仕方は、ここではお伝えしきれませんが、私の著書「金持ち大家さんになる！アパート・マンション満室経営術」で詳しく学ぶことができます。
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次に、家賃滞納を予防するための策を2つ紹介したいと思います。
●必ず定期借家契約にすること
まず、賃貸借契約は必ず「定期借家契約」で締結するようにしましょう。
普通借家契約の場合、家賃滞納で立ち退きを要求するとなれば、いちいち訴訟をしなければなりません。
判決が下ったあとにも、強制執行の申し立てをしたり、実際に強制執行したりしていると、あっという間に6ヶ月程度の時間を要してしまいます。
さらに、トラブルが長引いた場合や、次の入居者探しをするとなれば、MAXで1年分くらいの家賃収入を失ってしまうこともあるでしょう。
一方、定期借家契約にすればすぐに判決をとることが可能になりますので、全くリスクがないという訳ではありませんが、だいたい２〜3ヶ月で解決させることができます。
新規の契約に関しては、必ず定期借家契約で結ぶことを忘れないでください。
●滞納保証会社の保険加入を条件に契約すること
滞納トラブルを回避する予防策として、おすすめしたい方法がもう一つあります。
それは、滞納保証会社の保険に入ってもらうことを条件に入居の契約をするということです。
この保険に加入してもらうことで、入居者が滞納した場合には、滞納保証会社が入居者に代わって、大家さんに家賃を支払ってくれます。
滞納保証会社ではなく、連帯保証人を立ててもらう連帯保証人制度も昔からありますが、近年では連帯保証人が高齢になってしまい、収入もほとんどゼロで、カタチだけのものになってしまっているケースも多く見受けられます。
そのため、入居条件のデフォルトとして、入居者の費用で滞納保証会社の保険加入にしてもらうべきなのです。
「定期借家契約」と「滞納保証」を併せることで、滞納トラブルのリスクを少しでも回避することができるようになるでしょう。
闇② 長期間の空室で入居者が決まらない
どんなに素晴らしい物件を手に入れたとしても、入居者がいなければ家賃を得ることはできません。
とにかく、空室が出た場合には一刻も早く入居者を決めることが重要です。
そのために「良い管理会社と付き合えば満室になるのか？」というと、実はそうではありません。
まずチェックすべきは、「家賃」と「物件の価値」が見合っているかどうか？ということです。
つまり、その部屋の家賃が５万円であれば、入居者の目線で考えて「その部屋に5万円を支払って住みたいと思うかどうか？」を意識するようにしましょう。
部屋の「価格」≦「価値」でなければ、いくら募集をかけたところで空室は埋まりませんね。
物件の価格と価値のバランスが取れたら、次はできるだけ多くの不動産業者に自分の物件を紹介してもらいましょう。
具体的な方法は、先ほどもご紹介した「金持ち大家さんになる！アパート・マンション満室経営術」で詳しく学ぶことができます。
余談ですが、最近では「ホームステージング」という方法も流行っています。
これは、空室に家具などを設置してショールーム化することで、そこへ入居したらどんな生活が待っているのか？を入居者に具体的にイメージしてもらい、成約率を上げる効果があります。
闇③ 入居者の「死」
入居者の死・・・。
出来れば避けたいものですが、この超高齢社会において、なかなか避けることは難しいでしょう。
以前の記事で「孤独死が起こった場合の対処法と予防法」についてお話ししましたが、一口に「死」といっても、孤独死や自殺・他殺などがあります。
我の運営する管理会社では他殺の経験はありませんが、残念ながら自殺や孤独死というケースを経験してきました。
以下にお話しすることは、すべて上記の記事に詳しく記載していますので、ここでは簡単にお話しします。
まず、病気などが原因で亡くなり、すぐに発見された場合には全く問題はなく、事故物件とはなりません。
しかし、発見が遅れて近所からの異臭などのクレームで見つかった場合には「事故物件」という扱いになってしまいます。
そして、次の入居者を募集する際には「心理的瑕疵あり」という事実を募集の段階で説明する義務があります。
告知しなければいけない期間に法律的な制限はありませんが、入居者が２〜3回入れ替わるか、５〜6年間は告知をするのが一般的です。
要するに、周囲の住人から事件の記憶がほとんど無くなるまで、「心理的瑕疵あり」の事故物件として扱わなければならないのです。
なお、事故物件として取り扱う間は、家賃を下げたり、礼金無しにしたりしないと入居者を決められないと思われがちですが、実は、家賃を下げることなく、逆に人気物件として次の入居者を決めることも可能です。
また、孤独死に対応した保険に入るというのも一つの予防策になります。
これからの時代は入居者に何があるかわかりませんので、孤独死に対応した保険には絶対に入っておいた方が良いと思います。
孤独死に対応した保険は、大家さんが入る保険と入居者に入ってもらう保険の2種類があります。
