現状の金融機関において金利を下げるのが理想的

空室対策の最大のポイントは、できるだけ早く入居を決めることです。

とはいえ、賃貸経営を続けていると、様々な要因により満室にならないタイミングなども出てきます。

そんな場合においても収益性の改善に有効なのが、金融機関から受けている融資の返済金利の見直し、いわゆる「ローンの借り換え」です。

融資を受けて賃貸物件を購入している大家さんはキャッシュフローの向上という面で、これも重要な対策といえます。

借入金利の見直し

現在、日本では「超低金利時代」が続いています。

しかし、融資を受けた時の属性や自己資金などの状況により、高い金利のまま返済を続けている大家さんも少なくありません。

例えば、アパートローンなら、2〜3％で借りている人も多いのではないでしょうか。

このような現在の水準で考えると高めの金利は、交渉次第で下げることが可能です。

仮に3000万円の融資を受けていて、1％返済金利を下げることに成功すれば年間で30万円手残りが増えます。

もしも、1億円借りていたら年間で100万円増やせるのです。

僅か1％の返済金利の違いですが、劇的にキャッシュフローを改善できるわけです。

このような返済金利を下げるローンの借り換えに成功するには、金融機関側の事情を知ることが大切です。

基本的に金融機関は金利を下げたくないわけですが、融資先が「他の金融機関に借り換えそうな時」には、状況が変わります。

例えば、2％の金利で融資を受けていたとしましょう。

この場合に「別の金融機関が1％で貸してくれそうなので全額返済します」と伝えると、金利交渉の余地が生まれます。

最近はコロナ禍の影響もあり、金融緩和がより強化されていますから、現在の他行の返済金利などもチェックし自分の状況と照らし合わせてみましょう。

その結果、1％以上の開きがあれば、交渉により返済金利を下げられる可能性も高いと思います。

ローンの借り換えの成功条件

さらに、ローンの借り換えの成功確率が高くなる条件として、次の3つのポイントがあります。

①残債が1000万円以上残っている
②返済期間が10年以上残っている
③借り換えることで金利が1％以上下がる

理由としては、ローンの借り換えに経費がかかるからです。

例えば、抵当権の抹消手続き、新たな借り換え先の抵当権の設定などに費用が必要です。

さらに手数料的なものも発生します。

固定金利を途中で解約して借り換える場合には、残期間の返済金利を違約金として支払う必要もあるのです。

これらの経費を支払っても「借り換えるメリットがあるか」については、現状の金利との差を考慮し判断していきます。

以上の3つの条件に加え、債務超過に陥っていないか、賃貸経営が完全に破綻していないか、などもポイントになります。

仮に物件の評価が4000万円で、5000万円の借り入れがある場合などは、ローンの借り換えが難しくなります。

また、空室の数があまりにも多く稼働率が極端に悪過ぎるケースも厳しいでしょう。

とはいえ、ローンの借り換えは金融機関に相談してみないと分からない部分が多いため、まずは諦めずに交渉してみることが大切です。

金利交渉の方法と注意点

具体的な金利交渉の方法としては、仮に現在2.5％の返済金利で融資を受けているなら、他行に対して「1％台前半になりませんか」と問い合わせるのが良いと思います。

そして、仮審査を受けてオーケーが出たら、そのまま借り換えても良いですし、審査結果を持参して今融資を受けている金融機関に「他行に借り換える予定です」と伝える手もあります。

結果的に、現状の金融機関が他行と同レベルまで返済金利を下げてくれる可能性があるからです。

現在融資を受けている金融機関であれば、借り換えの経費もかからないため一番良いシナリオになります。

注意点としては、交渉する際は「絶対に上から目線にならない」ことです。

常に冷静に低姿勢で話をする必要があります。

また、他行に話を持ち込んでいない段階や、持ち込んでも審査に落ちているような状況で嘘をつき、鎌をかけるのもNGです。

金融機関は信用調査のネットワークがあるため、嘘はすぐにバレてしまいます。

一度信用を失うと取り戻すのが難しいため、気をつけてください。

最後に、今はアパートローンの借り換えを代行してくれるオンラインの有料サービスなども存在しています。

借り換えに成功した場合には報酬の支払いも発生しますが、交渉を自分で行うのは敷居が高い…と感じる大家さんは、それらのサービスを利用するのもひとつの方法だと思います。