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3点式ユニットバスでも満室を実現する秘策とは?

公開日: 2022年04月30日

募集条件を見直しながら入居ターゲットを広げる

こんにちは!YouTuber ウラケン不動産です。

「自分の物件は3点式ユニットバスだから、どう頑張っても満室にならない…」と思っている大家さんは多いのではないでしょうか?

そのため、3点式ユニットバスをバスとトイレ別の形にリフォームする人が増えていますが、私の結論としてはこの選択はコスト次第で考えるべきだと思っています。

リフォームコストから考える

例えば、3点式ユニットバスの家賃5万円の物件で「50万円〜100万円かけてバスとトイレを別にしたら満室を実現できた」という話をよく聞きます。

しかし、これは場合によっては過剰な投資になってしまう危険性があります。

基本的に、私は築25年〜30年を超えている古い物件のリフォームについては、あまり過剰な投資をしない方が良いと思います。

理由は、間違いなく周囲の築浅物件や新築などと比べて設備が劣っているからです。

そのため、仮に一年分の家賃に近い資金を使ってリフォームしても「家賃を一万円アップできるのか?周囲の新築や築浅のアパートの設備と対抗していけるのか?」と考えた場合に厳しいからです。

むしろ、その年代のアパート相場に見合った家賃設定にした方が「満室にしやすい」と思います。

そこで、私は築25年〜30年を超えた物件は「リフォームに家賃6ヵ月分以上の資金をかけない」というのを基本にしています。

つまり、リフォームをしても6ヵ月で投資の回収ができるスタンスです。

もしもこれを超えるようなリフォームが必要な場合は、「家賃を下げることで辻褄を合わせていく」というのも、ひとつの選択肢だと思います。

さらに、そもそも論として大家さんが思っているほど3点式ユニットバスを入居希望者様が極端に嫌っていないケースなどもあります。

私自身も15年ぐらい前に3点式ユニットバスのアパートを購入しているのですが、現在もそのままの状態で満室を実現しています。

バスとトイレを別にするのではなく、「インターネット使い放題」にしたり、「家具家電込み」にして付加価値をつけて家賃の下落も抑えていったのです。

ほかにも、敷金や礼金を無料にするなど入居募集の条件を少し変えることによって差別化し、家賃下落を防ぎつつ満室にしていくというのも理想的です。

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入居者層のターゲットを広げる

日本人だけを入居のターゲットにするのではなく外国人も視野に入れると、満室になる確率がさらに高くなります。 なぜなら、海外ではバスとトイレが一緒なのが当たり前だからです。

とはいえ、日本の3点式ユニットバスの場合、バスとトイレが小さくなってしまう欠点もあるため、「本当に需要があるのか」を気にされる大家さんも多いと思います。

しかし、欧米ではなく東南アジア系の人達であれば、日本のアパートのサイズでも十分に満足して頂けるといって過言ではありません。

このような人達をターゲットに見据えるなど、入居層を広げていくことで満室経営を維持していく方法もあります。

なかには、外国人の方を入居させることに不安を覚える大家さんもいるかも知れませんが、語学を学びに来日している留学生などであれば日本語も堪能ですし、コミュニケーション面も不安が少なくて済みます。

海外からの留学生などは、仮にトラブルなどを起こせば住むところが無くなってしまうリスクも大きいため、むしろ日本人よりもルールを守ってくれる傾向すらあるのです。

まとめ

大切なことは「過剰な投資をしないこと」です。

リフォーム費用のひとつの目安を家賃6ヵ月分に設定し、これを超える場合は「家賃を下げることを検討する」、もしくは「別の付加価値をつけて家賃の下落を防いでいく」わけです。

そのうえで、入居のターゲット層なども広げることにより、私は十分に対応していけると考えています。

みなさんも、「3点式ユニットバスだから、バスとトイレを別にするリフォームをしなければいけない」と固定概念に囚われるのではなく、色々工夫をしながら満室経営を目指しましょう。