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入居決定後もポイント！満室経営の秘訣とは
公開日: 2022年05月07日
入居者の声を反映したプレゼンツールは効果的
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
繁忙期も終え、G.Wも間もなく終了します。
順調に入居が決まっている大家さん、そして苦戦している大家さんなど様々だと思いますが、それぞれに空室対策として実践すべきことがあります。
基本的なことを粘り強く実践する
まず、空室がまだ埋まっていない大家さんは、これまでも何度もご紹介してきましたが、業者さんへのアプローチ、募集条件の見直しなど、基本的なことを繰り返し粘り強く実践していくことが大切です。
例えば、業者さんへのアプローチでは、営業担当者が部屋を探している人に営業しやすくなる、物件のプレゼンツールなどを作成して渡すのも効果的です。
これにより、お客様へのセールスを大家さんがサポートできます。
特にオススメなのが、ラミネート加工してリングで連結したプレゼンツールです。
エクセルやパワーポイントなどを活用すれば、作成もそれほど難しくありません。
誰でも効果的なプレゼンツールを作成する
次に挙げる5つのポイントに注意すれば、誰でも効果的なプレゼンツールを作成できます。
①説明シートの大きさは営業担当者が手に持ちやすいA4版
②説明シート1枚につき、扱うテーマは1項目だけにする。
もしも10項目ポイントを扱いたければ、シート10枚の1セットにする
③ビジュアルで説明するため、文字ではなく大きめの写真を使う
④用紙は厚みのある印画紙を使い、耐久性を上げるためラミネート加工する
⑤最後にパンチで各シートの隅に穴を開け、リングで連結する
仮に、シートの内容についてアイデアが浮かばなくても心配はありません。
リビングやキッチン、洋室、和室、洗面所といった写真ごとに1枚のシートを作ってまとめれば大丈夫です。
無料インターネットを導入している物件なら、利用マニュアルのような使い方やQ&Aを1枚にまとめて説明するのもいいでしょう。
また、定期借家契約の物件であれば、このシートで簡単な説明ができるようにしたり、定期借家の入居者さんのメリット（不良入居者を排除できて住環境が良くなるなど）について解説したシートを作っておくのも手です。
これがあれば、例えば新人の営業担当者でもテンポよく、視覚的に説明できるようになります。
そして、セールスポイントを伝え忘れることもなくなり、１００%物件の良さをお客様に訴求できるのです。
しかも、シートを受け取った担当者は、成約率が高まる期待を持ち始めます。
「この物件は紹介すれば必ず成約する」という期待が高まるほど、アナタの物件にお客様を紹介してくれるようになるはずです。
ただし、利用してもらう際には注意することもあります。
それは、業者の担当者のプライドを尊重することです。
「必ず使ってくれ」的な押し付けは絶対にやめましょう。
大家さんがセールスツールを渡しますが、実際のプレゼンや話の組み立てはプロである担当者にお任せします。
これが良好な関係を維持するコツです。
早期に入居者を獲得するための鍵は、業者の担当者と大家さんが強力なタッグを組むことなのです。
焦って値下げするのは得策ではない
ほかにも、募集条件はシビアにチェックする必要があります。
以前にも何度かお伝えしていると思いますが、入居が決まらないからと焦って家賃を値下げしてしまうのは得策とはいえません。
家賃を下げ続ければ、ある段階から必ず反応は上がりますが、いったん下げた家賃を元に戻すのは至難の技です。
しかも、その入居者さんが住み続ける限り、値下げした分の家賃が損失となります。
ですから、現状で敷金と礼金を入居条件にしている場合は、まずこれを見直してください。
2ヶ月なら1ヶ月に、1ヶ月であればゼロにすることを検討しましょう。
そして、家賃不払いの担保として、入居者様には契約時に滞納保証に加入して頂きます。
