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中古物件に入れるべき5つの設備と満室の秘策!

公開日: 2020年12月01日

ネット無料に注目、奥の手はペット可!

賃貸経営で成功するための法則を一言でいえば「できるだけ安価に入手して、安く修繕し高い家賃で貸し出すこと」です。

とはいえ、満室にならなければ意味がありません。

そして、一般的に物件が安いのには理由があります。

例えば、トイレ&バスが3点式ユニットで、キッチンのコンロが古いコイル式の電熱器だったり…。

さらに、洗濯機置き場が外に設置されている場合なども人気が低く、相応のリフォームを実施しないと入居決めが難しいケースが多くなります。

もちろん、資金をかけて大規模修繕を行えば空室は埋まりやすくなりますが、「収支が合わず採算が取れなくなる」と本末転倒です。

そこで、今回は中古で入手した物件で満室経営を実現するために、絶対に入れるべき5つの設備、そして入居が決まる秘策について、ご紹介したいと思います。

絶対に必要な設備

まず、物件の設備を考える時に参考にしたいのが全国賃貸住宅新聞が毎年10月頃に発表している『人気設備ランキング』です。

ちなみに、2020年における『この設備がなければ決まらない』部門のランキング結果は、次のようになっています。

■単身者向け
1位「室内洗濯機置き場」
2位「テレビモニター付きインターフォン」
3位「インターネット無料」
4位「独立洗面台」
5位「洗浄機能付き便座」

■ファミリー向け
1位「室内洗濯機置き場」
2位「独立洗面台」
3位「追い焚き機能」
4位「テレビモニター付きインターフォン」
5位「洗浄機能付き便座」

特徴的なのは、単身者向けもファミリー向けも絶対に必要な設備がほとんど同じという点です。

唯一の違いは単身者はインターネット無料が必須で、ファミリーは浴室に追い焚き機能を求めていることです。

とはいえ、物理的に部屋が狭く室内に洗濯機置き場がなかったり、3点式ユニットバスをセパレートできない物件なども数多く存在します。

前述のランキングは参考になると思いますが、これらの設備がなくても「必ず相場より家賃を下げないと入居が決まらない」わけではありません。

なぜなら、私の物件では、3点式ユニットバスや洗濯機置き場が外にある場合でも、相場より高い家賃で貸し出せているケースがあるからです。

一番重要なのは、周辺のライバル物件が「どのような設備を付けて募集しているか」だと思います。

同家賃で競合にはある設備が付いており、自分の物件になければ、ライバルにお客様が流れるのは当然です。

そのため、近隣のライバル物件の設備を調べることが重要になってきます。

周辺のライバル物件の設備をチェック

方法としては、賃貸物件のポータルサイトなどに用意されている「大家さん向けのサポートツール」を活用すると良いでしょう。

例えば「○○駅徒歩10分以内、20㎡以下のワンルーム」といった形で検索すると、募集家賃の平均や設備の装着率が判明します。

仮に、エアコンの装着率が100%であれば、必ず実装しないと入居決めは難しいと言えます。

さらに、ユーザーが「どんなこだわり条件で検索しているか分かるデータ」なども存在します。

そこに出ている「こだわり条件の設備」を付ければ入居が決まりやすくなると思います。

以上のようなデータと私の経験を踏まえて弾き出した、絶対に入れるべき5つの設備が次のアイテムになります。

■絶対に入れるべき5つの設備
1位「エアコン」
2位「インターネット無料」
3位「テレビモニター付きインターフォン」
4位「備え付けの照明」
5位「ガスコンロ」

もはやエアコンは欠かせませんし、コロナ禍によりテレワークや大学のオンライン授業が当たり前になっているため、インターネット無料も必ず備えるようにします。

また、テレビモニター付きのインターフォンは防犯性の向上にも繋がりますし、備え付けの照明があれば内見時の印象が良くなります。

古いファミリータイプの物件では、ガスコンロもあったほうがベストです。

この時の注意点は必ず新品にすることです。

綺麗に磨いても、以前の入居者様が使っていたガスコンロは気持ち悪いですし、ホームセンターなどで2万円程度で新品が手に入るため、コストもリーズナブルです。

その他、満室にする秘訣

設備以外でも、リフォームで資金を抑えるコツとして基本的に「貼る・塗る」だけで綺麗に見せる方法があります。

相場家賃が安い場合は、どんなに美しく仕上げても賃料が倍になることはありませんから「貼る・塗る」を積極的に活用しましょう。

最後に満室を実現するための強力な秘策についても触れておきます。

それは「ペット可」にすることです。

先程オススメした5つの設備と一緒に導入すれば、短期間で空室を埋める確率が相当高くなります。

受け入れるペットは犬もしくは猫にして、犬なら小型犬程度にします。

私の経験上「ペット可」は本当に強力な対策になりますから繁忙期を見据えて、ぜひ実践してみてください。