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不動産投資の知られざる7つの闇（後編）
公開日: 2020年10月03日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産投資と聞くと、
「資産が3億円で、家賃収入が5,000万円だ」
「40歳でサラリーマンを卒業しました」
「ほとんど働かなくても、家賃収入だけで悠々自適に暮らしている」
などなど、華々しいイメージを持つ方は少なくないと思います。
ところが実際は、家賃を滞納されたり、なかなか空室が埋まらなかったり、大家業というのはとても地味な仕事なのです。
本日は前回に続き、そんな不動産投資の「闇」の部分にスポットライトを当ててお話ししていきます。
■「①滞納トラブル」「②空室問題」「③入居者の死」について解説した前編はこちら
この記事をお読みいただくと、
「大変そうだなぁ〜」
「不動産投資、やめておこうかなぁ・・・」
と思われるかも知れません。
しかし、株やFXと違い、不動産投資で起こるトラブルというのは予測可能なものばかりです。
そしてそのトラブルに対する対処法は、ほぼすべて用意されていると言っても過言ではありません。
どんなトラブルが起こるのか？トラブルが起きたらどうすればいいのか？あらかじめ答えが用意されているのです。
当然、不動産投資にはリスクも大変な面もありますが、将来を予測した運営を行うことで、通常の労働の10分の1の労力で、毎月安定した家賃収入を手に入れることができる、非常に稀有な投資法です。
この記事をお読みいただければ、不動産投資が最強の投資方法だということを改めてご理解いただけると思いますので、ぜひ最後までお読みください。
※同じ内容を動画でもご覧になりたい方は、こちら↓をご覧ください。
＜期間限定の特別企画！＞
現在、私の本「お金と幸せの成功法則」（A5版）の現物を無料プレゼント中です（送料無料）。お申込みはこちらからどうぞ！
目次
闇④ ゴミ出しトラブル
まずは「ゴミ出し」に関するトラブルです。
例えば、ゴミ置き場にテレビやエアコンなどの粗大ゴミが無造作に捨てられているのを目にしたことはありませんか？
そしてよくある対処法として、警告文が貼り付けられていたりしますが、実はほとんど効果はありません。
結論から言うと、さっさと大家さんが片付けたほうがいいというのが私の意見です。
これは、駅前の自転車のカゴにゴミが捨てられると、道ゆく人も次々とゴミを捨てていってしまう「ゴミ籠の法則」と一緒です。
つまり、綺麗な状態を保つことで、ゴミを捨て辛くなる環境を作ることの方が重要なのです。
しかし、何度片付けてもゴミ出しのルールが守られない場合には、監視カメラをつけたり、多言語で張り紙をつけたりするなど、地道に入居者を指導していく必要があります。
闇⑤ 物件購入後の想定外の出費
物件を購入した途端にエアコンが壊れる、給湯器が壊れる、雨漏りがする・・・実はそういったトラブルは少なくありません。
また、入居者が退去した後にカビだらけで修繕に100万円以上かかる・・・なんていうケースもあります。
築年数が20年以上経過している物件は、大なり小なり想定外の費用がかかってくるものと考えておきましょう。
そのため、物件を購入する前から「建物の3％程度の出費はかかるもの」と見込んでおき、物件購入の指値の段階でその費用を織り込んで交渉することが重要です。
闇⑥ 少額訴訟で訴えられる
入居者が退去する際、大家さんが入居者に「少額訴訟で訴えられる」ことがあります。
その理由は、敷金の返還トラブルによるものがほとんどです。
そもそもの話ですが、敷金とは家賃の不払いに対する担保として預かるお金ですので、退去時に部屋の原状回復費用として使ってはいけないことになっています。
つまり、基本的に敷金は退去時に全額返金しなければいけないというルールなのです。
知識のある入居者の場合、退去時に敷金から原状回復費として差し引いたりすると、すぐに少額訴訟を起こされてしまう場合がありますので、契約時に敷金の取り扱いについてしっかりと規定しておくことが重要です。
退去時の費用負担については、国交省の敷金精算のガイドラインがありますので、基本的にはそれに則って負担割合を決めておく必要があります。
