物件や募集条件などをもう一度精査していく

まさに、繁忙期のど真ん中を迎えていますが、みなさんは順調に入居が決まっていますでしょうか。

今は3月末まで続く大きな入居の波が押し寄せている重要な時期です。

以前から空室に悩んでいる大家さんは、「何としてもこの機会に満室にして賃賃貸経営を安定させたい」と考えているはずです。

そんな1月〜3月の時期に、早期満室を実現するための必勝メソッドについて、今回は解説していきたいと思います。

物件の魅力を最大限伝える

まずは物件のブラッシュアップについてです。

内見があったら「すぐに入居が決まる物件」は、清掃が行き届いています。

これは当然のことなのですが、意外と埃や汚れが残ったままの空室物件は多いものです。

外観や室内の美観を細かい部分まで保つのはもちろんですが、ゴミなども綺麗に片づけるようにしましょう。

さらに、敷地内の雑草なども抜いて清潔感が漂う物件に仕上げておくことが重要です。

庭などがある場合は、冬の時期に美しい花を咲かせるパンジーなどを植えて華やかにするのも良いと思います。

また、室内設備にアピールポイントを明記したポップを設置して、仲介業者の営業担当者さんが内見者様を連れてきた時に120％魅力が伝わるようにしておくのも効果的です。

そして、見た瞬間に「凄い」と驚くようなホームステージングを施しておくと、内見者様を部屋の世界観に引き込むことができます。

ホームステージングは、分譲マンションのモデルルームのように部屋を魅力的に演出する手法ですが、今は多くの賃貸物件で実施されています。

初期費用を再度チェック

それから、募集条件を見直すことも忘れてはいけません。

基本的に家賃、敷金、礼金などの設定がありますが、少しでも早く空室を埋めたい時は、特に初期費用を再考しましょう。

例えば、築10年を超えているような物件の場合は、敷金や礼金をゼロにするのが良いと思います。

その代わり、家賃を少し上げるなどの対策を施すのです。

この時に、入居者様が2年間住めば十分に敷金と礼金が回収できる設定にするのが良いと思います。

もしも、敷金・礼金ともに1ヵ月の場合であれば、両方の合計金額を24ヵ月で割って家賃の増額分を弾き出します。

仮に4万5000円の家賃設定なら、敷金と礼金を合わせて9万円です。

9万円÷ 24ヵ月は3750円になります。

つまり、月々の家賃を4万8750円にすれば、2年間住んで頂くことが前提になりますが、敷金・礼金をゼロにしても収益性は変わりません。

やはり、敷金・礼金ゼロのインパクトは大きいものがあります。

家賃が多少高くても、初期費用を抑えてあげる方が早期に入居が決まると思います。

ほかにも、重要なのが客付け営業です。

例えば、新年の挨拶を兼ねて管理会社さんや仲介業者さんを訪ねれば、自然ですしスムーズに業者さんも受け入れてくれると思います。

その際には、菓子折りなどを持参しつつ、自作の募集図面も用意す伝えるるのが理想的です。

カラーで美しく仕上げたものであれば、多くのライバル物件の募集図面のなかに入っても、ひと際目立つはずです。

これに加えて、物件の魅力が伝わるような自作のプレゼン資料も準備しておくと良いでしょう。

①家具家電込み、②インターネット無料など、アピールポイントが少しでも多くの入居希望者様に伝わるように心掛けるべきです。

担当者さんに裁量権を伝えておく

最後に、現場での迅速な対応を実現する手段として、仲介業者の担当者さんに「値引きの裁量権」を与えておくようにします。

例えば「3000円までだったら個人の裁量で値引きしても良いですよ」という形でルールを決めておくわけです。

これにより「今決めて頂ければ、大家さんから3000円まで値引きOKをもらっているので家賃を下げられます」など、担当者さんが現場で話が進めやすくなります。

仮に値引きの交渉があった時に「大家さんに聞いてみます」と、返事が遅くなってしまうと、ほかの物件にお客様を取られてしまうかも知れません。

アフターフォローとして、内見があったにも関わらず成約しなかった場合は、その理由を仲介業者の担当者さんに聞くようにします。

間隔的には、この時期は毎週1回チェックするのが理想的です。

そこで聞いた話をベースに臨機応変に募集条件や物件の良くない部分を改善していきます。

話を聞く時は、訪問するのが良いのですが、時間的に難しい場合は電話でも構いません。

みなさんも、以上のような必勝メソッドを上手く活用して満室を目指してください。