前後1年間を注視して自己資金を準備する

私のところには以前から「収益物件の買い時はいつ来るの」という疑問が、多くの大家さんから寄せられていました。

そして、私自身も以前は、漠然と「東京オリンピックが終わってから徐々に値動きが始まるのかな」と考えていたのです。

しかし、今回の新型コロナウイルスショックにより、おおよその時期が見えてきましたので今回は空室対策の番外編として「収益物件の買い時」について、ご紹介したいと思います。

収益物件の買い時とその理由

結論から申し上げますと、私が考える「収益物件の買い時」は2023年です。

これがベストタイミングだと思う理由は、不動産は株や為替のような値動きをしないからです。

株は日々大きく価格が変動しますが、不動産は「売りにくい」のと「高値で購入した人が損切りを避ける」ため、短期間で相場が変わりにくい傾向があるからです。

例えば「半年ごとに5％ずつ下がっていく」みたいな動きはよく見られます。

ですから、世界経済でリセッションが起きてから、2〜3年後に収益物件が底値になる可能性が高いわけです。

実際に、現在は建築関連の企業の株も大きく下がっていますが、業績はそこまで悪くなっていません。

目に見えて業績が悪化してくるのは1〜2年経ってからの場合が多いのです。

理由は施工中の在庫があるからです。

利益が確定し決算になるのは、施工している建物が完成した時点ですから、タイムラグが発生します。

これと同じことが収益不動産の市況にも当てはまります。

過去のリーマンショックを振り返ってみても流れは同じです。

リーマンショックが始まった直後の2007年の収益不動産の価格は、現在とそれほど変わりません。

しかし、2年後ぐらいから底が見え始めてきます。

そんな中で、2011年に東日本大震災が発生して再び状況が変わったわけです。

東北地方で不動産バブルが起き始め、2012年に安部政権が誕生し金融緩和を慣行した結果、今度は収益物件を買える人達が一気に増えて市場価格が高騰していきました。

そのため、2012年ぐらいが収益物件の底値になったわけです。

ここから考えてもリセッションから2〜3年後が「収益物件の買い時」と見るのが妥当ではないでしょうか。

つまり、今回のコロナウイルスショックで言えば2023年になります。

そして、10年周期での景気変動を鑑みると、今度は物件の売り時が2028〜2029年頃に到来すると思うのです。

ですから、将来的に賃貸経営の規模を大きくしたいと考えている大家さんは、今のうちから物件購入の準備をしておくのが良いと思います。

マーケット的な視点

具体的には、まずは2023年の前後1年を強く意識してください。

理由は「収益物件の買い時」は時期的なものとマーケット的なものがあるからです。

マーケット的に見れば、相場価格が現在より15％ぐらい安くなった時が購入のタイミングだと思います。

例えば、表面利回りで言えば8.5％ぐらいの利回りが10％になった時です。

収益物件のサイトで「利回り8％台が多かったのに最近10％台が増えてきたな」というイメージです。

私は、このような時期が2〜3年後にくると考えています。

大切なのは、このタイミングで最低でも自己資金500万円を持っていることです。

なぜなら、500万円の資金すら手元にない大家さんには、金融機関は融資したがらないからです。

そして、不動産投資に関する知識を身に付けておくことも忘れてはいけません。

「収益物件の買い時」については様々な考え方や意見があると思います。

しかし、重要なのは「誰が正しい、正しくない」ということではなく、色々な情報の中から「自分が将来に向けて、どういう風に準備をしていくか」なのです。

みなさんも、私の考え方を頭の片隅に入れつつ、自分なりの「収益物件の買い時」の見極め、そして万全の準備を今のうちからしておきましょう。

それがチャンスを掴むことに繋がると思います。