こうすれば、万一、家賃を滞納されても安心です。
あとは、フリーレントを上手く活用するのも有効だと思います。
満室時も常に次の募集活動のことを意識しておく
最後に、空室に入居が無事決まった大家さんも、それだけで満足してはいけません。
退去はいつ発生するか分かりませんから、常に次の募集活動のことを視野に入れておく必要があります。
そこで実践しておきたいのが、「新しい入居者さんの喜びの声」を集めることです。
空室が埋まると安心してしまい忘れがちですが、実は非常に重要な空室対策です。
募集チラシやプレゼンツールに、実際に住んでいる入居者さんの喜びの声があると、これ以上ない効果的な説得材料になるからです。
実際に声を集める時には「アンケート」を活用します。
とはいえ、単にアンケート用紙を配っても誰も書いてくれないでしょう。
エントランスなどに目安箱を設置してアンケートを取る方法もありますが、ほとんどがクレームや要望になってしまい、募集に使えるものにはなりません。
このアンケートの「目的」は「募集に活かせる喜びの声を集める」ことですから、入居者さんの満足度が一番高い喜びの声しか出ない入居直後の状況でアンケートを取れば良いわけです。
理想的なのは、「入居の1ヶ月以内に大家さんが対面でアンケートを取ること」です。
一般的に長く住むほど不具合が目立つようになりますし、満足度は時間の経過と共に下がってしまうので注意が必要です。
対面形式にするのは、大家さんを前にして悪いことを言う人はあまりいないからです。
ですから、大家さんが自ら出向いて「どんな魅力に惹かれて選んでくれたのか」「どこが気に入ったのか」をズバリ聞いてしまうのが一番の得策です。
なかには、入居者さんと直接話すのは苦手だという方もいるでしょう。
そんな時は、絶対に良いことしか回答できない“アンケート用紙を用意して、目の前で書いてもらうと良いでしょう。
そして、回答してくれたお礼に図書券などを用意しておくと、高い回収率で「入居者の声」を集めることができます。
この時に、写真顔出し、実名記載がオーケーかも聞いておきましょう。
顔写真付きの発言は、強力なアピールになります。
入居者の声を反映したプレゼンツールは効果的
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
繁忙期も終え、G.Wも間もなく終了します。
順調に入居が決まっている大家さん、そして苦戦している大家さんなど様々だと思いますが、それぞれに空室対策として実践すべきことがあります。
基本的なことを粘り強く実践する
まず、空室がまだ埋まっていない大家さんは、これまでも何度もご紹介してきましたが、業者さんへのアプローチ、募集条件の見直しなど、基本的なことを繰り返し粘り強く実践していくことが大切です。
例えば、業者さんへのアプローチでは、営業担当者が部屋を探している人に営業しやすくなる、物件のプレゼンツールなどを作成して渡すのも効果的です。
これにより、お客様へのセールスを大家さんがサポートできます。
特にオススメなのが、ラミネート加工してリングで連結したプレゼンツールです。
エクセルやパワーポイントなどを活用すれば、作成もそれほど難しくありません。
誰でも効果的なプレゼンツールを作成する
次に挙げる5つのポイントに注意すれば、誰でも効果的なプレゼンツールを作成できます。
①説明シートの大きさは営業担当者が手に持ちやすいA4版
②説明シート1枚につき、扱うテーマは1項目だけにする。
もしも10項目ポイントを扱いたければ、シート10枚の1セットにする
③ビジュアルで説明するため、文字ではなく大きめの写真を使う
④用紙は厚みのある印画紙を使い、耐久性を上げるためラミネート加工する
⑤最後にパンチで各シートの隅に穴を開け、リングで連結する
仮に、シートの内容についてアイデアが浮かばなくても心配はありません。
リビングやキッチン、洋室、和室、洗面所といった写真ごとに1枚のシートを作ってまとめれば大丈夫です。
無料インターネットを導入している物件なら、利用マニュアルのような使い方やQ&Aを1枚にまとめて説明するのもいいでしょう。
