ブログ

今の時代に長期入居を実現するための方法とは?

公開日: 2022年05月04日

持ち家のように住める環境や条件を構築

こんにちは!YouTuber ウラケン不動産です。

これまでも何度かお伝えしてきましたが、究極の空室対策は「退去者を出さないこと」です。

しかし、これを実現するのは簡単ではありません。

実際に、私のところにも多くの大家さんから「一度ご入居頂いた借主様に長期間住んでもらうには、どうしたら良いのでしょうか?」という質問がきます。

特に、最近は単身者の場合、1年程度で退去してしまうケースも増えており、対策に頭を悩ませている大家さんも多いのではないでしょうか。

そこで、今回は長期入居を実現するために必要なポイントを3つに絞ってお話したいと思います。

長期入居を実現するポイント

まず、ひとつめのポイントは、「持ち家のように住み続けて頂ける環境や条件を構築する」ということです。

やはり、「ここは自分の家だ」という意識が芽生えてくれば、退去の確率は格段に低くなります。

実際に、高額なローンで持ち家を購入した人の多くは「転勤になった」「家族が増えて家が手狭になった」などの理由でもない限りは引っ越しをしません。

では「持ち家のような賃貸」とは、どのようなものなのでしょう。

基本的には、①住み心地が良い②家賃などのコストが適切で日々の生活に負担がない③ご近所付き合いが良好という状況だと思います。

なかでも、①住み心地が良いというのは、例えば、設備を分譲マンションレベルに引き上げるなどの努力により、ある程度は実現できるはずです。

もちろん「資金をいくらかけるのか」「どんなアイデアを盛り込むのか」などについては、しっかり精査する必要があります。

次に、②家賃などのコストが適切で日々の生活に負担がないという点ですが、「入居者様には毎月家賃の負担が発生するわけですが、賃貸の場合はどれだけ支払い続けても自分のものにならない」という現実があります。

そのため、持ち家を購入するという方向に流れてしまう人もいるわけです。

このマイナス部分を完全に補うのは難しいですが、例えば普通借家契約であれば「更新料」、定期借家契約なら「再契約手数料」を無料にすることで、お得感を演出することは可能です。

ちなみに私の所有物件では、定期借家契約を採用している部屋が多いため、再契約料ということで業者さんは仲介手数料を100%もらえるわけですね。

そこで、これについては事務手数料という形にして、逆に数万円を大家さんが仲介業者さんに支払うことで「入居者様からは頂かない」システムを構築しています。

実際に、退去が発生する大きな理由のひとつに「更新時期が来るから」というのがあります。

入居者様の心理として「更新料を支払うぐらいなら、もう少し良い部屋を探してみようかな」みたいな形で退去されてしまうわけです。

そして最後は、③ご近所付き合いの状況です。

賃貸アパートなどでは、入居者様同士のトラブルや近隣トラブルなどにより「あまり快適ではない」というケースが頻繁に起こります。

部屋の住み心地を良くするのは当然としても、ご近所付き合いで問題が起きると、それが面倒で退去されてしまう可能性が出てきます。

これを可能な限り防ぐために実践すべきことは物件のハード以外のソフト部分の提供です。

私が実際に行っているのは、例えばイベントに合わせたプレゼントなどです。

誕生日であれば「お誕生日カード」、入居者様のお子さんが入学されたら「図書カード」などをプレゼントしたりします。

ほかにも、バレンタインデーにチョコを渡したり…この場合は男性が持参するのも微妙なので、自分の奥さんに渡してもらうなどの工夫をしています。

画像1を拡大表示

まとめ

このようなサプライズを実施して、入居者様に寄り添う形で「困ったことがあれば何でも言ってください」という雰囲気を作っておけば、入居者様は「ここの大家さんは色々な要望を聞いてくれるし、自分達のことを考えてくれている」という感覚になって頂けます。

さらに、更新時にプロによるクリーニングサービスを無料で提供したり、IHクッキングヒーターを導入するなど、2年分のマイルが貯まったら「何かプレゼントする」みたいな仕掛けを作っておくのも良いと思います。

これらにより、入居者様に「住み続けると設備も良くなっていくし、長く入居する方がお得かも」と思って頂ければ成功です。

やはり、長期入居を実現するためには、快適性、コスト面、サプライズという部分でライバルに差をつける必要があります。

みなさんも、満室を実現した時点で安心するのではなく、「ここからが長期入居を勝ち取るための勝負」と肝に銘じて、色々工夫してみてください。