定期借家契約を活用し、面接で躾の状況も確認

入居を決めるための施策には、様々なものがあります。

募集条件の見直し、物件の清掃、募集ターゲットの変更、設備のグレードアップなど「実践すべきこと」は実に多岐に渡っています。

これらの中から「速効性の高いもの」や「長期的に効果が見込めるもの」など、所有物件の状況や大家さんの運営方針に合わせて、最善と考えられる手段から順番に取り入れていくのが基本です。

取り入れるべき施策

しかし、このような基本的な考え方を覆す「とっておきの施策」があります。

それは「物件をペット可」にすることです。

「知ってるよ」という大家さんは、今一度ご自身の物件で「ペット可を導入しているか」考えてみてください。

知識として頭に入っていても、意外と実践していない人が多いのではないでしょうか。

その理由は、運営の途中からペット可にするとペットを飼っていない入居者様から「鳴き声がうるさい」などのクレームが入ったり、室内が「必要以上に汚れる」といったトラブルが発生しやすいからだと思います。

ペットの躾の状況を確認

しかし、このようなトラブルは事前に対策を施すことで、ある程度は抑止することが可能です。

例えば、最初は「ペット可」ではなく「ペット相談可」という形にして、飼い主さん＆ペットと面談をしっかりと行い「躾が行き届いているか」見極めるようにします。

実際に飼い主さんの前では静かでも、他人のところに行くと凄くテンションが上がってしまい騒ぎ出す…というケースもあるからです。

そういう点を、実際の面談でチェックしていくのです。

もしも躾が不十分だと感じたら、ペットの「躾教室」などを紹介して、そこに通ってもらい、「ある程度のレベルに到達したら入居を許可する」という方法もあります。

さらに、病院での予防接種やペット保険への加入などを義務付けるのも良いでしょう。

保険については、他の方に危害を加えてしまった際に加入していれば安心ですし、ペット自身の健康保険的なものも存在します。

もちろん、契約の際には犬や猫、ウサギなどペットの種類を絞ったり、大型犬ではなく小型犬だけに限定するなど、基本的なルールを明確にしておくことも忘れてはいけません。

最後に契約形式についてですが、トラブルの長期化を防ぐためにも必ず定期借家契約にしましょう。

なかでも、最初は364日までの短期契約にするのが理想的です。

理由は365日以上の定期借家契約の場合は、契約満了の6ヶ月前に書面にて「終了します」という通知を行う必要があるからです。

これを忘れると、契約満了は通知した日から6ヵ月になるので契約期間が伸びてしまいます。

1年未満の契約であれば、通知は必要ありませんから、仮にトラブルを起こすペットや飼い主さんを入居させてしまっても、契約満了と同時に退去して頂けます。

反対に364日間住んで頂いて大きな問題がなければ、次からは1年、2年と契約期間を延長していけば良いのです。

長期入居も見込める

所有物件を「ペット可」にするメリットは「決まりやすい」だけではありません。

理由が生じるため「家賃を上げやすい」ですし、一度入居すると長く住み続けてもらえる可能性が高いのも魅力です。

しかも、そもそもペットを飼うのが前提なため「敷金精算でトラブルになりにくい」という特長があります。

国交省の敷金精算のガイドラインにも「ペットが明らかにオシッコをした形跡が残っていたり、噛み傷が付いている場合は借主の責任」という点が明確になっているからです。

つまり、敷金トラブルを回避できる確率が高まるケースも出てくるのです。

私も「ペット可」のマンションを運営していますが、これまでに大きなトラブルはほとんど起きていませんし、入居者様に長期間住んで頂いています。

空室で困っている大家さんは、今一度「ペット可」の実現を視野に入れてみてください。