詳細は同じく上記の記事で紹介していますので、ここでは大家さんが入る保険についてご紹介しましょう。
大家さんが入る孤独死に対応した保険はいくつかありますが、代表的なものに、アソシアという会社の「大家の味方」という保険があります。
当然、大家さんが掛け金を負担して加入する必要がありますが、それほど大きな金額ではありませんので、リスクに備えて準備をしておくことをおすすめします。
また、そもそも「孤独死」を未然に防ぐことができれば一番良いのですが、その方法に関しても少し触れておきたいと思います。
例えば、入居時に大家さんから入居者に対して、「入居者同士でしっかり挨拶を交わしましょう」と促すのも効果的でしょう。
また、ある大家さんは、大家さん主催で入居者同士のバーベキューパーティーを開いたりして、コミュニケーションを取るきっかけを作ったりしています。
もちろん、バーベキューの費用は大家さん持ちで、無料で入居者さんを招待してパーティーを催します。
また、高齢者に関しては、行政・民間を問わず、実はさまざまな「見回り・見守りサービス」があります。
高齢の入居者が入るときにはこのようなサービスを最初に調べておいて、サービスを使ってもらうことを条件にして入居をOKすることが、孤独死を未然に防ぐためにはとても重要になってきます。
いかがでしたか？
今回は7つの闇のうち、3つをご紹介しました。
後編では、「④ゴミ出しトラブル」「⑤物件購入後の想定外の出費」「⑥少額訴訟で訴えられる」「⑦契約者でない人物の入居」のトラブルについてお話しします。
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目次
闇① 家賃の滞納トラブル
大家さんであれば、誰もが必ず経験するのが「家賃滞納」です。
この家賃滞納、特に所有物件の少ない不動産投資の初心者にとっては、かなり痛いトラブルに発展する可能性があります。
「管理会社に任せれば大丈夫」と思われるかもしれませんが、一般的な管理会社は、何百何千という物件を管理しています。
だからといって許される訳ではありませんが、滞納が発生した場合に督促を出すのが遅れ、1ヶ月後にようやく督促する・・・というようなことがよくあります。
しかし、その頃には翌月の家賃の支払いも迫っています。
1ヶ月分の家賃を支払えない人に、翌月にまとめて「2ヶ月分払ってください」と言っても難しいのは目に見えていますよね。
このご時世、給料が減ったりリストラされたりしている人ならなおさらです。
このような事態を未然に防ぐためには、家賃の支払いは「たった1日」遅れただけでも、すぐに確認の電話をするようにしなければなりません。
また、単に「うっかり忘れていた」というケースもよくあります。
督促が遅れている間に他のことにお金を遣ってしまい、気づいた時には支払いたくても払えない、という状況になってしまう可能性もありますので、1日でも早く滞納の連絡をすることは、入居者のためにもなることを覚えておきましょう。
そして、数多くの物件を管理する管理会社に、きめ細かなサービスの提供を求めることは基本的にはできていないと思った方が良いでしょう。
そのため、滞納家賃の回収ノウハウは、大家さん自身が学んで管理会社に指導していかなければなりません。
私の管理会社では、滞納トラブルが発生したら、概ね2週間以内に解決するようにしています。それ以降に督促をしても、回収は極めて困難になることを経験として分かっているからです。
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次に、家賃滞納を予防するための策を2つ紹介したいと思います。
●必ず定期借家契約にすること
まず、賃貸借契約は必ず「定期借家契約」で締結するようにしましょう。
普通借家契約の場合、家賃滞納で立ち退きを要求するとなれば、いちいち訴訟をしなければなりません。
判決が下ったあとにも、強制執行の申し立てをしたり、実際に強制執行したりしていると、あっという間に6ヶ月程度の時間を要してしまいます。
さらに、トラブルが長引いた場合や、次の入居者探しをするとなれば、MAXで1年分くらいの家賃収入を失ってしまうこともあるでしょう。
一方、定期借家契約にすればすぐに判決をとることが可能になりますので、全くリスクがないという訳ではありませんが、だいたい２〜3ヶ月で解決させることができます。
新規の契約に関しては、必ず定期借家契約で結ぶことを忘れないでください。
●滞納保証会社の保険加入を条件に契約すること
滞納トラブルを回避する予防策として、おすすめしたい方法がもう一つあります。
それは、滞納保証会社の保険に入ってもらうことを条件に入居の契約をするということです。
この保険に加入してもらうことで、入居者が滞納した場合には、滞納保証会社が入居者に代わって、大家さんに家賃を支払ってくれます。
滞納保証会社ではなく、連帯保証人を立ててもらう連帯保証人制度も昔からありますが、近年では連帯保証人が高齢になってしまい、収入もほとんどゼロで、カタチだけのものになってしまっているケースも多く見受けられます。
