ブログ

再度確認しておきたいリフォームの成功ポイント

公開日: 2020年04月01日

見積単価を決めておき最速で施工を完了する

満室を維持して、安定経営を継続するために欠かせないのが「入居者様に最高の部屋を提供して喜んで頂く」ことです。

しかし、どんなに素晴らしい部屋でも、完成した瞬間から劣化が始まります。

そのため、リフォームのノウハウや、そのコストを上手くコントロールできるようにしておくことが非常に重要なのです。

そこで今回は、再度確認しておきたい、リフォームや原状回復を成功させるためのポイントを解説していきます。

リフォームのタイミング

まず、リフォームのタイミングは外装と室内で違ってきます。

基本的に、外装リフォームのタイミングは、各箇所の修繕計画に基づいて行なうことになります。

理由は、外壁や鉄部の塗装などは、施工後の耐久性が高く毎年補修する必要がないからです。

ただし、一回の施工費が高額になるため、中長期の修繕計画を踏まえた修繕費用の積立てが不可欠になります。

一方、室内のリフォームは退去のタイミングで行ないます。

とはいえ、例えばクロスなどは「半年しか住んでいないのに全部貼り替える」必要はありません。

なぜなら、部分洗浄でも十分に新築時に近いクオリティを取り戻すことが可能だからです。

いずれにしても、退去時のリフォームは、次に入居者様が見つかるまでの機会損失を最小限にするため、素早く実施しなければいけません。

ですから、退去のたびに素早くリフォーム業者さんと修繕箇所を確認し、その場で工事を発注するのが理想的です。

業者さんへの見積もりの依頼方法

あらかじめリフォーム業者さんと見積単価を決めておけば、最短最速でリフォーム工事を完了できると思います。

もしも、新たにリフォーム業者さんを探すのであれば、見積もりを複数依頼するケースが多いと思います。

この時にやってはいけないのが「リフォーム工事を見積もってください」とだけ依頼して、比較検討することです。

理由は、このような依頼方法では各社独自の施工単位や項目で見積もりを行うため、内容を正確に比較できないからです。

ある業者さんの見積もりは「㎡単位」で、別の業者さんの見積もりが「箇所単位」や「人工単位」になっていると精査は困難です。

特に「一式」という見積もりでは単価も分からず、他社との比較もできないため「一式見積もり不可」として依頼するのが良いと思います。

可能であれば、見積もりを依頼する際はあらかじめ工種ごとの単位表などを作成しておき「この施工単位でお見積もりをお願いします」と依頼するのが理想的です。

気をつけたいポイントとしては、廃材処分費を各施工項目ではなく別項目で見積もって頂くことです。

こうすれば、施工数量と単価だけの見積もりになるので明確に比較できます。

ちなみに「人工単位」とは、大人1人が朝から夕方まで作業した費用が「1人工」となります。

つまり、職人さん1人当たりの1日分の費用というわけです。

例えば、職人さんが半日作業する場合は、「0.5人工」となります。

人工は、甘く見積もられやすい項目なので内容を精査することが重要です。

最後に「現場管理費」や「一般管理費」という名目で経費を計上しているケースなどもあります。

これは、大規模修繕の場合や同時に何部屋も大量にリフォームする際は必要になることもありますが、1室程度の工事で不可欠な経費とは考えられません。

もしも、このような経費が計上されている場合は「削除してもらえないか」交渉してみるのも手です。

以上のような形で、項目を積み上げたものが最終的なリフォームの見積金額になります。

この方法なら、一度パートナーが決まると施工の単位や単価を統一できるため、補修箇所を確認するだけで、すぐにリフォームできると思います。

また、退去に伴うリフォーム工事が終了したら、最終仕上げとして室内のクリーニングを行ないます。

この室内クリーニングは、原状回復工事の規模や汚れの度合に関わらず、一度住んだ部屋は必ず行なうべきものです。

施工はクリーニング専門業者さんに依頼するのがベストです。

そして、施工後は念のため次のような点に注意して仕上がり状態を入念にチェックしましょう。

もしも、清掃が不十分な時は、再度クリーニングしてもらうことになる旨を依頼の際に業者さんへ伝えておくのが良いと思います。

クリーニングの仕上がりを確認しておきたい箇所

①水まわり(浴室、キッチン、水栓、トイレ、コンロ、洗面台、洗濯パン)
 =金属部分にサビやクスミがないかチェックします。

②スイッチ、コンセントカバー、引掛シーリング類
 =カバー類は黄ばみや色褪せがある場合は必ず新品と交換します。

③サッシ、窓枠、引戸、網戸などの溝など細かい部分
 =これについても、金属部分のサビやクスミに注意します。

④室内の蛍光灯類
 =すべて交換しておくのが理想的です。

切れた箇所だけ交換すると、そこだけが明るくなり印象が悪くなるからです。

また、色も電球色と白色では違うため統一します。

室内クリーニングは、以前の入居者様の生活感をなくすための重要なポイントです。

内見者様は部屋の細かい所までチェックします。

徹底的に綺麗にしなければ、次の入居は決まらないと肝に銘じて取り組みましょう。