当然のことながら、入居者が故意や過失で破損した部分に関しては全額入居者の負担になることは言うまでもありません。そういった当たり前のことであっても、明確に規定することを忘れないようにしましょう。
敷金の精算方法についてもっと具体的に知りたい方は、不動産実務検定2級で学ぶことができますので、参考にしてください。
闇⑦ 契約者以外の入居
不動産投資の7つの闇の最後は、「契約者以外が部屋を使っている」という問題です。
これも結構ヘビーな内容になるのですが、私の場合、貸した部屋が犯罪組織のアジトに使われていたということがありました。
また、私の知人のケースですが、契約者の愛人の息子が住んでいた、なんてこともあります。
どんなに気を付けていても、実生活を覗き見ることはできませんので、不動産投資では大なり小なり発生してしまうことでしょう。
このトラブルを避けるためにおすすめなのが「定期借家契約にしておく」ことです。
私の管理会社では1,000戸以上の物件を管理していますが、ほぼ100％定期借家契約で締結しています。
普通借家契約の場合、退去を求めるためには裁判をしなければならなくなりますし、裁判を起こされた腹いせに家賃を払ってもらえなくなったりする可能性もあります。
一方、定期借家契約にしておけば、不良入居者は契約期間満了とともに即退去してもらうことができるのです。
不動産投資7つの闇：まとめ
さて、前回に引き続き、不動産投資の負の部分について書き連ねてきましたが、いかがでしたか？
重要なことは、こういった不動産投資におけるトラブルは「既に出尽くしている」ということです。
そして、それらのトラブルに対する対処法は、すでに全て明らかになっていると言っていいでしょう。
一見「大変そうだなぁ・・・」と思えるかもしれませんが、事前に知識をつけておくことができれば、いざトラブルが発生した時に驚きもしませんし、動揺して不安になることもありませんから、やはり「勉強」することが非常に重要です。
不動産投資の管理実務について体系的に学ぶためには、先ほどもお話しした不動産実務検定の2級がおすすめです。
不動産に関する勉強の知識は、決してあなたを裏切りません。
ぜひ一緒に勉強してまいりましょう。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産投資と聞くと、
「資産が3億円で、家賃収入が5,000万円だ」
「40歳でサラリーマンを卒業しました」
「ほとんど働かなくても、家賃収入だけで悠々自適に暮らしている」
などなど、華々しいイメージを持つ方は少なくないと思います。
ところが実際は、家賃を滞納されたり、なかなか空室が埋まらなかったり、大家業というのはとても地味な仕事なのです。
本日は前回に続き、そんな不動産投資の「闇」の部分にスポットライトを当ててお話ししていきます。
■「①滞納トラブル」「②空室問題」「③入居者の死」について解説した前編はこちら
この記事をお読みいただくと、
「大変そうだなぁ〜」
「不動産投資、やめておこうかなぁ・・・」
と思われるかも知れません。
しかし、株やFXと違い、不動産投資で起こるトラブルというのは予測可能なものばかりです。
そしてそのトラブルに対する対処法は、ほぼすべて用意されていると言っても過言ではありません。
どんなトラブルが起こるのか？トラブルが起きたらどうすればいいのか？あらかじめ答えが用意されているのです。
当然、不動産投資にはリスクも大変な面もありますが、将来を予測した運営を行うことで、通常の労働の10分の1の労力で、毎月安定した家賃収入を手に入れることができる、非常に稀有な投資法です。
この記事をお読みいただければ、不動産投資が最強の投資方法だということを改めてご理解いただけると思いますので、ぜひ最後までお読みください。
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闇④ ゴミ出しトラブル
まずは「ゴミ出し」に関するトラブルです。
例えば、ゴミ置き場にテレビやエアコンなどの粗大ゴミが無造作に捨てられているのを目にしたことはありませんか？
そしてよくある対処法として、警告文が貼り付けられていたりしますが、実はほとんど効果はありません。