また、定期借家契約の物件であれば、このシートで簡単な説明ができるようにしたり、定期借家の入居者さんのメリット（不良入居者を排除できて住環境が良くなるなど）について解説したシートを作っておくのも手です。
これがあれば、例えば新人の営業担当者でもテンポよく、視覚的に説明できるようになります。
そして、セールスポイントを伝え忘れることもなくなり、１００%物件の良さをお客様に訴求できるのです。
しかも、シートを受け取った担当者は、成約率が高まる期待を持ち始めます。
「この物件は紹介すれば必ず成約する」という期待が高まるほど、アナタの物件にお客様を紹介してくれるようになるはずです。
ただし、利用してもらう際には注意することもあります。
それは、業者の担当者のプライドを尊重することです。
「必ず使ってくれ」的な押し付けは絶対にやめましょう。
大家さんがセールスツールを渡しますが、実際のプレゼンや話の組み立てはプロである担当者にお任せします。
これが良好な関係を維持するコツです。
早期に入居者を獲得するための鍵は、業者の担当者と大家さんが強力なタッグを組むことなのです。
焦って値下げするのは得策ではない
ほかにも、募集条件はシビアにチェックする必要があります。
以前にも何度かお伝えしていると思いますが、入居が決まらないからと焦って家賃を値下げしてしまうのは得策とはいえません。
家賃を下げ続ければ、ある段階から必ず反応は上がりますが、いったん下げた家賃を元に戻すのは至難の技です。
しかも、その入居者さんが住み続ける限り、値下げした分の家賃が損失となります。
ですから、現状で敷金と礼金を入居条件にしている場合は、まずこれを見直してください。
2ヶ月なら1ヶ月に、1ヶ月であればゼロにすることを検討しましょう。
そして、家賃不払いの担保として、入居者様には契約時に滞納保証に加入して頂きます。
こうすれば、万一、家賃を滞納されても安心です。
あとは、フリーレントを上手く活用するのも有効だと思います。
満室時も常に次の募集活動のことを意識しておく
最後に、空室に入居が無事決まった大家さんも、それだけで満足してはいけません。
退去はいつ発生するか分かりませんから、常に次の募集活動のことを視野に入れておく必要があります。
そこで実践しておきたいのが、「新しい入居者さんの喜びの声」を集めることです。
空室が埋まると安心してしまい忘れがちですが、実は非常に重要な空室対策です。
募集チラシやプレゼンツールに、実際に住んでいる入居者さんの喜びの声があると、これ以上ない効果的な説得材料になるからです。
実際に声を集める時には「アンケート」を活用します。
とはいえ、単にアンケート用紙を配っても誰も書いてくれないでしょう。
エントランスなどに目安箱を設置してアンケートを取る方法もありますが、ほとんどがクレームや要望になってしまい、募集に使えるものにはなりません。
このアンケートの「目的」は「募集に活かせる喜びの声を集める」ことですから、入居者さんの満足度が一番高い喜びの声しか出ない入居直後の状況でアンケートを取れば良いわけです。
理想的なのは、「入居の1ヶ月以内に大家さんが対面でアンケートを取ること」です。
一般的に長く住むほど不具合が目立つようになりますし、満足度は時間の経過と共に下がってしまうので注意が必要です。
対面形式にするのは、大家さんを前にして悪いことを言う人はあまりいないからです。
ですから、大家さんが自ら出向いて「どんな魅力に惹かれて選んでくれたのか」「どこが気に入ったのか」をズバリ聞いてしまうのが一番の得策です。
なかには、入居者さんと直接話すのは苦手だという方もいるでしょう。
そんな時は、絶対に良いことしか回答できない“アンケート用紙を用意して、目の前で書いてもらうと良いでしょう。
そして、回答してくれたお礼に図書券などを用意しておくと、高い回収率で「入居者の声」を集めることができます。
この時に、写真顔出し、実名記載がオーケーかも聞いておきましょう。
顔写真付きの発言は、強力なアピールになります。