そのため、入居条件のデフォルトとして、入居者の費用で滞納保証会社の保険加入にしてもらうべきなのです。
「定期借家契約」と「滞納保証」を併せることで、滞納トラブルのリスクを少しでも回避することができるようになるでしょう。
闇② 長期間の空室で入居者が決まらない
どんなに素晴らしい物件を手に入れたとしても、入居者がいなければ家賃を得ることはできません。
とにかく、空室が出た場合には一刻も早く入居者を決めることが重要です。
そのために「良い管理会社と付き合えば満室になるのか？」というと、実はそうではありません。
まずチェックすべきは、「家賃」と「物件の価値」が見合っているかどうか？ということです。
つまり、その部屋の家賃が５万円であれば、入居者の目線で考えて「その部屋に5万円を支払って住みたいと思うかどうか？」を意識するようにしましょう。
部屋の「価格」≦「価値」でなければ、いくら募集をかけたところで空室は埋まりませんね。
物件の価格と価値のバランスが取れたら、次はできるだけ多くの不動産業者に自分の物件を紹介してもらいましょう。
具体的な方法は、先ほどもご紹介した「金持ち大家さんになる！アパート・マンション満室経営術」で詳しく学ぶことができます。
余談ですが、最近では「ホームステージング」という方法も流行っています。
これは、空室に家具などを設置してショールーム化することで、そこへ入居したらどんな生活が待っているのか？を入居者に具体的にイメージしてもらい、成約率を上げる効果があります。
闇③ 入居者の「死」
入居者の死・・・。
出来れば避けたいものですが、この超高齢社会において、なかなか避けることは難しいでしょう。
以前の記事で「孤独死が起こった場合の対処法と予防法」についてお話ししましたが、一口に「死」といっても、孤独死や自殺・他殺などがあります。
我の運営する管理会社では他殺の経験はありませんが、残念ながら自殺や孤独死というケースを経験してきました。
以下にお話しすることは、すべて上記の記事に詳しく記載していますので、ここでは簡単にお話しします。
まず、病気などが原因で亡くなり、すぐに発見された場合には全く問題はなく、事故物件とはなりません。
しかし、発見が遅れて近所からの異臭などのクレームで見つかった場合には「事故物件」という扱いになってしまいます。
そして、次の入居者を募集する際には「心理的瑕疵あり」という事実を募集の段階で説明する義務があります。
告知しなければいけない期間に法律的な制限はありませんが、入居者が２〜3回入れ替わるか、５〜6年間は告知をするのが一般的です。
要するに、周囲の住人から事件の記憶がほとんど無くなるまで、「心理的瑕疵あり」の事故物件として扱わなければならないのです。
なお、事故物件として取り扱う間は、家賃を下げたり、礼金無しにしたりしないと入居者を決められないと思われがちですが、実は、家賃を下げることなく、逆に人気物件として次の入居者を決めることも可能です。
また、孤独死に対応した保険に入るというのも一つの予防策になります。
これからの時代は入居者に何があるかわかりませんので、孤独死に対応した保険には絶対に入っておいた方が良いと思います。
孤独死に対応した保険は、大家さんが入る保険と入居者に入ってもらう保険の2種類があります。
詳細は同じく上記の記事で紹介していますので、ここでは大家さんが入る保険についてご紹介しましょう。
大家さんが入る孤独死に対応した保険はいくつかありますが、代表的なものに、アソシアという会社の「大家の味方」という保険があります。
当然、大家さんが掛け金を負担して加入する必要がありますが、それほど大きな金額ではありませんので、リスクに備えて準備をしておくことをおすすめします。
また、そもそも「孤独死」を未然に防ぐことができれば一番良いのですが、その方法に関しても少し触れておきたいと思います。
例えば、入居時に大家さんから入居者に対して、「入居者同士でしっかり挨拶を交わしましょう」と促すのも効果的でしょう。
また、ある大家さんは、大家さん主催で入居者同士のバーベキューパーティーを開いたりして、コミュニケーションを取るきっかけを作ったりしています。
もちろん、バーベキューの費用は大家さん持ちで、無料で入居者さんを招待してパーティーを催します。
また、高齢者に関しては、行政・民間を問わず、実はさまざまな「見回り・見守りサービス」があります。
高齢の入居者が入るときにはこのようなサービスを最初に調べておいて、サービスを使ってもらうことを条件にして入居をOKすることが、孤独死を未然に防ぐためにはとても重要になってきます。
いかがでしたか？
今回は7つの闇のうち、3つをご紹介しました。
後編では、「④ゴミ出しトラブル」「⑤物件購入後の想定外の出費」「⑥少額訴訟で訴えられる」「⑦契約者でない人物の入居」のトラブルについてお話しします。
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