結論から言うと、さっさと大家さんが片付けたほうがいいというのが私の意見です。
これは、駅前の自転車のカゴにゴミが捨てられると、道ゆく人も次々とゴミを捨てていってしまう「ゴミ籠の法則」と一緒です。
つまり、綺麗な状態を保つことで、ゴミを捨て辛くなる環境を作ることの方が重要なのです。
しかし、何度片付けてもゴミ出しのルールが守られない場合には、監視カメラをつけたり、多言語で張り紙をつけたりするなど、地道に入居者を指導していく必要があります。
闇⑤ 物件購入後の想定外の出費
物件を購入した途端にエアコンが壊れる、給湯器が壊れる、雨漏りがする・・・実はそういったトラブルは少なくありません。
また、入居者が退去した後にカビだらけで修繕に100万円以上かかる・・・なんていうケースもあります。
築年数が20年以上経過している物件は、大なり小なり想定外の費用がかかってくるものと考えておきましょう。
そのため、物件を購入する前から「建物の3％程度の出費はかかるもの」と見込んでおき、物件購入の指値の段階でその費用を織り込んで交渉することが重要です。
闇⑥ 少額訴訟で訴えられる
入居者が退去する際、大家さんが入居者に「少額訴訟で訴えられる」ことがあります。
その理由は、敷金の返還トラブルによるものがほとんどです。
そもそもの話ですが、敷金とは家賃の不払いに対する担保として預かるお金ですので、退去時に部屋の原状回復費用として使ってはいけないことになっています。
つまり、基本的に敷金は退去時に全額返金しなければいけないというルールなのです。
知識のある入居者の場合、退去時に敷金から原状回復費として差し引いたりすると、すぐに少額訴訟を起こされてしまう場合がありますので、契約時に敷金の取り扱いについてしっかりと規定しておくことが重要です。
退去時の費用負担については、国交省の敷金精算のガイドラインがありますので、基本的にはそれに則って負担割合を決めておく必要があります。
当然のことながら、入居者が故意や過失で破損した部分に関しては全額入居者の負担になることは言うまでもありません。そういった当たり前のことであっても、明確に規定することを忘れないようにしましょう。
敷金の精算方法についてもっと具体的に知りたい方は、不動産実務検定2級で学ぶことができますので、参考にしてください。
闇⑦ 契約者以外の入居
不動産投資の7つの闇の最後は、「契約者以外が部屋を使っている」という問題です。
これも結構ヘビーな内容になるのですが、私の場合、貸した部屋が犯罪組織のアジトに使われていたということがありました。
また、私の知人のケースですが、契約者の愛人の息子が住んでいた、なんてこともあります。
どんなに気を付けていても、実生活を覗き見ることはできませんので、不動産投資では大なり小なり発生してしまうことでしょう。
このトラブルを避けるためにおすすめなのが「定期借家契約にしておく」ことです。
私の管理会社では1,000戸以上の物件を管理していますが、ほぼ100％定期借家契約で締結しています。
普通借家契約の場合、退去を求めるためには裁判をしなければならなくなりますし、裁判を起こされた腹いせに家賃を払ってもらえなくなったりする可能性もあります。
一方、定期借家契約にしておけば、不良入居者は契約期間満了とともに即退去してもらうことができるのです。
不動産投資7つの闇：まとめ
さて、前回に引き続き、不動産投資の負の部分について書き連ねてきましたが、いかがでしたか？
重要なことは、こういった不動産投資におけるトラブルは「既に出尽くしている」ということです。
そして、それらのトラブルに対する対処法は、すでに全て明らかになっていると言っていいでしょう。
一見「大変そうだなぁ・・・」と思えるかもしれませんが、事前に知識をつけておくことができれば、いざトラブルが発生した時に驚きもしませんし、動揺して不安になることもありませんから、やはり「勉強」することが非常に重要です。
不動産投資の管理実務について体系的に学ぶためには、先ほどもお話しした不動産実務検定の2級がおすすめです。
不動産に関する勉強の知識は、決してあなたを裏切りません。
ぜひ一緒に勉強してまいりましょう。
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